Pour être loueur en meublé non professionnel (LMNP) au 31 octobre 2026, il faut louer un logement meublé et remplir l’une de ces deux conditions : des recettes de location meublée du foyer inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. La location doit être déclarée au guichet des formalités des entreprises sous 15 jours.
Voici les conditions une par une, les seuils qui font basculer en loueur professionnel et un cas chiffré pour voir ce que le statut change sur votre impôt.
Quelles sont les conditions pour être LMNP ?
Le statut de LMNP ne s’obtient pas par une démarche : il résulte de vos chiffres. Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) seulement si deux conditions sont remplies en même temps (2 du IV de l’article 155 du CGI) : vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € TTC pour l’ensemble du foyer fiscal, et elles dépassent vos autres revenus d’activité. Dans tous les autres cas, vous êtes LMNP.
| Condition | Seuil | Qui est concerné |
|---|---|---|
| Recettes de location meublée | Inférieures à 23 000 € par an | Tout le foyer fiscal, tous les biens loués réunis |
| Ou : recettes inférieures aux autres revenus d’activité | Comparaison avec salaires, pensions, autres BIC, BNC, BA, revenus de gérant | Foyer fiscal |
| Bascule en LMP | Les deux seuils dépassés ensemble | Foyer fiscal |
Les recettes s’apprécient par année civile, loyers charges comprises. Les autres revenus pris en compte sont les traitements, salaires, pensions et rentes (article 79 du CGI), les bénéfices non commerciaux et agricoles, les BIC autres que la location meublée, et les revenus des gérants et associés (article 62 du CGI). Ils sont retenus nets de charges et d’abattements.
Que faut-il pour que le logement soit considéré comme meublé ?
Un logement vide équipé de trois chaises n’est pas un meublé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale, que Service-Public.fr reprend :
- literie avec couette ou couverture ;
- volets ou rideaux ;
- plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment congélateur à -6 °C ;
- vaisselle et ustensiles de cuisine en quantité suffisante ;
- table, sièges, étagères de rangement et luminaires ;
- matériel d’entretien adapté au logement.
Ces éléments conditionnent le caractère meublé du logement. Le loueur ne doit pas non plus fournir de façon prépondérante des services hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) : on bascule alors vers une activité para-hôtelière, avec TVA et règles propres.
Quelles démarches faut-il faire pour débuter en LMNP ?
Vous déclarez le début de l’activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant la première location. La démarche est gratuite et vous obtenez un numéro SIRET. Elle n’entraîne pas d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés : un LMNP n’a pas à s’y inscrire.
Vous choisissez ensuite votre régime d’imposition. Le micro-BIC s’applique d’office sous les seuils. Le régime réel s’obtient sur option, avant la date limite de dépôt de la déclaration, et se renouvelle tacitement chaque année. Avec le réel, vous télédéclarez la liasse 2031 depuis votre espace professionnel. Les revenus 2026 se déclarent en avril 2027.
Micro-BIC ou réel : quel régime pour un LMNP ?
| Régime | Seuil de recettes | Traitement fiscal |
|---|---|---|
| Micro-BIC, location longue durée | 77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (revenus 2026) | Abattement forfaitaire de 50 %, aucune charge déduite |
| Micro-BIC, meublé de tourisme non classé | 15 000 € | Abattement de 30 % |
| Micro-BIC, meublé de tourisme classé | 77 700 € | Abattement de 50 % |
| Régime réel | Option possible, obligatoire au-delà des seuils | Charges réelles et amortissement déduits |
Sous 305 € de recettes, aucun impôt n’est dû en micro-BIC. Le micro-BIC ne permet jamais de créer un déficit. Au réel, le déficit d’un LMNP s’impute sur les revenus de location meublée de la même année et des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global : c’est la différence majeure avec le LMP. Nous détaillons ce point dans LMNP : déficit imputable pendant 10 ans.
Quels impôts et prélèvements un LMNP paie-t-il ?
Les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux s’ajoutent : Service-Public.fr indique 18,6 % en 2026 sur la location meublée non professionnelle, la CSG sur les revenus du patrimoine étant passée de 9,2 % à 10,6 % (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due, car l’activité est commerciale ; les loueurs à la cotisation minimum dont les recettes ne dépassent pas 5 000 € en sont exonérés. Enfin, un LMNP garde le régime des plus-values des particuliers. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value, sauf exception pour certaines résidences gérées.
Cas concret : ce que le statut change pour Camille
Situation. Camille, 38 ans, cadre à Lyon, est imposée à la tranche de 30 %. Elle achète un studio 150 000 € et le loue meublé 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers par an.
Problème. Ses recettes sont inférieures à 23 000 € : elle est LMNP. Reste à choisir le régime. Ses charges annuelles s’élèvent à 5 850 € (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, copropriété, comptable).
Stratégie. Elle compare le micro-BIC et le réel. Au micro-BIC, la base imposable est de 9 600 € moins 50 %, soit 4 800 €. Au réel, l’amortissement théorique atteint 4 044,64 € par an (bâti de 127 500 € sur 40 ans, mobilier de 6 000 € sur 7 ans). Il n’est déductible que dans la limite du loyer diminué des autres charges, soit 3 750 € (article 39 C du CGI). L’excédent de 294,64 € n’est pas perdu : il se déduit sur les exercices suivants.
Résultat. Au micro-BIC, Camille paie 1 440 € d’impôt à 30 % et 892,80 € de prélèvements sociaux, soit 2 332,80 €. Au réel, sa base imposable tombe à 0 € : elle ne paie ni impôt ni prélèvements sociaux sur ces loyers. Économie : 2 332,80 € la première année, frais de comptable compris dans ses charges.
Peut-on louer une pièce de sa résidence principale en meublé ?
Oui, et l’impôt dépend de la durée de la location et du loyer. Service-Public.fr distingue deux situations.
| Situation | Condition d’exonération |
|---|---|
| Location occasionnelle d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage | Revenus de 760 € TTC par an au plus |
| Location habituelle d’une partie de votre habitation principale | Pièces louées qui constituent la résidence principale du locataire, et loyer au plus égal à 215 € par m² de surface habitable hors charges en Île-de-France, ou 159 € dans les autres régions |
Au-delà de ces limites, vous entrez dans les règles ordinaires du LMNP décrites plus haut.
Que se passe-t-il si vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC ?
Au-dessus de 83 600 € de recettes en location longue durée (revenus 2026), ou de 15 000 € en meublé de tourisme non classé, le régime réel s’applique. Une tolérance existe : si c’est la première ou la deuxième année que vos recettes dépassent le plafond, vous gardez le micro-BIC une année supplémentaire. Ce plafond n’a rien à voir avec le seuil de 23 000 € qui sépare le LMNP du LMP.
Quels formulaires remplir chaque année ?
- Au micro-BIC : vous reportez vos recettes brutes dans votre déclaration en ligne, ou sur le formulaire 2042-C-PRO, avec votre numéro SIRET.
- Au réel : vous remplissez la liasse 2031-SD, puis vous reportez les montants sur la 2042-C-PRO.
- La cotisation foncière des entreprises dépend de votre situation, en particulier du lieu et de l’usage personnel du bien. Le service des impôts des entreprises du lieu du logement vous renseigne.
Et si le logement est loué par une SCI ou en meublé de tourisme ?
Une SCI qui loue en meublé change de nature fiscale au-delà d’un seuil de recettes : notre page sur la SCI et la location meublée explique le seuil de 10 % et l’impôt sur les sociétés. Pour le bail lui-même (durées, dépôt de garantie), consultez bail meublé et bail mobilité. Pour un meublé de tourisme, voyez les seuils et abattements du micro-BIC.
Deuxième cas : Marc, deux studios et la tranche de 41 %
Situation. Marc, 45 ans, ingénieur à Lyon, est imposé à la tranche de 41 %. Il loue deux studios meublés : 14 000 € et 7 000 € de loyers par an, soit 21 000 € au total.
Problème. Ses recettes sont inférieures à 23 000 € : il est LMNP. Ses charges (taxe foncière, intérêts, assurance, copropriété, comptable) atteignent 8 000 € par an et l’amortissement 6 000 €. Doit-il rester au micro-BIC ?
Stratégie. Au micro-BIC, la base imposable est de 21 000 € moins 50 %, soit 10 500 €. Au réel, elle est de 21 000 € − 8 000 € − 6 000 € = 7 000 €.
Résultat. Au micro-BIC : 4 305 € d’impôt (10 500 € × 41 %) et 1 953 € de prélèvements sociaux (10 500 € × 18,6 %), soit 6 258 €. Au réel : 2 870 € d’impôt et 1 302 € de prélèvements sociaux, soit 4 172 €. Le réel fait gagner 2 086 € par an. Les charges et l’amortissement pèsent ici 67 % des loyers, bien au-dessus des 50 % de l’abattement forfaitaire. Si Marc ajoutait un troisième studio et dépassait 23 000 € de recettes, il resterait LMNP tant que ses recettes sont inférieures à ses autres revenus d’activité, mais des cotisations sociales pourraient s’appliquer : voir LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 €. Il s’agit d’un profil fictif et d’un calcul simplifié, sans autre réduction d’impôt.
Les erreurs qui font perdre le statut ou l’avantage
- Additionner mal les recettes : tous les biens loués meublés du foyer comptent ensemble, pas bien par bien.
- Oublier la déclaration d’activité sous 15 jours, donc le numéro SIRET.
- Louer un logement qui ne respecte pas la liste de mobilier du décret de 2015.
- Rester au micro-BIC par habitude alors que les charges réelles dépassent 50 % des loyers.
- Négliger la réintégration des amortissements à la revente, introduite pour les cessions à compter du 15 février 2025.
Pour la mécanique de l’amortissement et de la liasse, consultez LMNP : amortissement et déclaration au réel, et pour la frontière avec le statut professionnel LMNP ou LMP : seuil de 23 000 €.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, vérifie d’abord que le LMNP a sa place dans votre stratégie : tranche d’imposition, financement, calendrier de revente et alternatives comme la SCPI ou l’assurance-vie. Nous chiffrons le micro-BIC et le réel sur votre dossier, puis nous mettons en place le montage et le suivi avec vous, y compris pour les expatriés qui louent en France. Prenez rendez-vous avec notre cabinet à Lyon pour un point sur votre projet.
FAQ
Quelles sont les conditions pour être LMNP ?
Il faut louer un logement meublé selon la liste du décret du 31 juillet 2015 et ne pas cumuler plus de 23 000 € de recettes avec des recettes supérieures à vos autres revenus d’activité. Une seule des deux limites non dépassée suffit pour rester LMNP.
Faut-il s’inscrire au registre du commerce pour être LMNP ?
Non. La déclaration se fait au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le début de la location. Elle donne un numéro SIRET mais n’entraîne pas d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Peut-on être LMNP avec plusieurs logements ?
Oui. Les recettes de tous les logements meublés du foyer fiscal s’additionnent pour apprécier le seuil de 23 000 €. Tant que le total reste sous ce seuil, ou sous vos autres revenus d’activité, vous restez LMNP.
Quel régime choisir quand on est LMNP ?
Le micro-BIC convient quand les charges sont faibles. Le régime réel devient plus intéressant dès que les charges et l’amortissement dépassent 50 % des loyers, ce qui est fréquent avec un emprunt. L’option se fait avant la date limite de déclaration.
Un LMNP paie-t-il des cotisations sociales ?
Sous 23 000 € de recettes, l’activité ne donne pas lieu à cotisations sociales : seuls les prélèvements sociaux, 18,6 % en 2026, sont dus. Au-delà, des cotisations peuvent s’appliquer selon la nature de la location.
Que faire si mes recettes dépassent le plafond du micro-BIC ?
Si c’est la première ou la deuxième année de dépassement, vous gardez le micro-BIC une année supplémentaire. Ensuite, le régime réel s’applique : charges et amortissement sont déduits sur justificatifs.
Peut-on louer une chambre de sa résidence principale sans impôt ?
Oui, dans deux cas. Une location occasionnelle à des personnes de passage est exonérée jusqu’à 760 € TTC par an. Une location habituelle l’est si la pièce est la résidence principale du locataire et si le loyer respecte les plafonds de 215 € ou 159 € par m².
Quel formulaire utiliser pour déclarer ses loyers meublés ?
Au micro-BIC, vous indiquez vos recettes dans la déclaration en ligne ou sur la 2042-C-PRO, avec votre numéro SIRET. Au réel, vous remplissez la liasse 2031-SD, puis vous reportez les montants sur la 2042-C-PRO.
Sources : « Imposition de la location meublée » (service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ? » (service-public.gouv.fr, vérifiée le 3 juillet 2024, consultée le 31 octobre 2026) ; dépliant « Loueurs en meublé non professionnels » (impots.gouv.fr, édition de mars 2026, consulté le 31 octobre 2026) ; FAQ LMNP (impots.gouv.fr, mars 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15 avril 2026 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; article 39 C du CGI (legifrance.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (service-public.gouv.fr, vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 31 octobre 2026).
