En résumé…
Non, pas d’impôt sur le revenu sur la plus-value, mais des prélèvements sociaux : un architecte en entreprise individuelle qui vend son agence 180 000 € (dont 160 000 € de clientèle créée par lui) réalise 160 000 € de plus-value. Sans exonération, elle coûte 20 480 € d’impôt à 12,8 % (article 39 quindecies du Code général des impôts, abrégé CGI) et 29 760 € de prélèvements sociaux à 18,6 %, soit 50 240 € : il reste 129 760 €. S’il exerce depuis 5 ans au moins, cesse toute fonction dans l’agence cédée et fait valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois avant ou après la vente (article 151 septies A du CGI), l’impôt tombe à 0 € et il reste 150 240 €. Les prélèvements sociaux restent dus. Le taux de 18,6 % est celui retenu ici : la même fiche officielle cite aussi 17,2 % dans son encadré sur la retraite.
1. L’agence se vend, et le prix est une plus-value professionnelle en BNC
Le Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA) publie un guide de transmission et de reprise d’agence. Il indique que la jurisprudence de la Cour de cassation admet la cession de fonds libéraux, sous réserve des règles de déontologie, et la liberté de choix du client reste un principe fondamental. Les éléments cédables comprennent la clientèle, les équipes, le matériel, les locaux, la propriété intellectuelle, les références, les contrats, le savoir-faire et le réseau. Le guide cite, pour fixer la valeur, les multiples d’excédent brut d’exploitation, la valeur ajustée et les flux de trésorerie actualisés : le prix, lui, résulte de la négociation.
Côté impôt, l’architecte libéral relève des bénéfices non commerciaux (BNC) : le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) cite l’architecte parmi les professions libérales de cette catégorie (BOI-BNC-CHAMP-10-10-10, § 30). Le gain réalisé en cédant la clientèle ou le matériel est une plus-value professionnelle, qui suit les règles des plus-values de l’entreprise (BOI-BNC-BASE-30-30-10).
- La clientèle n’est pas amortissable. Détenue depuis 2 ans ou plus, elle donne une plus-value à long terme, retirée du barème de l’impôt sur le revenu et taxée au taux unique de 12,8 %, plus les prélèvements sociaux. Pour une clientèle créée par l’architecte, la valeur d’origine est nulle : tout le prix est de la plus-value. Pour une clientèle achetée, le prix d’achat vient en déduction.
- Le matériel, le mobilier et l’informatique sont amortis. La plus-value est à court terme jusqu’à concurrence des amortissements déduits, et le surplus est à long terme. La part à court terme s’ajoute au bénéfice et suit le barème de l’impôt sur le revenu ; en cas de cessation d’activité, elle est imposée immédiatement, sans étalement.
- Les murs, si l’architecte est propriétaire du local : les plus-values immobilières sont exclues de l’exonération liée à la retraite et suivent un autre régime.
2. Deux exonérations possibles, deux logiques
| Exonération retraite (151 septies A) | Exonération selon le prix (238 quindecies) | |
|---|---|---|
| Départ en retraite exigé ? | Oui : pension qui commence dans les 24 mois avant ou après la vente. Le délai se mesure à l’entrée en jouissance de la pension, pas à la date de la demande | Non |
| Durée d’activité | 5 ans minimum, comptés depuis le début effectif d’activité, création ou acquisition de la clientèle comprise | 5 ans minimum |
| Exonération | Plus-values à court et à long terme exonérées d’impôt sur le revenu, quel que soit le prix | Totale sous 500 000 €, partielle jusqu’à 1 000 000 €, nulle au-delà |
| Ce qui est cédé | L’ensemble des éléments affectés à l’activité : une cession partielle est en principe refusée, et le droit au bail seul n’ouvre pas droit au régime | L’entreprise ou une branche complète d’activité. La cession de la seule clientèle est exclue ; en entreprise individuelle, la condition est réputée remplie si un tiers poursuit l’activité à l’identique |
| Lien avec l’acquéreur | Pas plus de 50 % des droits de vote ou des bénéfices de l’acquéreur, à la vente et pendant les 3 ans qui suivent | Pas plus de 50 % des droits ni direction de l’acquéreur, à la vente et pendant les 3 ans qui suivent ; option écrite sur papier libre |
| Prélèvements sociaux | Restent dus | Non précisé par le BOFiP consulté : à vérifier avant la vente |
Pour la règle liée à la retraite, le cédant doit cesser toute fonction dans l’entreprise cédée. Le BOFiP admet une activité non salariée auprès de l’entreprise cédée, de type consultant, sous réserve des règles de cumul emploi-retraite : une fonction salariée ou de direction fait perdre l’exonération. L’entreprise doit aussi être une petite ou moyenne entreprise (moins de 250 salariés et moins de 50 millions d’euros de chiffre d’affaires ou 43 millions d’euros de total de bilan), seuils qu’une agence individuelle respecte en général.
Pour la règle liée au prix, la fraction exonérée entre 500 000 € et 1 000 000 € est égale à (1 000 000 € − prix) ÷ 500 000 €.
| Prix des éléments transmis | 500 000 € | 600 000 € | 750 000 € | 900 000 € | 1 000 000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| Fraction de la plus-value exonérée | 100 % | 80 % | 50 % | 20 % | 0 % |
3. Le calcul sur une agence vendue 180 000 €
Cas type
Situation. Un architecte libéral de 67 ans, installé seul à Lyon depuis 31 ans, en entreprise individuelle, vend son agence 180 000 € à un confrère inscrit à l’Ordre (prix retenu comme hypothèse de calcul). Il a bâti sa clientèle : les 160 000 € de clientèle sont de la plus-value pure. Le matériel, le mobilier et l’informatique sont cédés 20 000 €, à leur valeur nette comptable, donc sans plus-value : la plus-value totale est de 160 000 €, que nous supposons entièrement à long terme. La vente est signée le 30 juin 2027.
Problème. Sans exonération, l’impôt sur le revenu est de 160 000 € × 12,8 % = 20 480 € et les prélèvements sociaux de 160 000 € × 18,6 % = 29 760 €, soit 50 240 € (27,9 % du prix). Le projet d’acte prévoit qu’il reste 18 mois salarié de l’agence reprise et qu’il garde 20 % de la structure de l’acquéreur. Le salariat, comme toute fonction de direction, est incompatible avec le 151 septies A ; les 20 % restent sous le seuil de 50 %, mais ils doivent être contrôlés pendant 3 ans.
Stratégie. Il remplace le salariat par une mission de conseil non salariée, admise par le BOFiP sous réserve du cumul emploi-retraite. Il fait céder l’agence entière (clientèle, matériel, bail, équipes) et non la clientèle seule, et prévoit pour les chantiers en cours un avenant tripartite avec chaque maître d’ouvrage, comme le recommande le guide du CNOA. Côté calendrier, la Cipav (Caisse interprofessionnelle de prévoyance et d’assurance vieillesse) fait commencer la pension au 1er jour du mois qui suit la demande : une demande déposée le 12 septembre 2027 donne une pension au 1er octobre 2027, soit 93 jours après la vente. La date limite est le 30 juin 2029.
Résultat. Impôt sur le revenu : 0 €, soit 20 480 € évités. Il reste à provisionner 29 760 € de prélèvements sociaux (ou 27 520 € à 17,2 %). Le net est de 150 240 € (ou 152 480 €), contre 129 760 € sans exonération. Frais de cession et dettes professionnelles éventuelles ne sont pas déduits.
| Situation de la vente à 180 000 € | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Ce qui reste à l’architecte |
|---|---|---|---|
| Aucune exonération applicable | 20 480 € | 29 760 € | 129 760 € |
| Retraite dans les 24 mois, agence entière, plus aucune fonction (151 septies A) | 0 € | 29 760 € (18,6 %) ou 27 520 € (17,2 %) | 150 240 € ou 152 480 € |
| Pas de retraite, agence entière reprise à l’identique, prix sous 500 000 € (238 quindecies) | 0 € | Non confirmé | Entre 150 240 € et 180 000 € |
Le départ en retraite change donc le résultat quand l’agence n’est pas cédée en entier ou quand le prix dépasse 500 000 €. Prenons la même agence vendue 650 000 € sans retraite, entière et reprise à l’identique : la plus-value de 630 000 € est exonérée à 70 % (441 000 €), il reste 189 000 € imposé à 12,8 %, soit 24 192 € d’impôt au lieu de 80 640 €. Avec le départ en retraite dans les 24 mois, ces 24 192 € disparaissent aussi.
Ces calculs supposent une plus-value entièrement à long terme et un matériel cédé à sa valeur nette comptable. Un matériel vendu plus cher que sa valeur comptable génère une plus-value à court terme, imposée au barème de l’impôt sur le revenu et exonérée par le 151 septies A comme le reste. Une vente conclue sans respecter les conditions ne se rattrape pas : elles se contrôlent avant la signature.
4. Ce qui est propre à une agence d’architecture
- Les contrats de maîtrise d’œuvre en cours. Dans une cession de fonds libéral, les contrats ne passent pas automatiquement à l’acquéreur. Le guide du CNOA recommande, sans clause de transfert, un avenant tripartite entre le cédant, le repreneur et le maître d’ouvrage. Les contrats de travail, eux, sont transférés en application de l’article L. 1224-1 du Code du travail. Les marchés publics nominatifs peuvent ne pas être transférables.
- L’inscription du repreneur. Le repreneur doit être inscrit à l’Ordre des architectes ou remplir les conditions de détention du capital ; l’inscription se fait auprès du conseil régional de l’Ordre, qui tient le tableau.
- L’assurance. L’architecte souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle et une assurance décennale, qui couvre les dommages apparaissant dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Le guide du CNOA indique que le cédant peut être tenu de souscrire une assurance couvrant les litiges postérieurs à la cession : le contrat d’assurance se fait relire avant la signature.
- Les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur. Le tarif cumulé est de 0 % jusqu’à 23 000 €, de 3 % de 23 000 € à 200 000 € et de 5 % au-delà (BOI-ENR-DMTOM-10-20-20). Sur 180 000 €, ils atteignent au plus 4 710 € (2 520 € entre 23 000 € et 107 000 €, puis 2 190 € entre 107 000 € et 180 000 €) si l’ensemble du prix est taxé.
5. Les cinq pièges à éviter avant de signer
- Manquer le délai de retraite. La pension doit commencer à courir dans les 24 mois avant ou après la vente. Avec une vente au 30 juin 2027, une demande déposée le 15 juin 2029 donne une pension au 1er juillet 2029, un jour après la limite du 30 juin 2029 ; il faut donc déposer la demande au plus tard en mai 2029. Une dérogation à 3 ans a joué pour les départs de 2019 à 2021 qui précédaient la vente : elle ne s’applique plus aujourd’hui.
- Rester salarié ou dirigeant de l’agence reprise. Seule une activité non salariée de conseil est admise. Elle relève des règles de cumul emploi-retraite de la Cipav, dont le dossier de demande propose une déclaration spécifique.
- Garder plus de 50 % de l’acquéreur. Le seuil porte sur les droits de vote et sur les droits aux bénéfices, examinés séparément, à la vente et pendant les 3 ans qui suivent.
- Ne céder qu’une partie de l’agence. Le BOFiP refuse en principe le 151 septies A quand une partie des éléments affectés à l’activité est conservée, et le droit au bail seul n’ouvre pas droit au régime. Pour le 238 quindecies, la cession de la seule clientèle est exclue.
- Oublier les prélèvements sociaux. L’exonération retraite efface l’impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux (Conseil d’État, 12 octobre 2018, n° 401292). Le taux se fait confirmer par l’expert-comptable avant la signature : la fiche de service-public.gouv.fr affiche 18,6 % dans ses sections générales et 17,2 % dans l’encadré sur le départ en retraite, et le guide du CNOA retient 17,2 %.
6. Et si l’architecte exerce en société ?
Dans une société d’architecture soumise à l’impôt sur les sociétés, l’associé ne vend pas une clientèle mais des parts de société. Pour un dirigeant qui part à la retraite, l’article 150-0 D ter du CGI prévoit un abattement fixe de 500 000 € sur le gain, pour l’impôt sur le revenu seulement. Selon l’administration fiscale, la société doit être une petite ou moyenne entreprise ayant exercé une activité continue pendant les 5 ans précédant la vente ; le dirigeant doit vendre tous ses titres, les détenir depuis 1 an, avoir exercé la direction avec au moins 25 % des droits de vote ou des bénéfices pendant 5 ans, et cesser toute fonction de direction ou de salarié dans la société dans les 2 ans avant ou après la vente. La déclaration 2074-DIR sert à le demander.
| Parts de société (hypothèse) | Gain | Abattement | Base imposable | Impôt sur le revenu à 12,8 % | Prélèvements sociaux à 18,6 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Gain de 160 000 € | 160 000 € | 160 000 € | 0 € | 0 € (20 480 € évités) | 29 760 € |
Les prélèvements sociaux restent dus sur le gain avant abattement. L’administration indique que le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2031 par l’article 70 de la loi de finances pour 2025 ; la notice de la déclaration 2074-DIR des revenus 2025 donne encore, pour les cessions, la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2024 : la date de la vente se vérifie avant de signer.
7. Que faire du capital après la vente ?
Dans le cas type, le capital net est de 150 240 € avant frais de cession, et la pension de la Cipav ne remplace qu’une partie du revenu d’activité. Le placement répond à trois besoins : un complément de revenu, la transmission et la liquidité. Les solutions usuelles sont les parts de société civile de placement immobilier (SCPI), l’assurance-vie et l’immobilier meublé en loueur de meublé non professionnel (LMNP). À titre d’hypothèse de calcul, une distribution de 4 % par an sur 150 240 € représenterait 6 010 € bruts par an, et non une promesse de rendement.
Un versement sur un plan d’épargne retraite individuel se déduit du bénéfice imposable au barème, dans un plafond égal au plus élevé de 10 % du bénéfice de l’année précédente (retenu jusqu’à 8 plafonds de la Sécurité sociale) et de 10 % du plafond de la Sécurité sociale de l’année précédente. Pour un versement en 2027, cela donne un plancher de 4 806 € et un maximum de 38 448 € (10 % de 48 060 €, puis 8 fois ce montant). La part non utilisée se reporte sur les 5 années suivantes (BOFiP du 10 août 2026). La plus-value à long terme de 12,8 % est hors barème : ce versement n’en réduit pas l’impôt, il agit sur le bénéfice courant. Le détail figure sur notre page plafond de déduction du PER, et les autres leviers sont réunis sur notre page défiscalisation.
Questions fréquentes
Un architecte peut-il vendre sa clientèle ?
Oui. Le guide de transmission et de reprise d’agence du Conseil national de l’Ordre des architectes indique que la jurisprudence de la Cour de cassation admet la cession de fonds libéraux, sous réserve des règles de déontologie, la liberté de choix du client restant un principe fondamental. Le prix est ensuite imposable comme plus-value professionnelle, sauf exonération.
Quel délai entre la vente de l’agence et le départ en retraite ?
Pour l’article 151 septies A, l’entrée en jouissance de la pension doit intervenir dans les 24 mois qui précèdent ou suivent la vente, et l’architecte doit avoir exercé depuis 5 ans au moins. C’est la date de début de la pension qui compte, pas celle de la demande. À la Cipav, d’après son dossier de demande, la pension prend effet le 1er jour du mois qui suit la demande.
Peut-on continuer à conseiller l’agence après la vente ?
Une activité non salariée auprès de l’entreprise cédée, par exemple comme consultant, est admise par le BOFiP, sous réserve des règles de cumul emploi-retraite. Une fonction salariée ou de direction dans l’agence reprise fait perdre l’exonération.
Les prélèvements sociaux sont-ils dus sur une plus-value exonérée ?
Oui pour l’exonération liée à la retraite : l’administration fiscale précise qu’ils restent dus. Sur 160 000 € de plus-value, ils représentent 29 760 € à 18,6 % ou 27 520 € à 17,2 %, deux taux que cite la fiche officielle sur les plus-values professionnelles. Pour l’exonération selon le prix, le BOFiP consulté ne traite pas ce point : il se contrôle avant la vente.
Combien reste-t-il à l’architecte après la vente ?
Dans le cas type (agence vendue 180 000 €, 160 000 € de plus-value, avant frais de cession), il reste 129 760 € sans exonération et 150 240 € avec l’exonération liée à la retraite, prélèvements sociaux à 18,6 % ; 152 480 € à 17,2 %. Ce sont des hypothèses de calcul, pas un résultat à reprendre tel quel.
Notre position
Nous n’intervenons pas sur le contrat de cession, sur l’avenant aux contrats de maîtrise d’œuvre ni sur la qualification juridique ou comptable de l’opération : c’est le travail de votre avocat et de votre expert-comptable. Notre rôle commence avant la vente, pour caler le calendrier entre la cession, la fin de vos fonctions et le début de votre pension, et se poursuit après, pour placer le capital avec un objectif de revenu. Nous percevons des commissions sur les contrats souscrits via notre cabinet.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 28/10/2026.
Sources officielles consultées
- Direction générale des Finances publiques, « Je cède mon entreprise individuelle pour partir à la retraite : la plus-value réalisée est-elle imposable ? » (mise à jour du 27/10/2026) : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, « Dirigeant d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, je cède mes parts pour partir à la retraite » : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, notice de la déclaration 2074-DIR, revenus 2025 : impots.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr Entreprendre, « Imposition des plus-values professionnelles » (12,8 %, prélèvements sociaux de 18,6 % et mention de 17,2 % dans l’encadré retraite), vérifié le 6 février 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements » (18,6 % en 2026), vérifié le 30 juin 2026 : service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr Entreprendre, « Architecte : conditions d’accès et d’exercice » (Cipav, inscription à l’Ordre, assurances) : entreprendre.service-public.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BNC-CHAMP-10-10-10 (professions libérales imposées en BNC, dont l’architecte, § 30), version du 12/09/2012 : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BNC-BASE-30-30-10 (court terme et long terme, durée de 2 ans, amortissements, taux de 12,8 %), version du 04/07/2018 : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-20-10 (article 151 septies A : activité libérale, durée de 5 ans), version du 11/05/2022 : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20 (article 151 septies A : cession de l’ensemble des éléments, droit au bail, seuils de petite ou moyenne entreprise), version du 23/07/2025 : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-20-30 (article 151 septies A : cessation des fonctions, activité non salariée, seuil de 50 %, date de départ en retraite), version du 23/07/2025 : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-50 (article 238 quindecies : seuils, coefficient, exclusion de la seule clientèle, absence de lien, option), version du 23/07/2025 : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-10-20-20 (droits d’enregistrement sur les cessions de fonds de commerce et de clientèles), version du 19/06/2024 : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-IR-BASE-20-50-20, limites de déduction des cotisations d’épargne retraite (version du 10/08/2026) : bofip.impots.gouv.fr
- Conseil national de l’Ordre des architectes, « Guide de transmission et de reprise d’agence d’architecture » (septembre 2025) : architectes.org
- La Cipav, dossier de demande de retraite (la pension prend effet au 1er jour du mois qui suit la demande ; cumul emploi-retraite), édition de décembre 2024 : lacipav.fr
- Conseil d’État, 12 octobre 2018, n° 401292 (prélèvements sociaux dus sur une plus-value exonérée au titre de l’article 151 septies A).
- Code général des impôts, articles 39 quindecies, 93 quater, 150-0 D ter, 151 septies A et 238 quindecies ; code du travail, article L. 1224-1.
