L’unité de compte immobilière est un support d’investissement proposé dans un contrat d’assurance vie ou de capitalisation, dont la valeur dépend de l’immobilier. Il s’agit par exemple de parts de sociétés civiles de placement immobilier, de sociétés civiles immobilières ou de fonds immobiliers.
Elle intéresse les épargnants qui souhaitent diversifier leur contrat vers l’immobilier sans acheter un bien, sans gérer de locataires et avec des montants modestes. L’immobilier détenu de cette façon est dit pierre-papier : on détient des parts d’une société qui possède des immeubles, pas les immeubles eux-mêmes. Cette différence a des conséquences sur la liquidité, les frais et la fiscalité.
Comment fonctionne une unité de compte immobilière ?
Qu’est-ce qu’une unité de compte ?
Dans un contrat d’assurance vie, une unité de compte est un support dont la valeur fluctue, à la différence du fonds en euros dont le capital est garanti par l’assureur. L’épargnant supporte le risque de baisse.
Quel est l’intérêt de l’enveloppe ?
L’investissement se fait dans le cadre du contrat : les règles fiscales de l’assurance vie s’appliquent, notamment lors des rachats et de la transmission. Les parts peuvent s’acheter par petites sommes, sans gérer de bien en direct.
Un exemple chiffré fictif
Un épargnant verse 10 000 euros sur un support immobilier dont la part vaut 100 euros : il détient 100 parts. Si la valeur de la part tombe à 90 euros, ses 100 parts valent 9 000 euros, soit 10 % de moins, avant frais. Si elle monte à 105 euros, elles valent 10 500 euros. Des revenus peuvent être versés, mais ne sont pas garantis.
Quels points de vigilance ?
- La valeur peut baisser, et le capital investi n’est pas garanti : le risque de perte en capital est réel.
- Les frais s’additionnent : frais du contrat, frais d’entrée et de gestion du support immobilier.
- L’immobilier est peu liquide : le délai de retrait ou de vente de parts peut s’allonger.
- Le poids de ce support dans le contrat doit rester compatible avec l’horizon et le profil de risque de l’épargnant.
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
