En résumé…
Le bon cabinet est celui qui vous montre par écrit la rentabilité nette après impôt du bien, avant tout avantage fiscal, puis ce que l’avantage ajoute, ligne par ligne. Au 24/10/2026, le Pinel est terminé (31 décembre 2024). Restent notamment le nouveau dispositif Relance logement (Jeanbrun) pour les achats signés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, le déficit foncier, le LMNP et le LMP, le Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027, ainsi que, sous conditions précises, les dispositifs patrimoniaux (Malraux, monuments historiques).
Balmont Conseil est un cabinet non indépendant au sens réglementaire : il perçoit des commissions sur les contrats souscrits et peut facturer une mission sur mesure à l’heure. Nous vous le disons dès le premier échange.
Une brochure annonce « jusqu’à 21 % de réduction d’impôt » sans dire à quel prix le bien se vend par rapport aux ventes voisines, ni qui est payé sur l’opération. Il faut suivre l’ordre inverse : le bien d’abord, l’avantage ensuite.
1. Ce qui existe encore au 24/10/2026
Sept dispositifs, avec les chiffres officiels
| Dispositif | État au 24/10/2026 | Chiffres officiels à retenir |
|---|---|---|
| Pinel | Terminé le 31/12/2024 ; l’avantage continue pour ceux qui ont investi avant | Achat en 2024 : 9 %, 12 % ou 14 % du prix pour 6, 9 ou 12 ans ; plafond de 300 000 € par an |
| Relance logement (Jeanbrun) | Achats du 21/02/2026 au 31/12/2028 | Amortissement de 3 % à 5,5 % par an selon le bien et le niveau de loyer ; 8 000 € par an au plus par foyer |
| Déficit foncier | En vigueur | 10 700 € par an sur le revenu global ; 21 400 € pour une rénovation énergétique payée jusqu’au 31/12/2027 |
| LMNP / LMP | En vigueur | Seuil de 23 000 € de recettes ; amortissement au régime réel |
| Denormandie | Jusqu’au 31/12/2027 | 12 %, 18 % ou 21 % du prix pour 6, 9 ou 12 ans ; investissement plafonné à 300 000 € ; travaux d’au moins 25 % du coût total |
| Malraux | À vérifier avant tout achat (dernière version du BOFiP lue : mars 2024) | 22 % ou 30 % des dépenses ; dépenses plafonnées à 400 000 € sur quatre années consécutives |
| Monuments historiques | En vigueur | Charges déductibles du revenu global, en totalité ou en partie selon l’ouverture au public ; conservation 15 ans |
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 : plus aucun achat nouveau n’en bénéficie, mais ceux qui ont investi avant gardent la réduction s’ils respectent leur engagement de location. Le LMNP devient du LMP quand les recettes dépassent 23 000 € et aussi vos autres revenus d’activité. Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retirés du prix d’achat dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences gérées.
Relance logement : le nouveau statut du bailleur privé
C’est la nouveauté de la loi de finances pour 2026. Le logement doit être dans un immeuble collectif, neuf, ou ancien vétuste avec des travaux d’au moins 30 % du prix qui l’amènent à un DPE A ou B. La date d’acquisition retenue est celle de l’acte notarié. Il se loue nu, en résidence principale, pendant 9 ans, à un loyer plafonné, à un locataire qui n’est ni de votre foyer fiscal ni parent ou allié jusqu’au 2e degré, et la location commence dans les 12 mois. Vous déduisez de vos revenus fonciers un amortissement calculé sur le prix hors terrain, estimé à 20 % du prix. Taux annuels : 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien avec travaux) pour un loyer intermédiaire, 4,5 % ou 3,5 % en loyer social, 5,5 % ou 4 % en loyer très social. Le plafond de 8 000 € par an monte de 2 000 € ou 4 000 € si au moins la moitié des revenus relève du loyer social ou très social. Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.
Plafonds de loyer intermédiaire 2026, par mois et par m² hors charges : 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1, 10,26 € en zones B2 et C sous agrément. L’option est irrévocable pour le logement, et à la revente le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits. Selon la fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 21 juillet 2026, un projet de loi doit assouplir l’accès au dispositif ; au 23 octobre 2026, le dossier du Sénat ne l’indique pas encore adopté définitivement. Relisez la fiche avant de signer. Voir le principe et l’engagement de 9 ans, le déficit foncier et les dispositifs encore ouverts.
2. Ce que le cabinet doit vous demander, puis vous montrer
D’abord vos chiffres
Revenus, patrimoine, dettes, horizon de détention, capacité d’emprunt. Sans votre tranche, un avantage ne se chiffre pas. Barème 2026 par part : 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % jusqu’à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €, 41 % jusqu’à 181 917 €, 45 % au-delà. À Relance logement, 1 000 € d’amortissement économisent 110 € d’impôt dans la tranche à 11 %, 300 € à 30 %, 410 € à 41 %.
La rentabilité nette après impôt, avant l’avantage fiscal
Demandez un tableau qui retire des loyers annuels vos charges (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, vacance) puis l’impôt sur les loyers, et divise le reste par le coût total (prix, frais, travaux). Au régime réel, les intérêts d’emprunt payés dans l’année sont déductibles des revenus fonciers. Ce chiffre doit apparaître avant l’avantage fiscal : s’il est faible, l’avantage ne fait que le compenser.
Le risque de surpayer pour l’avantage
Un avantage calculé sur le prix incite à payer plus cher. Calcul à partir des taux officiels, pour 10 000 € payés en trop : en Denormandie à 21 % (12 ans de location), la réduction maximale est de 2 100 € ; 7 900 € restent à votre charge. En Relance logement à 3,5 % sur 80 % du prix, dans la tranche à 30 %, l’économie est de 84 € par an, soit 756 € sur 9 ans. Dans les deux cas, le surcoût de prix n’est pas récupéré par l’impôt.
Deux contrôles gratuits : comparez le prix au m² aux ventes réelles de la commune sur l’application des demandes de valeurs foncières (données de la DGFiP, cinq dernières années, mises à jour fin avril et fin octobre), et comparez le loyer prévu au plafond de la zone.
Concrètement. Exigez une page unique : prix au m² comparé aux ventes voisines, loyer retenu et plafond de zone, rentabilité nette avant avantage, avantage fiscal ligne par ligne, durée d’engagement, et ce qui est remis en cause si vous vendez avant le terme.
3. Le plafond de 10 000 € et la durée d’engagement
Le plafond global des avantages fiscaux est de 10 000 € par an et par foyer, porté à 18 000 € pour certains investissements outre-mer. Selon economie.gouv.fr (page du 16 avril 2026), le Pinel, le Denormandie et Loc’Avantages y entrent ; le Malraux n’y entre pas. Pour Relance logement, la fiche de service-public.gouv.fr précise que l’avantage n’entre pas dans ce plafond. Voir le plafonnement des niches fiscales et les taux du Denormandie.
Chaque dispositif engage : 9 ans de location nue pour Relance logement, 3 ans de location pour le déficit foncier, 15 ans de conservation pour les monuments historiques, 6, 9 ou 12 ans pour le Denormandie. En cas de manquement à Relance logement, l’avantage est remis en cause et les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers. Pour le Malraux, vérifiez le site : le BOFiP (version de mars 2024) fixe au 31 décembre 2024 la date limite des dépenses pour les quartiers anciens dégradés.
4. Qui facture quoi
Le vendeur (promoteur ou propriétaire) encaisse le prix. Le conseil est payé par vous, par une commission, ou par les deux. Posez trois questions par écrit : quelle part du prix que vous versez revient au cabinet, en euros ? Facture-t-il aussi des honoraires ? Qui le paie si vous n’achetez pas ?
Pour la part financière (parts de SCPI, par exemple), la lettre de mission signée avant tout conseil précise la rémunération du conseiller en investissements financiers, immatriculé à l’ORIAS (source : AMF). Pour le crédit, nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires. Chez Balmont Conseil : premier échange gratuit, à Lyon ou en visioconférence ; commissions sur les contrats souscrits ; mission sur mesure à 500 € TTC par heure. Exigez la même clarté de tout cabinet.
Pour le technicien. Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (Relance logement ; Code général des impôts, article 31, I-1°, i et j, selon service-public.gouv.fr). Denormandie : article 42 de la loi du 9 avril 2024 (prolongation jusqu’au 31 décembre 2027). BOFiP : BOI-IR-RICI-200-30 (Malraux, version du 7 mars 2024), BOI-RFPI-SPEC-30-30 (monuments historiques, version du 19 décembre 2018).
Notre position
Un avantage fiscal ne rend pas un mauvais bien bon. Partez du prix, du loyer et de votre tranche, puis regardez ce que le dispositif ajoute. Si le bien ne tient pas sans l’avantage, il n’y a rien à faire. Demandez cette démarche à tout cabinet, y compris au nôtre : la page unique de la section 2 suffit à départager deux propositions. Voir aussi comment choisir un CGP à Lyon.
Questions fréquentes
Le Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Non pour un nouvel achat : le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 (economie.gouv.fr, page du 11 mars 2026). Les investisseurs qui ont acquis avant cette date conservent leur réduction s’ils respectent les conditions.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs sur le même logement ?
Pas toujours : Relance logement ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même logement, et le Denormandie ne se cumule pas avec Loc’Avantages.
Combien coûte un accompagnement chez vous ?
Le premier échange est gratuit. Ensuite, nous percevons des commissions sur les contrats souscrits, ou nous facturons une mission sur mesure à 500 € TTC par heure. Exigez par écrit, avant tout engagement, ce qui s’applique à votre dossier.
Vous comparez deux propositions d’investissement locatif ?
Envoyez-nous les deux : le premier échange porte sur le prix, le loyer et la rentabilité avant avantage fiscal.
Prendre rendez-vous
Le premier entretien sert à établir votre position exacte et à dire s’il y a quelque chose à faire — parfois il n’y a rien, et nous le disons aussi. Trente minutes, sans engagement.
Réserver un échange avec Balmont Conseil
Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 24/10/2026.
Sources officielles consultées
- Service-Public.fr — Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun (fiche F39735, vérifiée le 21 juillet 2026)
- Service-Public.fr — Relance logement : de nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs (24 février 2026)
- Sénat — Dossier législatif « Relance et décentralisation du logement » (mis à jour le 23 octobre 2026)
- economie.gouv.fr — Investissement locatif : tout savoir sur la réduction d’impôt Pinel (11 mars 2026)
- economie.gouv.fr — Rénovation d’un logement ancien : la réduction d’impôt Denormandie (7 octobre 2025)
- economie.gouv.fr — Tout savoir sur le déficit foncier (9 septembre 2026)
- economie.gouv.fr — Le plafonnement global des avantages fiscaux (16 avril 2026)
- impots.gouv.fr — FAQ de la DGFiP sur le régime des locations meublées (mars 2026)
- BOFiP — BOI-IR-RICI-200-30, dispositif Malraux (version du 7 mars 2024)
- BOFiP — BOI-RFPI-SPEC-30-30, monuments historiques : conditions d’application (version du 19 décembre 2018)
- Service-Public.fr — Barème de l’impôt sur le revenu 2026 (23 février 2026)
- DVF (DGFiP / Etalab) — Questions fréquentes sur les demandes de valeurs foncières
- impots.gouv.fr — Déduction des intérêts d’emprunt d’un logement loué (modifiée le 10 juillet 2026)
- AMF — « Que savoir sur les conseillers en investissements financiers ? »
