SCI à l’IR ou à l’IS : ce que chaque régime change pour les associés

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu : ce sont les associés qui sont imposés sur leur part du bénéfice, qu’ils l’aient perçue ou non. Elle passe à l’impôt sur les sociétés (IS) si son activité commerciale n’est pas accessoire, ou si elle opte. On peut renoncer à l’option jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option. Passé ce délai, elle devient irrévocable.

Cette page ne désigne pas de régime à privilégier : le choix dépend de l’usage des revenus, des déficits et de la sortie envisagée.

Elle traite d’une SCI dont les associés sont des personnes physiques résidentes de France, hors cession des parts, associés non-résidents et transmission.

Le point de départ : la SCI à l’IR

La SCI est une société civile qui acquiert ou construit des immeubles et les gère. Son activité principale doit être civile, c’est-à-dire la location nue. Il faut au moins deux associés.

À l’IR, les bénéfices sont imposés au nom de chaque associé, au prorata de ses parts, même s’ils n’ont pas été distribués. Le résultat foncier est ajouté aux autres revenus de l’associé pour être soumis à l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % : en 2026, la CSG sur les revenus fonciers reste à 9,2 %.

Les déclarations. La SCI dépose par voie électronique une déclaration 2072-S dans le cas simple, ou une 2072-C, par exemple si un associé est lui-même soumis à l’IS, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour les loyers de l’année précédente. L’associé qui ne détient que des parts de SCI non soumises à l’IS déclare sa quote-part en ligne 4BA de la 2042, sans remplir de 2044. La 2044 sert dans les autres cas, par exemple s’il détient aussi un bien en direct hors micro-foncier.

Le micro-foncier (15 000 € de revenu brut au plus, abattement de 30 %) s’applique de plein droit à l’associé qui loue aussi un logement nu en direct, sous conditions ; il est exclu pour celui qui ne détient que des parts de sociétés immobilières non soumises à l’IS.

Les deux chemins vers l’IS

1. L’activité commerciale n’est plus accessoire. L’administration retient un dépassement de 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, notamment pour une location meublée.
2. L’option. La SCI choisit l’IS.

Comment se fait l’option

• Elle se notifie avant la fin du troisième mois de l’exercice pour lequel la société veut l’IS.
• Une SCI peut clôturer un exercice par anticipation et opter dans les trois mois qui suivent cette clôture.

Ce que le passage à l’IS peut déclencher

Pour une SCI qui existe déjà, deux sources officielles décrivent la conséquence de l’option en des termes différents.

• Service-public.gouv.fr (fiche F38553) : le passage à l’IS « entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés » et des plus-values non encore imposées à la date du changement de régime.
• BOFiP (BOI-IS-CHAMP-40) : l’option « emporte cessation d’entreprise » au sens de l’article 202 ter du CGI, sans imposition immédiate de ces bénéfices et plus-values si certaines conditions sont satisfaites. La SCI doit produire une déclaration 2072 dans le délai fixé par ce texte.

Cette page ne tranche pas et ne chiffre pas cette conséquence : elle se vérifie dossier en main, avant d’opter.

Les deux régimes côte à côte

Ce qui est propre à l’IR

Le déficit foncier

Hors intérêts d’emprunt, le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. L’excédent, et le déficit qui provient des intérêts d’emprunt, ne s’imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit exige le régime réel.

Le plafond de 10 700 € s’apprécie au niveau de chaque associé, non de la SCI. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, faute de quoi le déficit est remis en cause. L’associé qui déduit le déficit doit conserver ses titres pendant la même durée, soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

La plus-value à la vente de l’immeuble

Les plus-values réalisées occasionnellement par la SCI relèvent du régime des particuliers. Elles sont imposées chez chaque associé présent à la date de la cession, au prorata de ses parts, à 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value.

Les abattements pour durée de détention, comptés depuis l’acquisition par la SCI, sont de 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, 4 % la vingt-deuxième ; exonération d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Les exonérations s’appliquent en général, sauf celle des pensionnés.

Une moins-value ne se compense ni avec d’autres plus-values, ni avec le revenu global. Le notaire paie l’impôt ; chaque associé reporte sa quote-part en case 3VZ.

Ce qui est propre à l’IS

• L’amortissement. Seul le prix de revient de la construction, hors sol, peut être amorti. Les terrains ne s’amortissent pas.
• Les déficits. Ils se reportent sur les bénéfices des exercices suivants, sans limitation de durée, dans la limite de 1 000 000 € par an majorés de 50 % de la fraction du bénéfice supérieure à ce plafond.
• Les comptes courants d’associés. Les intérêts sont déductibles dans la limite d’un taux de référence, révisé chaque trimestre, et si le capital de la société est entièrement libéré.
• Les dividendes. Pour un associé personne physique, ils supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou le barème sur option, avec un abattement de 40 %.
• Le taux de 15 %. Il suppose un chiffre d’affaires d’au plus 10 000 000 € et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

Un dispositif récent, à vérifier avant d’investir

La loi de finances pour 2026 (article 47) a créé le dispositif « Relance logement » (Jeanbrun) : déduction des revenus fonciers de l’amortissement d’une fraction du prix d’acquisition, pour un investissement réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en location nue à usage de résidence principale pendant 9 ans, sous plafonds de loyers et de ressources. Les pages officielles lues ne précisent pas s’il s’applique à une SCI. Son plafond annuel n’est pas donné, les sources consultées ne concordant pas : il se vérifie avant d’investir.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Deux époux, résidents de France, détiennent une SCI qui loue un immeuble nu. Sur l’exercice, les loyers sont de 60 000 € et les charges déductibles de 20 000 € : le résultat est de 40 000 €. On suppose que le taux marginal d’imposition des associés est de 30 %, et que la société à l’IS remplit les conditions du taux de 15 %.

Problème. Comparer l’impôt de l’exercice selon le régime et selon l’usage du résultat.

Stratégie. Trois cas : SCI à l’IR, SCI à l’IS sans distribution, SCI à l’IS avec distribution de tout le résultat après IS.

Résultat.

À l’IR, les 18 880 € pèsent sur les associés même sans distribution. À l’IS, 6 000 € sont dus par la société ; les associés supportent le PFU sur les dividendes reçus.

Ce tableau compare un seul exercice. Il ignore l’amortissement sur la construction, la situation personnelle des associés, la vente de l’immeuble et les conséquences éventuelles du passage à l’IS d’une SCI existante, décrites plus haut. Le profil est fictif et le taux de 30 % est une hypothèse.

Ce qui change selon votre cas

• Le nombre d’associés et leur taux marginal d’imposition.
• La part du résultat que vous voulez retirer de la société.
• La nature de l’activité : location nue ou meublée.
• Un projet de travaux et un éventuel déficit foncier.
• L’horizon de détention et le mode de sortie.

Aucun résultat n’est promis : la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.