Le dispositif « Relance logement », dit « Jeanbrun », permet d’amortir un logement loué nu en résidence principale pendant 9 ans : base amortissable de 80 % du prix net, taux de 3 % à 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer, et déduction plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il est issu de l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), qui crée les 1°, i et j du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI). C’est une déduction des revenus fonciers, et non une réduction d’impôt.
Les conditions
- Période : acquisitions du lendemain de la publication de la loi, soit le 21 février 2026, au 31 décembre 2028 ; pour une construction, dépôt de la demande de permis de construire dans la même période.
- Biens : logement situé en France, dont les DROM, dans un immeuble d’habitation collectif. Neuf (acquis neuf, en VEFA ou construit) ou ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition, réhabilitation lourde et DPE A ou B après travaux en métropole.
- Engagement : location nue en résidence principale pendant au moins 9 ans, mise en location sous 12 mois. Le locataire ne peut être membre du foyer fiscal ni parent ou allié jusqu’au 2e degré.
- Option : à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition, irrévocable pour le logement concerné.
- Cumuls : le régime micro-foncier est exclu pour le même logement. Le neuf (i) est exclusif de l’article 199 undecies C du CGI ; l’ancien (j) l’est des articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies, et des immeubles classés ou inscrits.
- Plafonnement global : l’avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Les loyers plafonds 2026 (niveau intermédiaire)
| Zone | Loyer plafond (€/m²/mois) |
|---|---|
| A bis | 19,71 |
| A | 14,64 |
| B1 | 11,80 |
| B2 et C | 10,26, sur agrément |
Des plafonds de ressources du locataire s’appliquent aussi : en niveau intermédiaire, pour un bail de 2026, une personne seule en zone B1 ne doit pas dépasser 36 144 € de revenu fiscal de référence. Les niveaux social et très social sont alignés sur Loc’Avantages.
L’amortissement
| Niveau de loyer | Taux (neuf) | Taux (ancien) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
La base amortissable est le prix net moins 20 % forfaitaires pour le terrain, soit 80 % au maximum ; dans l’ancien, elle est majorée du montant des travaux concernés. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, 10 000 € si au moins la moitié des loyers est sociale, 12 000 € si au moins la moitié est très sociale. L’amortissement peut se poursuivre après les 9 ans, tant qu’il reste des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix.
Exemple chiffré (illustratif). Pour un logement neuf acheté 250 000 € net, la base amortissable est de 250 000 × 80 % = 200 000 €. Au taux intermédiaire de 3,5 %, l’amortissement est de 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €. Dans l’ancien (3 %), il serait de 6 000 €. Le plafond de 8 000 € n’est atteint, en neuf au taux intermédiaire, qu’à partir d’un prix de 285 714 € (8 000 ÷ 0,8 ÷ 0,035).
Déficit foncier, LMNP et revente
- Un éventuel déficit suit le régime ordinaire : la part non liée aux intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique achevés au plus tard le 31 décembre 2027. Voir notre article sur le déficit foncier.
- Le dispositif ne couvre que la location nue relevant des revenus fonciers : il ne concerne pas la location meublée. Pour le LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025 (impots.gouv.fr).
- À la revente, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits. Voir aussi la plus-value immobilière des particuliers.
- En cas de manquement à un engagement de location, le revenu net foncier de l’année est majoré des amortissements déduits, sauf invalidité (2e ou 3e catégorie), licenciement ou décès (article 47 de la loi de finances pour 2026).
Où en est la loi
Les règles décrites ici sont celles de la loi de finances pour 2026. Un projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement », qui prévoit notamment de renforcer le statut du bailleur privé, a été adopté avec modifications par le Sénat le 8 juillet 2026 puis transmis à l’Assemblée nationale (page du Sénat consultée le 30 octobre 2026). Les pages consultées ne mentionnent ni adoption définitive ni promulgation de ce texte : les règles ci-dessus restent celles de la loi de finances pour 2026. La fiche de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 juillet 2026, précise qu’elle sera mise à jour après l’adoption et la publication de la loi.
Cas type : un investisseur dans le neuf
Situation. Un contribuable achète un appartement neuf de 60 m² à 250 000 € en zone B1, loué nu en résidence principale au loyer plafond intermédiaire de 11,80 €/m².
Problème. Il compare ce dispositif à une SCPI et veut savoir ce que l’amortissement représente par rapport aux loyers, et ce qu’il devient à la revente.
Stratégie. Le loyer plafonné est de 60 × 11,80 = 708 € par mois, soit 8 496 € par an. L’amortissement annuel est de 250 000 × 80 % × 3,5 % = 7 000 €, soit 82,39 % des loyers annuels. Sur 9 ans, il atteint 63 000 €, soit 31,5 % de la base amortissable de 200 000 € ; l’amortissement complet de la base demanderait environ 28,6 ans au même rythme.
Résultat. Les loyers imposables sont fortement réduits pendant 9 ans, mais le prix d’acquisition retenu à la revente passe de 250 000 € à 187 000 € (250 000 € − 63 000 €) : à prix de revente égal à 250 000 €, la plus-value brute ressort à 63 000 € avant frais et abattements pour durée de détention. Le résultat net dépend des charges, des intérêts d’emprunt et du prix de revente. Cas illustratif.
FAQ
Le dispositif Jeanbrun est-il en vigueur ?
Oui, pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (article 47 de la loi n° 2026-103).
Peut-on l’utiliser en location meublée ?
Non, il ne vise que la location nue relevant des revenus fonciers.
Combien peut-on déduire par an ?
Jusqu’à 8 000 € par foyer fiscal, 10 000 € ou 12 000 € si la part de loyers sociaux ou très sociaux atteint la moitié.
Balmont Conseil, à Lyon depuis bientôt 14 ans, étudie avec vous l’éligibilité du bien, le loyer plafond et l’effet à la revente.
Sources : « Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun (déduction des revenus fonciers) » (service-public.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Article 47 – LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 » (legifrance.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Analyse juridique : Loi de finances pour 2026 » (anil.org, consulté le 30 octobre 2026) ; « Investir dans un logement pour le louer avec le dispositif Jeanbrun » (ecologie.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement » (senat.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026).
