Le viager vous verse un bouquet puis une rente qui s’arrête à votre décès ; la vente de la nue-propriété vous verse un capital et vous laisse l’usufruit jusqu’à votre décès. Au 30 octobre 2026, le barème de l’article 669 du CGI valorise la nue-propriété à 70 % de la pleine propriété entre 71 et 80 ans.
Quelle différence entre un viager et la vente de la nue-propriété ?
Dans les deux cas, vous restez chez vous tout en vendant votre bien. La mécanique est pourtant différente :
- Viager (occupé) : vous vendez la pleine propriété. L’acheteur paie un bouquet à la signature, puis une rente jusqu’à votre décès. Vous gardez un droit d’occuper le logement.
- Vente de la nue-propriété : vous vendez seulement la nue-propriété et vous conservez l’usufruit. L’acheteur paie un prix et ne verse aucune rente.
Autrement dit, le viager vend du temps contre un revenu, alors que la nue-propriété vend un droit futur contre un capital immédiat. Pour mesurer la décote, voir notre page sur le viager occupé ou libre.
Que devient le bien et que gardez-vous dans chaque cas ?
| Critère | Viager occupé | Vente de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Ce que vous vendez | La pleine propriété | La nue-propriété, avec réserve d’usufruit |
| Ce que vous recevez | Un bouquet puis une rente à vie | Un prix (capital) |
| Votre droit sur le logement | Occupation jusqu’à votre décès | Usufruit : habiter ou louer, et garder les loyers |
| Au décès | La rente s’arrête, les héritiers ne reçoivent rien de plus | L’usufruit s’éteint, l’acheteur devient plein propriétaire |
| Capital transmissible | Le bouquet seulement | Le prix reçu |
Dans un viager, la rente cesse à votre décès : elle « s’éteint » aussitôt, et vos héritiers ne reçoivent pas le bien, puisqu’il est vendu. Avec la nue-propriété, le prix déjà encaissé fait partie de votre patrimoine et revient à vos héritiers.
Comment est valorisée la nue-propriété ?
L’article 669 du CGI fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Ce barème est un repère fiscal, pas un prix de marché : l’acheteur négocie, et le prix réel dépend du bien, de son emplacement et de votre espérance de vie. Notre page sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété détaille la lecture du barème.
Qui paie les travaux et la taxe foncière ?
Après une vente de nue-propriété, l’usufruitier (vous) paie la taxe foncière, l’éventuel IFI et l’entretien courant. Les grosses réparations du gros œuvre restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de votre part. Vous pouvez habiter le logement ou le louer et encaisser les loyers.
L’usufruitier doit conserver la substance du bien : il ne doit pas le détériorer ni en changer l’usage. Il supporte les charges liées à l’occupation et les contributions fiscales (taxe foncière et taxe d’habitation), mais les parties peuvent convenir autrement pour la taxe foncière (Chambre des notaires de Paris). L’acte doit lister précisément les travaux qui incombent à chacun. Il peut même prévoir des sanctions si le nu-propriétaire n’exécute pas un gros travail indispensable, et une indemnité pour le vendeur qui avance des travaux ou apporte des améliorations qui reviennent normalement à l’acquéreur.
En viager, la répartition de ces charges est fixée dans l’acte notarié : lisez-la avant de signer. Une clause floue sur les travaux est une source classique de conflit.
Que prévoit le contrat de viager pour la rente ?
Dans un viager occupé, le vendeur perçoit généralement une partie du prix comptant, le bouquet, le jour de la signature. Le solde est converti en rente viagère, dont le montant dépend de l’âge du crédirentier et du fait qu’il continue d’occuper le bien. Le contrat contient une clause d’indexation, qui permet de revaloriser la rente chaque année. Quand il y a plusieurs vendeurs, une clause peut prévoir que la rente est reversée intégralement au survivant au décès de l’un d’eux, ou qu’elle sera augmentée si le vendeur quitte les lieux (Chambre des notaires de Paris). Pour les impayés et le décès, lisez l’acte notarié, les impayés et le décès du vendeur.
Comment se fixe le prix dans chaque formule ?
En viager, le prix se négocie en trois éléments : la valeur du bien, la décote liée à l’occupation et la rente. Pour la nue-propriété, le barème de l’article 669 sert de repère fiscal, mais la valorisation n’est pas figée par lui : les notaires indiquent qu’il est possible de retenir la valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété. Faites donc établir le calcul par votre notaire. Pour le détail du barème, voyez usufruit, nue-propriété et pleine propriété.
Quelle formule choisir selon votre priorité ?
| Votre priorité | Formule qui y répond le mieux |
|---|---|
| Un revenu régulier à vie | Viager occupé : la rente dure autant que vous |
| Un capital immédiat (travaux, aide à un enfant, remboursement d’un prêt) | Vente de la nue-propriété : le prix est versé en une fois |
| Laisser un capital à vos héritiers | Vente de la nue-propriété : le prix encaissé reste dans votre patrimoine |
| Protéger un conjoint plus jeune | Viager avec rente réversible au survivant |
| Garder les loyers du bien | Vente de la nue-propriété : l’usufruitier encaisse les loyers |
Quelles erreurs éviter avant de signer ?
- Comparer une rente et un capital sans durée. Le point d’équilibre dépend de votre longévité : calculez-le comme dans les cas ci-dessous, avec des offres réelles.
- Oublier la répartition des travaux. Une clause floue sur les gros travaux est une source classique de conflit.
- Prendre le barème de l’article 669 pour un prix. C’est un repère fiscal : le prix réel se négocie.
- Négliger l’indexation de la rente et la réversion. Elles se prévoient dans l’acte, pas après.
- Ignorer la succession. Avec un viager, le bien sort du patrimoine ; avec la nue-propriété, le prix reste mais l’usufruit s’éteint à votre décès (voyez le décès de l’usufruitier).
Comment sont imposées les sommes que vous recevez ?
La rente d’un viager est un revenu imposable pour une fraction seulement, fixée à la date d’entrée en jouissance et qui ne bouge plus ensuite (article 158, 6 du CGI) :
- moins de 50 ans : 70 % de la rente ;
- 50 à 59 ans : 50 % ;
- 60 à 69 ans : 40 % ;
- 70 ans et plus : 30 %.
Les modalités sont décrites dans notre page sur la part imposable d’une rente viagère. Pour la plus-value, la vente d’une résidence principale est exonérée en viager. Faites confirmer par le notaire le traitement de votre situation exacte, en particulier si le bien n’est pas votre résidence principale.
Cas concret : Monique, 74 ans, maison de 300 000 €
Situation. Monique, 74 ans, propriétaire d’une maison estimée 300 000 € près de Lyon, veut compléter ses revenus sans quitter sa maison.
Problème. Elle hésite entre un viager occupé et une vente de la nue-propriété. Elle ignore laquelle rapporte le plus selon sa durée de vie.
Stratégie. Hypothèses d’école, à remplacer par des offres réelles. Nue-propriété : au barème de l’article 669 (71 à 80 ans), 70 % de 300 000 €, soit 210 000 €. Viager occupé : un bouquet de 60 000 € et une rente de 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an, sans indexation.
| Durée de vie après la vente | Viager (bouquet + rentes) | Nue-propriété (capital) |
|---|---|---|
| 10 ans | 180 000 € | 210 000 € |
| 12,5 ans | 210 000 € | 210 000 € |
| 15 ans | 240 000 € | 210 000 € |
| 20 ans | 300 000 € | 210 000 € |
Résultat. Dans ces hypothèses, le point d’équilibre est de 12,5 ans ((210 000 – 60 000) / 12 000). Au-delà, le viager rapporte plus ; en deçà, la nue-propriété rapporte plus. À 74 ans, la rente imposable est de 3 600 € par an (30 % de 12 000 €), soit 300 € par mois à déclarer. Autre différence : le capital de la nue-propriété reste dans le patrimoine de Monique, alors que la rente du viager disparaît à son décès.
Cas concret n° 2 : Jean, 84 ans, appartement de 250 000 €
Situation. Jean, 84 ans, est propriétaire d’un appartement de 250 000 € à Lyon. Il veut un complément de revenus et garder son logement.
Problème. Son âge change le calcul. Au barème de l’article 669, la nue-propriété vaut 80 % de la pleine propriété entre 81 et 90 ans, soit 200 000 €. En viager, un acheteur lui propose un bouquet de 50 000 € et une rente de 800 € par mois, soit 9 600 € par an (hypothèses d’école, sans indexation).
Stratégie. Jean compare le total encaissé selon sa durée de vie :
| Durée de vie après la vente | Viager (bouquet + rentes) | Nue-propriété (capital) |
|---|---|---|
| 10 ans | 146 000 € | 200 000 € |
| 15 ans | 194 000 € | 200 000 € |
| 20 ans | 242 000 € | 200 000 € |
Résultat. Le point d’équilibre est de 15,6 ans ((200 000 − 50 000) / 9 600), soit jusqu’à 99 ans et demi pour Jean. Avant, la nue-propriété rapporte plus ; au-delà, le viager. À son âge, la rente imposable est de 2 880 € par an (30 % de 9 600 €), soit 240 € par mois à déclarer. Jean choisit la formule qui répond à sa priorité : un capital disponible tout de suite et transmissible, ou un revenu qui dure autant que lui. Le calcul chiffré ne dit pas laquelle choisir : il dit ce que chacune coûte.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, compare avec vous les deux formules sur votre bien réel : valeur, âge, fiscalité de la rente ou du capital et conséquences sur votre succession. Nous travaillons avec le notaire qui rédige l’acte. Pour étudier votre situation, prenez rendez-vous avec le cabinet.
FAQ
Le viager est-il avantageux pour le vendeur ?
Il l’est si la durée de vie est longue : la rente se poursuit tant que le vendeur vit. Il l’est moins en cas de décès précoce, puisque la rente s’arrête et que le bien n’est plus dans la succession.
Peut-on vendre la nue-propriété et rester dans sa maison ?
Oui. En réservant l’usufruit, le vendeur reste chez lui, ou loue le bien et garde les loyers, jusqu’à son décès. Il continue de payer la taxe foncière et l’entretien courant.
La rente viagère est-elle imposable en totalité ?
Non. Seule une fraction est imposable : 30 % si le vendeur a 70 ans ou plus à l’entrée en jouissance, 40 % de 60 à 69 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 70 % avant 50 ans.
Que se passe-t-il au décès du vendeur en viager ?
La rente s’arrête. Les héritiers ne récupèrent pas le bien, vendu de son vivant. Pour un couple, une rente réversible peut être prévue au profit du conjoint survivant.
Viager ou nue-propriété : lequel transmet le plus aux héritiers ?
La nue-propriété. Le prix encaissé reste dans votre patrimoine et revient à vos héritiers. En viager, seul le bouquet subsiste : la rente s’arrête à votre décès et le bien ne fait plus partie de la succession.
Le barème de l’article 669 donne-t-il le prix de la nue-propriété ?
Non. C’est un repère fiscal. Les notaires indiquent que la valorisation n’est pas figée par ce barème : il est possible de retenir la valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété. Demandez le calcul à votre notaire.
La rente de viager est-elle revalorisée ?
Le contrat de viager contient une clause d’indexation qui permet de revaloriser la rente chaque année. Vérifiez l’indice choisi dans l’acte avant de signer.
Que devient la rente si le vendeur quitte le logement ?
Une clause de l’acte peut prévoir que la rente est augmentée si le vendeur quitte les lieux. Elle peut aussi être reversée au survivant en cas de pluralité de vendeurs.
Sources : article 669 du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Usufruit et nue-propriété » (service-public.gouv.fr, fiche F934, consultée le 30 octobre 2026) ; « Rentes viagères à titre onéreux », BOI-RSA-PENS-30-20 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Acheter ou vendre en viager » (notaires.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Vente en viager occupé et vente de la nue-propriété d’un bien immobilier » (Chambre des notaires de Paris, publié le 23 décembre 2014, paris.notaires.fr, consultée le 31 octobre 2026).
