Vente en viager : définition, mécanisme et points clés

La vente en viager est une vente immobilière dans laquelle l’acheteur paie le prix sous forme de rente viagère, versée au vendeur jusqu’à son décès, souvent complétée par une somme payée comptant à la signature, le bouquet. L’acheteur est le débirentier, le vendeur le crédirentier. L’acte est établi par un notaire.

Comment ça marche

Occupé ou libre

En viager occupé, le vendeur garde jusqu’à son décès l’usufruit du bien, qu’il peut habiter ou louer, ou un droit d’usage et d’habitation, qui l’autorise à y vivre sans le louer. En viager libre, l’acheteur occupe ou loue le bien dès la signature. Au décès du vendeur, la rente cesse et l’acheteur est pleinement propriétaire sans formalité supplémentaire.

Bouquet et rente

Le bouquet n’est pas obligatoire et son montant est libre ; il représente en général environ 30 % de la valeur du bien. La rente, versée chaque mois, trimestre ou année, est calculée par le notaire selon des barèmes, en fonction de l’âge du vendeur, de la valeur du bien, du bouquet et des loyers possibles. Quand il y a plusieurs vendeurs, elle peut être réversible, reportée en totalité sur le survivant, ou réductible, diminuée au décès de l’un d’eux.

Exemple fictif

Pour un bien de 200 000 €, un bouquet de 30 % représente 200 000 × 30 % = 60 000 €. Le solde est converti en rente par le notaire selon les barèmes.

Points de vigilance

• Une clause d’indexation peut réviser automatiquement la rente, par exemple sur l’indice des prix à la consommation de l’Insee.
• Une clause résolutoire permet au vendeur de reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont pas payées.
• Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente n’est pas valable, car le décès est jugé prévisible, et les héritiers peuvent demander l’annulation. L’acheteur ne doit pas non plus avoir connu une maladie du vendeur.
• L’opération est aléatoire : la durée du versement dépend de la durée de vie du vendeur.

Termes voisins

Viager occupé, viager libre, bouquet, rente viagère, droit d’usage et d’habitation, usufruit.

À consulter aussi dans le lexique

• Acte de succession
• Usufruit locatif social (ULS)
• Attestation dévolutive
• TUP (transmission universelle de patrimoine)
• Barème des droits de donation
• Transmission intergénérationnelle

Voir aussi