En résumé…
Transmis au décès, un appartement de 400 000 € coûte 58 194 € de droits à un enfant. Donner la nue-propriété à 55 ans ramène la facture à 18 194 €, parce que l’article 669 du CGI ne taxe que 50 % de la valeur à cet âge. À 75 ans, la même donation coûte 34 194 €. Le parent garde l’usage et les loyers, et l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droits à son décès.
1. Le barème de l’article 669
Quand on donne la nue-propriété en gardant l’usufruit, seule la nue-propriété est taxée. Sa valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Chaque tranche de dix ans d’attente ajoute 10 points de valeur taxable.
2. Pourquoi l’usufruit ne coûte rien au décès
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété. L’article 1133 du CGI prévoit que cette réunion ne donne lieu à aucun impôt : l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. C’est le principe du démembrement de propriété.
3. Cas concret
Situation. Un parent de 55 ans, seul propriétaire d’un appartement de 400 000 € qu’il loue. Un enfant.
Problème. Transmis à son décès, l’appartement est taxé sur sa pleine valeur : 300 000 € après l’abattement de 100 000 €, soit 58 194 € de droits.
Stratégie. Il donne la nue-propriété à 55 ans et garde l’usufruit. Valeur taxable : 50 % de 400 000 €, soit 200 000 €.
Résultat. 100 000 € taxables après abattement, 18 194 € de droits, au lieu de 58 194 €. La même donation à 75 ans coûterait 34 194 €.
À deux, l’écart est encore plus net : un couple de 55 ans propriétaire à parts égales donne la nue-propriété de sa moitié chacun. 100 000 € par parent, entièrement couverts par l’abattement : 0 € de droits.
4. Ce qui fait échouer la stratégie
Attendre. Chaque décennie fait monter la base taxable de 10 points de la valeur du bien.
Ne pas organiser la suite. Une vente future suppose l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire : l’acte de donation peut prévoir le sort du prix.
Oublier les frais. La donation d’un bien immobilier se fait devant notaire et supporte des frais d’acte, à intégrer dans le calcul.
5. Les leviers qui s’ajoutent
L’abattement de 100 000 € se reconstitue tous les quinze ans : une première donation de nue-propriété peut être suivie d’une seconde. Le même mécanisme s’applique aux parts de SCI ou de SCPI, évaluées selon le même barème.
Questions fréquentes
Les loyers restent-ils à moi ?
Oui. L’usufruitier perçoit les loyers et reste imposé sur ces revenus.
Qui paie l’IFI ?
En cas de donation avec réserve d’usufruit, l’usufruitier reste imposable à l’IFI sur la pleine propriété du bien (article 968 du CGI).
Que se passe-t-il si mon enfant décède avant moi ?
L’acte peut prévoir une clause de retour conventionnel : le bien revient alors au donateur, sans droits de mutation.
Vous voulez chiffrer la donation de nue-propriété de votre bien, à votre âge ? Prenez rendez-vous : nous comparons le coût aujourd’hui, dans dix ans et à la succession.
