En résumé…
Jusqu'au 31 décembre 2026, l'article 790 A bis du CGI permet à chaque parent de donner 100 000 € sans droits à un enfant qui achète un logement neuf ou rénove sa résidence principale. Cumulé avec les abattements classiques, un couple transmet 463 730 € sans payer un euro. La fenêtre est courte, les conditions sont strictes.
1. Ce que prévoit l'article 790 A bis
Créé par la loi de finances 2025, l'article 790 A bis exonère de droits les dons de sommes d'argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire.
Le bénéficiaire doit être un descendant (enfant, petit-enfant) ou, à défaut de descendance, un neveu ou une nièce. Les fonds doivent être affectés, dans les six mois, à l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA destiné à sa résidence principale, ou à des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale. Le logement doit rester sa résidence principale pendant cinq ans.
2. Le cumul qui porte le don à 463 730 €
Cette exonération s'ajoute aux dispositifs permanents. Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant (article 779 du CGI), renouvelable tous les quinze ans. Chaque parent de moins de 80 ans peut aussi consentir un don familial de sommes d'argent de 31 865 € à un enfant majeur (article 790 G).
Par parent : 100 000 € + 100 000 € + 31 865 € = 231 865 €. Pour un couple : 463 730 € transmis au même enfant, sans droits.
3. Cas concret
Situation. Un couple de 60 ans, un fils de 32 ans qui réserve un appartement neuf en VEFA pour y vivre, prix 480 000 €.
Problème. Un don de 463 730 € hors dispositif temporaire aurait supporté des droits au-delà des abattements classiques : chaque parent aurait été taxé sur 100 000 €, au barème en ligne directe.
Stratégie. Chaque parent donne 231 865 € en combinant l'article 790 A bis (100 000 €), l'abattement de l'article 779 (100 000 €) et le don familial de l'article 790 G (31 865 €). Les fonds sont versés au notaire dans les six mois pour les appels de fonds de la VEFA.
Résultat. 463 730 € transmis, 0 € de droits. Sans le 790 A bis, les deux dons de 100 000 € au-delà des abattements auraient coûté 2 × 18 194 € = 36 388 €.
4. Les trois pièges qui font perdre l'exonération
Le délai de six mois court à compter du versement des fonds : un compromis signé trop tard fait tomber l'avantage.
L'acquisition ne doit pas passer par une SCI : le texte vise le logement détenu par le bénéficiaire lui-même.
Un logement ancien n'est éligible que via des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, pas pour son prix d'achat.
5. Ce qu'il faut faire avant le 31 décembre
Caler le calendrier du don sur celui de l'acquisition, vérifier que les abattements de l'article 779 n'ont pas été consommés par une donation de moins de quinze ans, et documenter l'affectation des fonds. Sauf prolongation par la loi de finances 2027, les dons faits à partir du 1er janvier 2027 ne bénéficieront plus de cette exonération.
Questions fréquentes
Peut-on donner à un petit-enfant avec l'article 790 A bis ?
Oui. Le texte vise les descendants, donc les petits-enfants, et à défaut de descendance les neveux et nièces. Le plafond de 100 000 € s'apprécie par donateur.
L'exonération s'applique-t-elle à un logement ancien ?
Pas pour l'achat. Elle couvre en revanche les travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.
Que se passe-t-il après le 31 décembre 2026 ?
Sauf prolongation votée en loi de finances 2027, les dons consentis à partir du 1er janvier 2027 ne bénéficient plus de l'exonération.
Vous préparez un don pour l'achat de votre enfant ? Réservez un rendez-vous de conseil patrimonial : nous calons le montage et le calendrier avant le 31 décembre.
