Pour investir dans des parts immobilières sans gérer de bien, l’une des voies est la foncière cotée. Ses dividendes sont taxés au prélèvement forfaitaire de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux). Si elle a opté pour le régime SIIC, ses actions ne sont pas éligibles au PEA. Règles vérifiées au 31 octobre 2026.
On parle de « parts » pour une société non cotée comme la SCPI, et d’actions pour une foncière cotée en Bourse. Dans les deux cas, vous détenez un morceau d’un parc immobilier loué par des professionnels. Mais le prix, la liquidité et la fiscalité n’ont rien à voir. Voici ce qu’est une foncière cotée, ce qu’impose le régime SIIC, comment vos revenus sont taxés, et un calcul chiffré.
Qu’est-ce qu’une foncière cotée, et qu’est-ce qu’une SIIC ?
Une foncière cotée est une société dont l’activité principale est d’acheter ou de construire des immeubles pour les louer, et dont les actions s’échangent sur un marché boursier. Vous en achetez comme n’importe quelle action, par un ordre de Bourse, à un prix qui varie chaque jour.
La SIIC est son régime fiscal, prévu à l’article 208 C du Code général des impôts. Une société qui l’a choisi n’est pas imposée à l’impôt sur les sociétés sur ses loyers et ses plus-values immobilières, à condition de redistribuer l’essentiel de ces profits à ses actionnaires. Toutes les foncières cotées ne sont pas SIIC : vérifiez le régime de la société avant d’acheter.
Quelles sont les conditions du régime SIIC ?
Le BOFiP (BOI-IS-CHAMP-30-20) fixe trois conditions d’accès :
- être cotée sur un marché réglementé ;
- disposer d’un capital minimum de 15 millions d’euros ;
- avoir pour activité principale l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à la location, ou la détention de participations dans des sociétés qui ont le même objet.
Les filiales détenues à 95 % au moins, soumises à l’impôt sur les sociétés et ayant le même objet, peuvent aussi opter. L’option est irrévocable.
Combien une SIIC doit-elle vous redistribuer ?
L’exonération a une contrepartie : une obligation de distribution. Le BOFiP (BOI-IS-CHAMP-30-20-30) la chiffre ainsi.
| Profit exonéré | Part à distribuer | Délai |
|---|---|---|
| Loyers | 95 % | avant la fin de l’exercice suivant |
| Plus-values de cession d’immeubles et de participations | 70 % | avant la fin du deuxième exercice suivant |
| Dividendes des filiales ayant opté | 100 % | pendant l’exercice suivant la perception |
Ce mécanisme explique pourquoi les foncières cotées affichent des rendements en dividendes élevés. Ils sont le produit d’une obligation légale, pas d’une politique de générosité. Un dividende élevé ne dit rien de la performance totale : le cours de l’action peut baisser plus que le dividende ne rapporte.
Comment les dividendes d’une foncière cotée sont-ils taxés ?
Pour un particulier résident fiscal en France, les dividendes sont des revenus de capitaux mobiliers. Ils supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, taux applicable aux revenus de placement de 2026 (service-public.gouv.fr, fiche F2329). Vous pouvez opter pour le barème progressif, ce qui n’est avantageux que si votre tranche marginale est faible.
La différence avec l’immobilier détenu en direct est nette. Les revenus fonciers supportent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers, avec un abattement forfaitaire de 30 % (service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026). Les dividendes de foncières, eux, ne bénéficient d’aucun abattement de ce type dans le prélèvement forfaitaire. Notre article sur le fonctionnement et la fiscalité d’une SCPI détaille la comparaison avec la pierre-papier non cotée.
Peut-on loger une foncière cotée dans un PEA ?
Non, pas lorsqu’il s’agit d’une SIIC ou d’une société foncière européenne comparable. Le BOFiP précise que leurs actions ne peuvent pas être inscrites sur un plan d’épargne en actions, en application de l’article L. 221-31 du Code monétaire et financier. Le plafond du PEA classique est de 150 000 € de versements (service-public.gouv.fr, fiche F2385, vérifiée le 22 mai 2026), mais ce plafond ne vous donne pas accès à ces titres.
Deux enveloppes restent possibles : le compte-titres ordinaire, où les dividendes et les plus-values sont taxés à 31,4 %, et, selon les supports proposés, un contrat d’assurance-vie en unités de compte. Pour choisir entre PEA et compte-titres, consultez notre comparatif PEA ou compte-titres ordinaire. Pour les modalités de retrait d’un PEA, voyez la fiscalité du PEA avant et après cinq ans.
Un détail important si vous investissez par une société : les distributions prélevées sur des bénéfices exonérés au titre du régime SIIC ne bénéficient pas du régime mère-fille. Une holding qui reçoit de telles distributions ne peut donc pas leur appliquer l’exonération des dividendes de filiales.
Foncière cotée ou immobilier en direct : quelles différences ?
- Prix. Il est coté chaque jour de Bourse. L’action peut valoir plus ou moins que son actif net : le cours reflète le marché, pas une expertise annuelle.
- Liquidité. Vous revendez à tout moment pendant les heures de marché, sans notaire ni frais d’acte.
- Diversification. Une action donne accès à un parc de bureaux, de commerces ou de logements dont le montant d’achat unitaire dépasse largement un ticket boursier.
- Gestion. Aucun locataire, aucune vacance à gérer, aucune charge de copropriété à payer en direct.
- Fiscalité. Pas de déficit foncier imputable sur le revenu global, pas de micro-foncier, pas d’amortissement personnel.
Si votre patrimoine immobilier approche le seuil d’entrée de l’impôt sur la fortune immobilière, regardez aussi le seuil et le barème de l’IFI avant d’ajouter des actions de sociétés à prépondérance immobilière.
Foncière cotée, SCPI ou immobilier en direct : le tableau comparatif
| Critère | Foncière cotée | SCPI | Immobilier en direct |
|---|---|---|---|
| Prix | Cours de Bourse, chaque jour | Prix de la part fixé par la société de gestion | Prix du bien, plus les frais d’acte |
| Revente | À tout moment aux heures de Bourse | Selon la liquidité des parts, avec des délais | Vente chez le notaire, sur plusieurs mois |
| Revenus imposés comme | Dividendes : 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) | En général des revenus fonciers : barème et 17,2 % de prélèvements sociaux | Revenus fonciers : micro-foncier jusqu’à 15 000 € (abattement de 30 %) ou régime réel |
| PEA | Non pour une SIIC | Non | Sans objet |
| Gestion | Aucune | Confiée à la société de gestion | Vous, ou un mandataire |
Le détail pour les parts non cotées est dans la fiscalité des loyers et des plus-values d’une SCPI.
Comment acheter une foncière cotée, et que regarder avant ?
- Utilisez un compte-titres ordinaire : une SIIC ne se loge pas dans un PEA.
- Vérifiez que la société a bien opté pour le régime SIIC. L’information figure dans ses documents financiers.
- Lisez trois indicateurs : la dette rapportée à la valeur du patrimoine, le taux d’occupation des immeubles, et l’écart entre le cours et la valeur estimée des actifs.
- Passez un ordre de Bourse, en limitant la part du capital placée sur un seul titre.
Faut-il opter pour le barème progressif ?
Le prélèvement forfaitaire unique s’applique par défaut. Si vous optez pour le barème, 6,8 points de CSG deviennent déductibles du revenu imposable (service-public.gouv.fr, fiche F2329). L’option ne vaut la peine que si votre tranche marginale est faible : à 30 % ou plus, le barème coûte davantage que le prélèvement de 12,8 %.
Cas concret : 100 000 € placés en foncière cotée
Situation. Claire, cadre lyonnaise de 52 ans, a 100 000 € de côté et ne veut pas gérer un locataire. Elle se situe dans la tranche marginale d’imposition de 30 %.
Problème. Elle hésite entre un appartement locatif et une foncière cotée. Elle suppose, pour comparer, un revenu annuel brut de 5 000 € dans les deux cas : un rendement en dividendes de 5 %, hypothèse de calcul et non un chiffre de marché.
Stratégie. Elle compare le revenu net d’impôt et le risque de prix. Pour la foncière, un compte-titres ordinaire avec prélèvement forfaitaire. Pour l’appartement, une location nue au micro-foncier.
Résultat.
- Foncière cotée : 5 000 € de dividendes, impôt de 12,8 % soit 640 €, prélèvements sociaux de 18,6 % soit 930 €, total 1 570 €. Revenu net : 3 430 €, soit 3,43 % du capital.
- Appartement au micro-foncier : base imposable 5 000 € × 70 % = 3 500 €, impôt à 30 % soit 1 050 €, prélèvements sociaux de 17,2 % soit 602 €, total 1 652 €. Revenu net : 3 348 €.
- Scénario de stress sur la foncière : si le cours recule de 20 % en un an, le capital vaut 80 000 €. Avec 3 430 € de dividendes nets, la valeur totale est de 83 430 €, soit une perte de 16,57 %.
L’impôt sur le revenu pèse presque pareil dans les deux cas. Ce qui diffère est le risque : la foncière peut perdre une part du capital en quelques mois, mais se revend sans frais d’acte. L’appartement se valorise lentement et demande du temps. Ce choix se tranche sur la tolérance au risque de prix, pas sur l’impôt.
Deuxième cas : le dividende de 5 % est-il un revenu en plus ?
Situation. Claire achète 2 000 actions d’une foncière cotée à 50 € l’unité, soit 100 000 €. La société verse 2,50 € par action.
Problème. Elle voit 5 000 € de dividende et pense avoir gagné 5 %. Elle oublie que le cours baisse en principe du montant du dividende le jour où il est détaché, toutes choses égales par ailleurs, et que l’impôt est dû tout de suite.
Stratégie. Elle compare son patrimoine avant et après le versement, impôt compris.
Résultat. Le dividende de 5 000 € supporte 1 570 € de prélèvement forfaitaire (5 000 € × 31,4 %) : elle encaisse 3 430 €. L’action passe de 50 € à 47,50 €, soit 95 000 € pour 2 000 titres. Son patrimoine vaut 98 430 € (95 000 € + 3 430 €), soit 1,57 % de moins qu’avant. Le dividende ne crée pas de richesse en plus : il transforme une partie du capital en revenu, taxé immédiatement, alors que la baisse du cours n’est pas une perte constatée tant qu’elle ne vend pas. C’est pourquoi on juge une foncière sur sa performance totale (cours plus dividendes), pas sur son seul rendement. Le calcul est simplifié : le cours évolue aussi pour d’autres raisons.
Quelles erreurs éviter avec les foncières cotées ?
- Acheter sur le seul rendement affiché, sans regarder la dette de la société.
- Chercher à loger une SIIC dans un PEA : le BOFiP l’exclut.
- Concentrer le placement sur un seul titre, alors que le cours peut chuter vite.
- Comparer un dividende brut de foncière à un loyer net d’une SCPI ou d’un appartement : comparez toujours après impôt, comme dans le cas ci-dessus.
- Oublier l’IFI quand le patrimoine immobilier est élevé : voir IFI : parts de sociétés détenant de l’immobilier.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, examine avec vous la place de l’immobilier dans votre patrimoine : détention directe, pierre-papier, titres cotés. Nous chiffrons chaque option sur votre tranche d’imposition et sur le choix de l’enveloppe. Pour étudier votre situation, prenez rendez-vous.
FAQ
Une foncière cotée est-elle la même chose qu’une SIIC ?
Non. La SIIC est un régime fiscal que certaines foncières cotées choisissent. Il suppose une cotation sur un marché réglementé, un capital d’au moins 15 millions d’euros et une obligation de distribution des profits exonérés.
Quel pourcentage des loyers une SIIC doit-elle distribuer ?
95 % des bénéfices de location, avant la fin de l’exercice suivant celui de leur réalisation. Les plus-values de cession doivent être distribuées à 70 % avant la fin du deuxième exercice suivant.
Peut-on détenir des actions de SIIC dans un PEA ?
Non. Le BOFiP indique que les actions de SIIC et de sociétés foncières européennes comparables ne peuvent pas être inscrites sur un PEA, en application de l’article L. 221-31 du Code monétaire et financier.
Quel est l’impôt sur les dividendes d’une foncière cotée ?
Le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’option pour le barème progressif est possible, si elle est plus favorable.
Un dividende élevé garantit-il un bon placement ?
Non. Le dividende d’une SIIC découle d’une obligation de distribution. La performance dépend aussi de l’évolution du cours, qui peut baisser plus que le dividende ne rapporte.
Une foncière cotée est-elle plus risquée qu’une SCPI ?
Son prix varie chaque jour de Bourse : le capital peut baisser vite, comme monter. Les parts de SCPI se revendent moins vite, avec des délais. Le risque de prix est plus visible sur une foncière cotée, la liquidité est meilleure.
Faut-il opter pour le barème progressif sur les dividendes ?
Seulement si votre tranche marginale est faible. L’option rend déductibles 6,8 points de CSG (service-public.gouv.fr, fiche F2329), mais l’impôt suit votre barème au lieu des 12,8 % du prélèvement forfaitaire.
Les prélèvements sociaux sont-ils de 17,2 % sur les dividendes ?
Non. Les dividendes supportent 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026. Le taux de 17,2 % vise les revenus fonciers, comme les loyers d’un appartement loué nu, et l’assurance-vie.
Sources : BOFiP BOI-IS-CHAMP-30-20 « Régime SIIC », version en vigueur depuis le 27 mars 2019 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; BOFiP BOI-IS-CHAMP-30-20-30 « Obligations de distribution », version en vigueur depuis le 27 mars 2019 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; article 208 C du CGI (consulté le 31 octobre 2026) ; « Plan d’épargne en actions (PEA) » (fiche F2385, service-public.gouv.fr, vérifiée le 22 mai 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine » (fiche F2329, service-public.gouv.fr, consultée le 31 octobre 2026) ; « Revenus fonciers : location nue » (fiche F1991, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026).
