Vente d’un bien ou de titres en étant résident du Kenya : quel pays impose la plus-value ? L’article 13 de la convention
La plus-value sur un immeuble est imposable dans l’État où il est situé, comme celle sur des titres qui tirent plus de la moitié de leur valeur d’immeubles de cet État. Les autres gains, notamment sur titres ordinaires, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant.
- Les gains tirés de la vente de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés (article 13, paragraphe 1, a).
- Les gains sur actions ou droits similaires qui ont tiré, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans un État sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 1, b).
- Les gains sur les autres biens, notamment les titres ordinaires, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
- Un résident de France imposé au Kenya sur une plus-value immobilière obtient un crédit égal à l’impôt kenyan, plafonné à l’impôt français correspondant (article 22, paragraphe 1, a, ii).
Qui impose votre plus-value ?
Pour le calcul des 50 %, les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou à une profession indépendante, ne sont pas pris en considération (article 13, paragraphe 1, b).
Le texte de la convention
« a) Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. b) Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions, ou de droits ou de participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement, plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant […] »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux qui sont visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Période de référence de 365 jours issue de l’article 9 de la Convention multilatérale, dont les dispositions prennent effet pour les impôts perçus au titre des périodes d’imposition commençant à compter du 1er novembre 2025. Texte publié par impots.gouv.fr.
Devenir résident du Kenya ne met pas les plus-values immobilières françaises hors de portée de la France, y compris lorsque l’immeuble est détenu via une société dont il constitue l’essentiel de la valeur. En revanche, la convention ne prévoit pas de règle spéciale pour les participations substantielles : les autres titres relèvent de l’État de résidence. La date de la cession au regard de la résidence est donc à examiner avant le départ.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Résident du Kenya, je vends mon appartement en France : où suis-je imposé ?
En France, État où l’immeuble est situé (article 13, paragraphe 1, a). Le Kenya accorde un crédit égal à l’impôt payé en France, dans la limite de la part de son impôt afférente à ce revenu (article 22, paragraphe 2, b).
Les parts d’une société immobilière sont-elles traitées comme un immeuble ?
Si, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, elles tirent directement ou indirectement plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés en France, la France peut imposer le gain (article 13, paragraphe 1, b).
Mes plus-values sur actions cotées sont-elles imposables en France ?
Pour des titres qui ne sont pas à prépondérance immobilière, non : elles ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
Source : Convention signée à Nairobi le 4 décembre 2007 (ensemble un protocole), modifiée par la Convention multilatérale signée par la France le 7 juin 2017 et par le Kenya le 26 novembre 2019, et par l’activation de la clause de la nation la plus favorisée de l’article 28 — Version consolidée de la convention avec le Kenya modifiée par la convention multilatérale et par la clause de la nation la plus favorisée (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er novembre 2010 ; Convention multilatérale entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er mai 2025 pour le Kenya. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
