Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une société qui achète de l’immobilier locatif et vous reverse les loyers au prorata de vos parts. Son taux de distribution moyen a été de 4,92 % en 2025, alors que le prix de la part a reculé de 3,45 % en moyenne. Les loyers sont imposés comme des revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse de CSG de 2026 ne les concerne pas.
SCPI : définition et fonctionnement
Vous achetez des parts. Une société de gestion agréée par l’AMF sélectionne les immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, logements), les loue et encaisse les loyers : vous ne gérez rien. La SCPI a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Deux familles existent. À capital fixe, le nombre de parts est figé et on revend sur un marché secondaire, au prix de l’offre et de la demande. À capital variable, la société de gestion accepte de nouveaux associés à tout moment et fixe le prix de souscription ; la sortie passe par une demande de retrait.
Frais, délai de jouissance et liquidité
| Élément | Ce que disent les sources |
|---|---|
| Frais de souscription | Entre 5 % et 12 % du montant souscrit |
| Frais de gestion | Généralement entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI |
| Délai de jouissance | Quelques mois entre la souscription et les premiers revenus, le temps d’investir votre argent |
| Distribution | Le plus souvent chaque trimestre, parfois chaque mois |
| Liquidité | Aucune garantie de revente immédiate ; plusieurs semaines, voire plusieurs mois, peuvent être nécessaires |
| Durée de placement | 10 à 20 ans au moins |
Source : AMF, guides « SCPI : la pierre papier » (juin 2019) et « Investir dans une SCPI, ce qu’il faut savoir » (2023) ; ASPIM ; notaires.fr (5 novembre 2025) (consultés le 30/10/2026). Ces fourchettes sont des ordres de grandeur : la note d’information de chaque SCPI fait foi.
Rendement : le taux de distribution
Le taux de distribution est le dividende brut de l’année, avant prélèvement, divisé par le prix de la part. Il inclut les acomptes exceptionnels et la quote-part de plus-values distribuées : un taux élevé peut donc contenir du revenu non récurrent. Ce n’est ni un rendement net ni une garantie.
| Indicateur 2025 | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution moyen | 4,92 % |
| Variation moyenne du prix de part | −3,45 % |
| Taux d’occupation financier | 91,3 % (92,2 % en 2024) |
| Nombre de SCPI / capitalisation au 31/12/2025 | 232 / 89,09 milliards € |
Source : ASPIM/IEIF, publication du 15 mai 2026 ; ASPIM, « SCPI en chiffres » (consultés le 30/10/2026).
Exemple : une part de 1 000 € qui verse 49,20 € bruts dans l’année affiche 4,92 %. Pour 20 000 € investis, cela fait 984 € bruts. Avec un taux marginal de 30 % : 984 × 30 % = 295,20 € d’impôt et 984 × 17,2 % = 169,25 € de prélèvements sociaux, soit 519,55 € nets, ou 2,60 % de la somme investie.
Fiscalité des revenus de SCPI en 2026
| Revenu | Imposition | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Loyers (revenus fonciers) | Barème de l’impôt sur le revenu ; micro-foncier avec abattement de 30 % si les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 €, sinon régime réel (formulaire 2044) | 17,2 % |
| Revenus de source étrangère | Selon la convention fiscale : crédit d’impôt égal à l’impôt français (cases 4BK ou 4BL) ou exonération avec prise en compte pour le taux effectif (cases 4EA ou 4EB) | Dépend de votre situation |
| Produits financiers éventuels (placement de la trésorerie) | Revenus de capitaux mobiliers : prélèvement forfaitaire de 12,8 % ou barème | 18,6 % |
| Plus-value de cession des parts | 19 % ; abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, exonération après 22 ans ; surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable | 17,2 % ; abattement de 1,65 % par an, exonération après 30 ans |
Source : service-public.gouv.fr, fiches F2329 (vérifiée le 30 juin 2026) et F10864 (vérifiée le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr, brochure IR 2026, notice 2047 et page « Les revenus mobiliers » (consultés le 30/10/2026).
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur la plupart des revenus du patrimoine et de placement, qui passent à 18,6 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. À l’inverse, la location meublée passe à 18,6 %.
Vous êtes imposé sur votre quote-part des revenus de la SCPI, qu’ils soient distribués ou non ; la société de gestion vous envoie chaque année un imprimé fiscal unique pour remplir la déclaration. La SCPI se détient en direct, à crédit ou dans un contrat d’assurance-vie, avec une fiscalité propre à chaque voie : nos articles « SCPI, OPCI, SCI, OPCVM, ETF : sigles et différences » et « SCPI ou assurance-vie : lequel choisir en 2026 ? » les détaillent.
Cas type
Situation. Un foyer loue un studio nu 9 600 € par an et souscrit pour 40 000 € de parts de SCPI. Au taux de 4,92 %, elles lui versent 1 968 € par an, que l’on retient comme revenus déclarés.
Problème. Le seuil de 15 000 € du micro-foncier s’apprécie sur l’ensemble des revenus fonciers bruts du foyer : ici 9 600 + 1 968 = 11 568 €. Le foyer veut savoir combien de parts il peut ajouter sans perdre l’abattement de 30 %.
Stratégie. Calculer la marge restante avant chaque nouvelle souscription, et rester au micro-foncier tant que ses charges réelles ne dépassent pas l’abattement.
Résultat. Au micro-foncier, le revenu imposable est de 11 568 × 70 % = 8 097,60 €. À 30 % : 2 429,28 € d’impôt ; à 17,2 % : 1 392,79 € de prélèvements sociaux, soit 3 822,07 €. La marge est de 15 000 − 11 568 = 3 432 € de revenus bruts, soit environ 69 756 € de parts supplémentaires au même taux (3 432 / 0,0492).
Source : calcul sur les hypothèses ci-dessus ; brochure IR 2026 sur les revenus fonciers et impots.gouv.fr (consultés le 30/10/2026).
Questions fréquentes
Le capital d’une SCPI est-il garanti ?
Non. Le prix de la part varie avec le marché immobilier : il a reculé de 3,45 % en moyenne en 2025.
Peut-on revendre ses parts quand on veut ?
Aucune loi ne garantit une revente immédiate. À capital variable, vous demandez un retrait ; à capital fixe, il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire.
Est-on imposé si la SCPI ne distribue pas ?
Oui, sur la quote-part des revenus qui vous revient, qu’elle soit versée ou non.
La hausse de CSG de 2026 touche-t-elle les loyers de SCPI ?
Non. Les revenus fonciers restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Combien rapporte une SCPI ?
4,92 % bruts en moyenne en 2025. Le net dépend de votre taux marginal : 2,60 % dans l’exemple à 30 %.
Sources : AMF, guide « Investir dans une SCPI » ; ASPIM, « SCPI en chiffres » ; impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr (consultés le 30/10/2026).
