Censi-Bouvard : que devient la réduction pour un bien acquis avant la fin du dispositif ?

Le dispositif Censi-Bouvard est fermé aux acquisitions réalisées après le 31/12/2022. Pour un bien acquis avant, la réduction d’impôt continue de s’imputer : taux de 11 %, base plafonnée à 300 000 €, un neuvième par an pendant neuf ans. En contrepartie, l’engagement de louer le logement meublé pendant neuf ans à l’exploitant doit être tenu. Rompre cet engagement, hors exception, ajoute à l’impôt de l’année le total de la réduction déjà obtenue.

Cette page traite les règles qui continuent de s’appliquer. Elle ne traite pas les résidences de tourisme classées (règles transitoires propres), le départ de France pendant l’engagement, le régime LMNP hors réduction (autre page du site), ni les prélèvements sociaux.

Ce qui est fermé, ce qui continue

Aucun zonage, aucun plafond de loyer ni de ressources de l’occupant ne s’applique.

Les chiffres qui s’appliquent encore

• Taux : 11 %. Le BOFiP écrit : « le taux de la réduction d’impôt est fixé à 11 % » depuis le 01/01/2013. La page impots.gouv.fr donne 11 % pour les investissements réalisés de 2018 à 2022. Une cellule de son tableau mentionne aussi « 18 % sous conditions », sans années ni conditions lisibles : cette page ne publie pas ce taux.
• Base : le prix de revient, dans la limite de 300 000 € au titre d’une même année d’imposition. Plusieurs logements entrent dans cette limite globale.
• Étalement : un neuvième par an. « La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. »
• Première année d’imputation. Pour un logement neuf achevé, l’année d’acquisition. Pour une VEFA, l’année d’achèvement.
• Excédent. Si la fraction de l’année dépasse l’impôt dû, le solde s’impute sur les impôts des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement, les fractions les plus anciennes en premier.
• Plafonnement global. La brochure de l’administration cite la réduction LMNP (« art. 199 sexvicies ») parmi les avantages inclus dans le plafonnement global des avantages fiscaux. Le plafond de 10 000 € vaut pour les avantages liés à des investissements réalisés à partir de 2013 ; la brochure donne d’autres plafonds pour les années antérieures (2011 et 2012 notamment) : à vérifier dans la brochure si votre acquisition est antérieure à 2013.

L’engagement de neuf ans : ce qu’il faut tenir

Le propriétaire s’engage à « louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans » à l’exploitant. Les neuf ans courent depuis le début du bail initial de chaque logement.

• Location effective et continue. Une vacance n’est tolérée, jusqu’à 12 mois, que dans des cas listés de défaillance de l’exploitant : liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail commercial, clause résolutoire pour loyers impayés.
• Nouvel exploitant. Après un changement d’exploitant, le logement doit en principe être reloué dans le mois.
• Revenus en BIC. Ils doivent être imposés dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » pendant toute la durée de l’engagement. Une imposition dans une autre catégorie est un cas de remise en cause, sans exception.
• Statut de loueur. Si l’activité est professionnelle dès l’acquisition, la réduction est remise en cause. Si vous passez de loueur non professionnel à loueur professionnel en cours d’engagement, « la réduction d’impôt n’est pas remise en cause ».

La version du BOFiP qui détaille ces conditions (BOI-IR-RICI-220-20) est affichée au 07/03/2019 : relisez-la avant toute décision.

Où cela se déclare

Sur la déclaration 2042 RICI (revenus 2025, déclaration 2026), la section « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle Censi-Bouvard » contient :

• la case 7II : engagement de location, à souscrire la première année de la demande ;
• les cases 7IK (résidence pour personnes âgées ou handicapées) et 7IL (résidence pour étudiants) ;
• les lignes de report, avec la consigne : « Reportez 1/9 de la réduction d’impôt ». Exemples : 7SL pour les investissements achevés en 2024 et réalisés de 2018 à 2022 ; 7SX pour ceux achevés en 2023 et réalisés de 2017 à 2022.

Les codes dépendent du millésime du formulaire.

Remise en cause : cas, montant, exceptions

Le BOFiP (BOI-IR-RICI-220-50, version en vigueur depuis le 10/04/2015) range notamment parmi les cas de remise en cause : l’absence de mise en location, une mise en location hors délai, une interruption trop longue, l’utilisation du logement par son propriétaire, une « mutation à titre onéreux » (vente), une mutation à titre gratuit, une cession de droit indivis, un « démembrement de propriété », ou une résidence qui ne respecte pas les conditions d’éligibilité.

Montant. Si l’engagement n’est pas respecté en cours de période, l’impôt de l’année de l’événement est « majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue depuis l’origine ». Si les conditions initiales n’étaient pas remplies, l’impôt des années où la réduction a été appliquée est majoré de la réduction pratiquée.

Exceptions. Pour le non-respect de l’engagement de location, le BOFiP écarte la remise en cause lorsque le contribuable :

1. est atteint d’une invalidité correspondant à la deuxième ou à la troisième des catégories de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ;
2. fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur ;
3. décède.

Selon le BOFiP, ces exceptions sont étendues à la mutation à titre onéreux (vente) et à la cession de droits indivis. Pour la mutation à titre gratuit et le démembrement de propriété, seul le décès d’un membre du couple est retenu. Pour les autres cas, dont l’utilisation du logement par son propriétaire et la résidence qui ne respecte pas les conditions d’éligibilité, le BOFiP n’indique aucune exception.

Décès. Lorsque le transfert de propriété résulte du décès d’un membre d’un couple soumis à imposition commune, la réduction n’est pas reprise. Le conjoint survivant « peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal ».

Retraite et divorce. Pour la rupture du contrat de travail, le BOFiP vise les salariés licenciés ou mis à la retraite par leur employeur ; il ne mentionne pas une retraite prise à l’initiative du contribuable. Pour le mariage, le divorce, la rupture ou la conclusion d’un PACS et la séparation, le BOFiP BOI-IR-RICI-220-20 (paragraphe 20, version affichée au 07/03/2019) prévoit que le nouveau contribuable peut demander la reprise de l’engagement de location ; à défaut, la réduction précédemment obtenue est remise en cause. Ces cas se vérifient avant d’agir.

Amortissement et revente

• Amortissement. Selon le BOFiP (version en vigueur depuis le 04/03/2013), les amortissements ne sont admis que sur « la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt ». Exemple du BOFiP : pour 350 000 €, seule la fraction au-delà de 300 000 € est amortissable.
• Plus-value à la vente. Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits par un LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, avant l’abattement pour durée de détention. « Cette mesure concerne les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. »
• Exclusion. La page de l’administration indique que certains biens situés dans des résidences-services ne sont pas concernés. Elle nomme les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées. Les conditions exactes de cette exclusion ne figurent pas dans les pages consultées : elles se vérifient acte en main.

Censi-Bouvard après 2022 : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc a investi en 2022 dans deux logements d’une résidence avec services pour étudiants, achevée en 2024. Le prix de revient total est de 340 000 €. L’engagement de neuf ans est souscrit. Hypothèses : son impôt absorbe chaque année la totalité de la fraction, le plafonnement global n’est pas atteint, la vente a lieu en 2029 sans exception et aucune fraction n’est imputée au titre de 2029.

Problème. Quelle réduction obtient-il, quelle part du prix reste amortissable, et que coûterait une vente en 2029, hors exception ?

Stratégie. Appliquer 11 % à la base plafonnée à 300 000 €, diviser par neuf, puis additionner les fractions obtenues avant l’événement.

Résultat.

Les majorations éventuelles et l’effet de la vente sur la plus-value ne sont pas traités. Ce profil est fictif et les montants sont des hypothèses.

Censi-Bouvard après 2022 : ce qui change selon votre cas

• Votre structure : résidence étudiante, pour personnes âgées ou handicapées, ou résidence de tourisme classée n’ont pas les mêmes règles.
• La date d’investissement et d’achèvement : les cases de report en dépendent.
• Un projet de vente, de donation, de divorce, de départ de France ou de départ à la retraite : ces points sont à examiner avec les textes avant de décider.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.