Iroko : société de gestion de SCPI, chiffres publiés en 2025

Iroko figure parmi les partenaires référencés par le cabinet, comme l’indique la page Nos partenaires. Cette page présente la société de gestion : son statut, les chiffres publiés dans les rapports annuels 2025 de ses deux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les règles de protection d’une SCPI et la fiscalité des loyers.

Elle ne présente aucun rendement et ne dit pas quel fonds convient à quelle situation. Les chiffres viennent des rapports annuels 2025 d’Iroko Zen et d’Iroko Atlas, publiés par la société de gestion, et du guide de l’Autorité des marchés financiers (AMF) sur les SCPI.

Qui est Iroko ?

Iroko est une société par actions simplifiée dont le siège est situé 4A rue de la Pompe, à Paris (16e arrondissement). Elle a été immatriculée le 13 mai 2020. C’est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP 20000014, en date du 8 juin 2020, d’après le rapport annuel 2025 d’Iroko Zen.

Iroko gère deux SCPI : Iroko Zen et Iroko Atlas. Le rapport annuel d’Iroko Atlas indique que cette SCPI a été ouverte à la commercialisation le 16 septembre 2025. Elle est donc plus récente qu’Iroko Zen, dont le site de la société indique qu’elle existe depuis 2020.

Le rapport annuel 2025 de chaque fonds désigne Oddo BHF comme dépositaire. Les rapports ne donnent pas le total des actifs gérés par la société à une date précise. Ce total n’est donc pas repris ici, sauf par addition des deux capitalisations (voir ci-dessous).

Les chiffres clés publiés pour 2025

Le site de la société affiche des chiffres plus récents, datés du 25 octobre 2026 : environ 1,54 milliard d’euros de capitalisation pour Iroko Zen et 135 millions d’euros pour Iroko Atlas. Ils ne sont pas repris dans le tableau, car ils ne proviennent pas d’un rapport annuel.

Comment lire ces chiffres

• La capitalisation d’une SCPI est le prix de souscription multiplié par le nombre de parts. Elle mesure la taille du fonds, pas sa qualité.
• La valeur de réalisation par part est publiée dans le rapport annuel. Le prix de souscription est celui que paie un nouvel associé. Pour Iroko Zen, l’écart est de 204 − 185,90 = 18,10 €, soit 8,87 % du prix de souscription. Pour Iroko Atlas, il est de 200 − 188,27 = 11,73 €, soit 5,87 %. Cet écart n’est pas un rendement et ne dit rien de l’évolution des parts : il compare deux valeurs à une date donnée.
• Le nombre d’associés (27 265 pour Iroko Zen, 1 795 pour Iroko Atlas) indique la répartition du capital entre épargnants.
• Iroko Atlas n’avait que quelques mois d’existence au 31 décembre 2025. Ses chiffres 2025 ne couvrent donc pas une année complète de commercialisation.

Exemple fictif, à titre d’illustration. Un épargnant verse 10 000 € à la souscription. Chez Iroko Zen, il obtient 49 parts à 204 €, soit 9 996 €. À la valeur de réalisation du 31 décembre 2025 (185,90 €), ces 49 parts valent 9 109,10 €, soit 886,90 € de moins que le prix payé. Chez Iroko Atlas, il obtient 50 parts à 200 €, soit 10 000 €. À 188,27 €, elles valent 9 413,50 €, soit 586,50 € de moins. Ce calcul compare deux valeurs publiées. Il ne prévoit pas ce que vaudront les parts plus tard.

Où se trouvent les immeubles ?

Le rapport annuel d’Iroko Zen indique que 71 % du portefeuille est situé hors de France. Celui d’Iroko Atlas détaille sa répartition géographique : Royaume-Uni 31,29 %, Pays-Bas 28,54 %, Espagne 12,94 %, Allemagne 12,20 %, Irlande 8,24 % et République tchèque 6,79 %. Ces six pays totalisent 100 %, donc aucun immeuble de ce fonds n’est situé en France.

Cette répartition a des effets fiscaux et de change, expliqués dans la page SCPI internationale : loyers étrangers. Elle a aussi un effet sur le risque : un portefeuille concentré sur quelques pays dépend de leur marché immobilier.

Les solutions concernées

Au sens générique, une SCPI achète et gère un parc immobilier locatif avec l’argent d’épargnants. Le guide de l’AMF la décrit comme un placement à long terme, peu liquide, exposé à la fluctuation du marché immobilier. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis. Le fonds peut être à capital fixe ou à capital variable : le mode de sortie diffère.

Une SCPI se détient en direct, à crédit, en démembrement ou dans un contrat d’assurance-vie. Le guide de l’AMF distingue aussi les commissions de souscription, de gestion et de cession. Pour le fonctionnement et les frais, voir SCPI : fonctionnement, frais et risques, frais de souscription, de gestion et de cession et capital fixe ou variable.

Quelles protections s’appliquent ?

• Société de gestion. Elle est agréée par l’AMF. Le guide de l’AMF sur les SCPI précise que la note d’information doit être visée par l’AMF, et que ce visa ne vaut pas recommandation.
• Information. Le document d’informations clés doit être remis avant la souscription.
• Dépositaire. Les rapports annuels 2025 d’Iroko Zen et d’Iroko Atlas indiquent que leur dépositaire est Oddo BHF.
• Pas de garantie. Aucun fonds de garantie ne couvre la valeur des parts d’une SCPI. Le placement comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée.

La dernière phrase est une conclusion de lecture : les deux fonds de garantie cités par l’ACPR et par le lexique du site concernent les assureurs de personnes et les dépôts bancaires, pas les parts de SCPI. Les modalités de chaque fonds figurent dans sa note d’information.

Fiscalité des loyers de SCPI

La fiche service-public.gouv.fr sur les prélèvements sociaux (vérifiée le 30/06/2026) fixe à 17,2 % le taux applicable en 2026 aux revenus fonciers d’un résident fiscal français. Voir aussi la fiche du lexique sur les prélèvements sociaux. L’impôt sur le revenu dépend de la nature des loyers, de votre tranche d’imposition et de l’origine géographique des immeubles. Cette page ne le calcule pas.

Pour un fonds dont le portefeuille est situé en grande partie à l’étranger, le traitement des loyers dépend des règles du pays concerné et de la convention fiscale applicable. Il se vérifie fonds par fonds, dans la note d’information et avec un professionnel. Voir SCPI : fiscalité des loyers et des plus-values et SCPI hors de France et prélèvements sociaux.

Ce qui change selon votre situation

• Le mode de détention : en direct, à crédit, en démembrement ou dans un contrat d’assurance-vie, avec des fiscalités différentes.
• Votre résidence fiscale : un départ de France change l’imposition des loyers.
• Votre horizon : la revente des parts peut prendre du temps, voire être impossible si aucun acheteur ne se présente.
• La part de l’immobilier, et de l’immobilier étranger, dans l’ensemble de votre patrimoine.

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