La détention indirecte consiste à posséder un bien, un immeuble ou des titres non pas en son nom propre, mais par l’intermédiaire d’une structure : société civile, société commerciale, fonds, fiducie ou trust. Le propriétaire apparent du bien est la structure ; la personne qui détient la structure est le détenteur indirect.
Comment ça marche
Une personne qui détient 40 % d’une société propriétaire d’un immeuble ne détient pas l’immeuble : elle détient des titres. Le droit fiscal regarde pourtant à travers la structure dans certains cas, pour taxer la valeur sous-jacente.
L’exemple de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Quand un contribuable détient des parts d’une société ou d’un organisme qui possède de l’immobilier, il déclare la fraction de la valeur de ses parts qui représente cet immobilier. L’immobilier détenu indirectement n’est pas pris en compte si le contribuable possède moins de 10 % du capital de la société. Une exception existe pour les biens affectés à l’exploitation de la société ou d’une société liée. Les dettes de la société ne se déduisent que pour la part qui se rapporte à l’immobilier.
Exemple chiffré (profil fictif)
Une société civile immobilière possède un immeuble de 1 000 000 €, sans dette. Un associé détient 40 % du capital. La fraction à déclarer à l’IFI est 1 000 000 × 40 % = 400 000 €. Un associé à 8 % ne déclarerait rien au titre de cet immeuble, sous réserve des conditions légales.
Pourquoi choisir ce montage
- Organiser la gestion et la transmission : donner des parts est plus souple que de donner un immeuble.
- Regrouper des biens et des décisions entre plusieurs personnes.
- Structurer un financement ou une holding.
Points de vigilance
- La structure ne supprime pas l’impôt : elle en change souvent la forme et la base.
- La chaîne de détention doit être documentée, en particulier si plusieurs sociétés sont emboîtées.
- Les règles de l’IFI pour les non-résidents ne retiennent que l’immobilier situé en France.
Termes voisins
Holding, société civile immobilière, impôt sur la fortune immobilière, apport-cession.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
Voir aussi
Source officielle
service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F563
