Réduction d’impôt outre-mer pour un logement locatif : conditions et engagement

Une précision d’abord, parce qu’elle change tout : selon la brochure fiscale 2026 (revenus 2025), la période d’investissement de la réduction d’impôt de l’article 199 undecies A du CGI pour un logement outre-mer va jusqu’au 31/12/2017 pour le neuf, et la réduction n’est prorogée jusqu’au 31/12/2029 que pour les travaux de réhabilitation. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-80-20-10, paragraphe 425) retient pour certains logements neufs loués une autre échéance : les logements dont le permis de construire est délivré à compter du 01/01/2013 ne sont pas éligibles. Cette page ne concilie pas ces deux textes : les dates se vérifient auprès de l’administration avant toute décision.

Cette page décrit les conditions et l’engagement de ce dispositif, pour qui détient déjà un logement concerné ou envisage des travaux. Elle ne donne ni rendement, ni taux de réduction, ni comparaison de programmes. Les chiffres sont ceux des textes lus le 18/10/2026.

Où en est le dispositif

La brochure fiscale indique que la réduction concerne les investissements réalisés du 21/07/2003 au 31/12/2017 dans les départements d’outre-mer, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Wallis-et-Futuna et dans les Terres australes et antarctiques françaises, et depuis 2007 à Saint-Martin et Saint-Barthélemy. Elle vise la construction ou l’acquisition, au plus tard le 31/12/2017, d’un immeuble neuf.

À compter de 2018, la brochure écrit que la réduction « est prorogée jusqu’au 31.12.2029 uniquement pour les travaux de réhabilitation ». La période dont relève un logement donné est la première chose à identifier, et à faire confirmer pour les raisons indiquées plus haut.

Ce dispositif est distinct de celui du logement social (article 199 undecies C) et de celui de l’investissement productif (article 199 undecies B). Ces deux autres réductions ont leurs propres pages.

L’engagement de 5 ans

Pour bénéficier de la réduction, le contribuable s’engage à conserver le logement pendant 5 ans en l’affectant :

• soit à son habitation principale ;
• soit à la location nue, à usage d’habitation principale du locataire.

En secteur intermédiaire, l’engagement de location nue est de 6 ans, d’après la brochure.

Le délai de mise en location. Selon la brochure, le logement est donné en location nue, à usage d’habitation principale, dans les 6 mois de l’achèvement ou de l’acquisition.

Le locataire. Selon la brochure, la location est consentie à des personnes autres que le conjoint ou partenaire de Pacs. Les membres du foyer fiscal et les associés de la société sont aussi exclus.

La reprise. Pour les travaux de réhabilitation ou de confortation, la brochure ne détaille la reprise que pour les dépenses remboursées dans les 5 ans : la réduction est reprise à hauteur de la somme remboursée, sauf sinistre postérieur au paiement. Cette page ne décrit pas les autres cas de reprise.

La base et le plafond par mètre carré

Selon le BOFiP (BOI-IR-RICI-80-20-10, version en vigueur depuis le 10/03/2026), la base de la réduction est le prix de revient ou d’acquisition du logement, ou le montant des travaux de réhabilitation ou de confortation.

Pour l’immobilier, la base est plafonnée par mètre carré de surface habitable : 3 295 € HT par m² pour 2026, montant reconduit depuis 2025. La brochure donne aussi 3 295 € HT par m² pour les investissements de 2025. Pour un logement affecté à l’habitation principale, les surfaces retenues sont :

Pour une personne seule qui occupe son logement, le plafond de base est de 65 m² × 3 295 € = 214 175 € HT. Cette page ne décrit pas les surfaces applicables à un logement loué.

L’étalement et le fait générateur

Le fait générateur est l’achèvement ou l’acquisition du logement. Pour des travaux, c’est leur date d’achèvement.

L’étalement. La réduction est étalée en principe sur 5 ans, à raison de 20 % de la base par an. Pour des travaux, elle s’applique l’année d’achèvement et les quatre années suivantes. Un étalement sur 10 ans, à 10 % par an, existe pour un immeuble neuf que le propriétaire affecte à son habitation principale.

L’imputation : ni remboursement, ni report

La réduction s’impute sur l’impôt calculé au barème progressif, après la décote et avant les crédits d’impôt. Le BOFiP écrit que, lorsque l’impôt dû est inférieur à la réduction, « l’excédent ne peut donner lieu ni à remboursement ni à report ». La brochure le confirme : « Pas de report de l’excédent ».

C’est une différence nette avec l’investissement productif, où un report de cinq ans existe. Une fraction annuelle supérieure à l’impôt de l’année est perdue.

Les plafonds et les cumuls

Le plafond spécifique. La brochure indique, pour l’imposition des revenus de 2025, un plafond de 30 600 € sur la fraction annuelle de la réduction, sans report de l’excédent, ou, sur option, un pourcentage du revenu imposable. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-80-20-20, version du 08/07/2015) rattache ce plafonnement à l’article 199 undecies D du CGI pour les investissements réalisés à compter de 2012 : le plafond est fixé « à 30 600 € en valeur absolue » ou « à 11 % du revenu imposable, sur option du contribuable ».

Le plafonnement global. La ligne de la réduction d’impôt outre-mer figure dans la section du plafond de 18 000 € du BOFiP (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, version du 27/08/2026).

Le non-cumul. Selon le BOFiP (paragraphe 490) et la brochure, les investissements ouvrant droit à la réduction sont exclus du bénéfice d’une liste d’avantages fiscaux. Parmi eux figurent l’amortissement des logements neufs loués, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, le PEA, les réductions Duflot et Pinel et l’exonération de droits de mutation à titre gratuit. Cette liste est plus longue : elle se lit en entier dans le BOFiP et dans la brochure.

L’agrément. Un agrément préalable du ministre chargé du budget est requis si le montant des investissements en logement, hors habitation principale et hors travaux de confortation, dépasse 2 000 000 €, depuis le 01/11/2009.

Les déclarations et les pièces

La réduction se déclare sur la 2042-IOM. Le formulaire 2083 (entreprise) ou 2083-PART (personne physique) est transmis par voie électronique. Parmi les pièces citées par la brochure : l’engagement de location ou d’occupation, la copie du bail, l’avis d’imposition du locataire en secteur intermédiaire et, si elle s’applique, l’arrêté de permis de construire.

Une fraction annuelle supérieure à l’impôt : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Une propriétaire fictive, domiciliée en France, réalise des travaux de réhabilitation sur un logement outre-mer qu’elle met en location nue dans les 6 mois. On suppose que sa réduction totale est de 15 000 €. Ce montant est une hypothèse : cette page ne publie pas de taux.

Problème. Mesurer ce que l’étalement et l’absence de report produisent la première année, si son impôt imputable n’est que de 1 800 €.

Stratégie. Diviser la réduction en cinq fractions de 20 %, comparer la fraction de l’année à l’impôt, puis constater ce qui n’est pas imputable.

Résultat.

La fraction annuelle de 3 000 € est inférieure au plafond de 30 600 €. Le même mécanisme joue chaque année : seule la fraction que l’impôt de l’année permet d’imputer est utilisée. Le profil, le montant de la réduction et l’impôt sont fictifs. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Logement outre-mer : ce qui change selon votre cas

• La nature de l’opération : un investissement antérieur à 2018 ou des travaux de réhabilitation, seuls éligibles à compter de 2018 selon la brochure.
• L’usage du logement : habitation principale ou location nue, et secteur intermédiaire, qui porte l’engagement à 6 ans.
• Le niveau de votre impôt chaque année de l’étalement, puisque l’excédent est perdu.
• Le territoire et l’identité du locataire.
• Vos autres avantages fiscaux, qui entrent dans les plafonds et les règles de non-cumul.
• Le montant des investissements, qui peut appeler un agrément.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.