Malraux ou monuments historiques : lequel choisir ?

La loi Malraux donne une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % de vos travaux, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans, à condition de louer nu 9 ans. Le régime des monuments historiques permet de déduire vos charges de votre revenu, avec 15 ans de conservation (impots.gouv.fr, au 31 octobre 2026). Le bon choix dépend de votre taux d’imposition.

Les deux dispositifs financent la restauration du patrimoine, mais ils n’ont ni la même mécanique, ni le même public. L’un efface de l’impôt jusqu’à un montant, l’autre fait baisser votre revenu imposable au taux le plus haut de votre barème. Voici comment trancher avec des chiffres.

Quelle est la différence entre Malraux et monuments historiques ?

Quels immeubles et quels propriétaires sont concernés ?

Pour la loi Malraux, l’immeuble doit se trouver dans un site patrimonial remarquable (SPR). La restauration complète doit avoir été déclarée d’utilité publique, sauf dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé. La demande de permis de construire ou la déclaration préalable doit être déposée à compter du 1er janvier 2009. En indivision, le plafond de 400 000 € s’applique à chaque indivisaire.

Pour les monuments historiques, l’immeuble doit être classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire, ou labellisé par la Fondation du patrimoine. Aucune condition de localisation ne s’applique. Les immeubles faisant partie du patrimoine national ne sont concernés que si l’agrément a été reçu ou demandé au plus tard le 31 décembre 2013.

Comment fonctionne la réduction Malraux ?

Elle s’applique aux travaux de restauration, hors prix d’achat, payés pendant la période de chantier : de la délivrance du permis au 31 décembre de la troisième année suivante. Le fait générateur est la date de paiement des travaux à l’entreprise. Les dépenses sont retenues TVA comprise, déduction faite des aides et subventions, notamment de l’Anah. Le taux de 30 % ne vaut aujourd’hui que dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. Pour les quartiers anciens dégradés et les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain, le 30 % ne vaut que pour des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2024. Si la réduction dépasse votre impôt, le solde s’impute sur l’impôt des 3 années suivantes. Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans, avec une prise d’effet dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Les locations à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant sont exclues. Détails sur nos pages : taux et plafond et exclusion du plafonnement et report sur 3 ans.

Comment fonctionne la déduction des monuments historiques ?

Elle porte sur les charges d’un immeuble classé ou inscrit, ou labellisé par la Fondation du patrimoine. Trois cas selon le bien :

• Immeuble sans recette (non loué, ouvert gratuitement ou non visitable) : les charges s’imputent sur le revenu global, case 6 DG de la déclaration 2042 C. L’excédent de charges ne crée pas de déficit reportable.
• Immeuble loué et non occupé : les charges se déduisent des revenus fonciers, déclaration 2044 spécial. Le déficit foncier s’impute sur le revenu global sans plafond.
• Immeuble en partie occupé par le propriétaire et en partie ouvert au public : une fraction forfaitaire de 75 % des charges liées aux locaux ouverts au public est déductible, et le quart restant l’est en totalité pour un immeuble classé ou inscrit.

Le propriétaire s’engage à conserver l’immeuble au moins 15 ans à compter de l’acquisition, en détention directe et, sauf exceptions, sans mise en copropriété. Pour un bien sans recette, la déduction est intégrale si le public est admis à visiter, et limitée à 50 % s’il est fermé. L’immeuble est considéré comme ouvert au public s’il est visitable au moins 50 jours par an (dont 25 jours non ouvrables, d’avril à septembre) ou au moins 40 jours en juillet, août et septembre. Voir la déduction selon les recettes et les conditions de détention.

Quelles dépenses sont retenues dans chaque dispositif ?

Malraux : seuls les travaux comptent, jamais le prix d’achat. Les dépenses non retenues pour la réduction ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Monuments historiques, pour un immeuble classé ou inscrit : frais de réparation, d’entretien et d’amélioration, frais de gérance et de gardiennage, impôts fonciers, intérêts d’emprunt contractés pour la conservation, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration, primes d’assurance de l’immeuble. Les réparations locatives, la reconstruction d’un bâtiment nouveau et l’aménagement d’un chemin d’accès non inscrit sont exclus. Les travaux subventionnés réduisent la dépense du taux de la subvention. Le prix d’achat n’est pas déductible.

Avec le label de la Fondation du patrimoine, le régime est plus étroit : seuls les travaux de réparation et d’entretien sont admis, les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance sont exclus, et la déduction vaut 50 % des travaux, ou 100 % s’ils sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins.

Quel dispositif rapporte le plus ?

Cela dépend de votre taux marginal. Pour 100 000 € de travaux payés dans l’année, un couple (2 parts, barème 2026) économise :

À 150 000 €, les deux dispositifs se valent presque. À 300 000 € et au-delà, le monument historique ouvert à la visite prend le dessus, parce que chaque euro déduit est épargné à 41 %, puis à 45 % sur la dernière partie du revenu. À 80 000 €, le piège est inverse : la réduction Malraux dépasse l’impôt à payer et le solde se reporte sur trois ans, tandis que la déduction MH s’arrête au revenu et que l’excédent est perdu. Ces montants comparent l’économie d’impôt, pas la rentabilité : le prix d’achat n’ouvre droit à rien dans les deux cas.

Et pour la transmission ?

Les monuments historiques ont un avantage que la loi Malraux n’a pas. Les immeubles classés ou inscrits « pour l’essentiel » peuvent être exonérés à 100 % de droits de mutation à titre gratuit, en donation comme en succession, si les héritiers ou donataires signent une convention à durée indéterminée avec le ministre de la Culture. Cette convention prévoit l’accès du public et l’entretien du bien. Une copie doit être déposée au service des impôts dans le mois qui suit sa signature. La cession à titre onéreux ou le non-respect d’un engagement fait tomber l’exonération et rend les droits exigibles. Un immeuble inaccessible au public ne bénéficie en principe d’aucune exonération, sauf si ses parties protégées sont entièrement visibles depuis la voie publique. La réduction Malraux, elle, est une réduction d’impôt sur le revenu : elle ne comporte aucun régime de transmission.

Cas concret n° 1 : un couple à 150 000 € de revenu

Situation. Un couple lyonnais de 50 ans, 2 parts, déclare 150 000 € de revenu net imposable. Son impôt 2026 est de 31 207,98 €. Il veut engager 100 000 € de travaux dans un bien ancien.

Problème. Deux biens sont envisagés : un appartement dans un site patrimonial remarquable doté d’un plan de sauvegarde, à louer nu 9 ans ; ou une demeure inscrite, occupée par le couple et ouverte aux visites.

Stratégie. Le couple compare l’impôt après travaux, et non les promesses de taux. Il regarde aussi la contrainte : 9 ans de location pour l’un, 15 ans de conservation pour l’autre.

Résultat. Avec le Malraux à 30 %, la réduction est de 30 000 € et l’impôt tombe à 1 207,98 €. Avec le monument historique à 100 %, le revenu imposable passe à 50 000 € et l’impôt à 2 948 €, soit 28 259,98 € d’économie. Le Malraux l’emporte ici de 1 740,02 €. Si la demeure était fermée au public, l’économie tomberait à 15 000 €. À 300 000 € de revenu, le calcul s’inverse : 41 000 € contre 30 000 €.

Cas concret n° 2 : un chef d’entreprise à 450 000 € de revenu

Situation. Un chef d’entreprise lyonnais de 52 ans, marié, 2 parts, déclare 450 000 € de revenu net imposable. Son impôt est de 155 547,68 €. Il peut engager 250 000 € de travaux, dans la limite des 400 000 € du Malraux.

Problème. Quelle option réduit le plus son impôt : un appartement en site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde, ou un château inscrit ouvert à la visite ?

Stratégie. Il compare l’impôt de l’année des travaux, puis l’engagement : 9 ans de location nue d’un côté, 15 ans de conservation de l’autre.

Résultat. Malraux à 30 % : réduction de 75 000 €, impôt ramené à 80 547,68 €. Monument historique à 100 % : revenu imposable de 200 000 €, impôt de 49 601,04 €, soit 105 946,64 € d’économie, ou 42 % des travaux. Le coût net des travaux tombe à 144 053 € pour le monument historique, contre 175 000 € pour le Malraux. L’écart de 30 947 € en faveur du monument historique se paie par une obligation de conservation de 15 ans et l’ouverture du bien au public.

Comment s’organise le calendrier d’une opération ?

• Malraux : dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable ; travaux et paiements jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la délivrance du permis ; mise en location nue dans les 12 mois suivant la fin des travaux ; location pendant 9 ans.
• Monuments historiques : acquisition d’un immeuble classé, inscrit ou labellisé ; déduction des charges chaque année, case 6 DG pour un bien sans recette ou déclaration 2044 spécial pour un bien loué ; conservation 15 ans.

Quels sont les pièges à éviter ?

• Malraux : les dépenses qui ouvrent droit à la réduction ne se déduisent pas des revenus fonciers. En y renonçant, vous pouvez les déduire, mais le déficit imputable sur le revenu global est limité à 10 700 €.
• Malraux : la réduction est remise en cause si l’engagement de location est rompu, sauf cas prévus par la loi (invalidité, licenciement, décès).
• Malraux : une dépense payée après le 31 décembre de la troisième année suivant le permis n’est pas retenue.
• Monuments historiques : pour un label Fondation du patrimoine, seules les dépenses de réparation et d’entretien sont déductibles, à 50 % ou 100 % selon la subvention.
• Monuments historiques : pour un bien sans recette, l’excédent de charges sur le revenu n’est pas reportable ; mieux vaut étaler les travaux sur plusieurs années que de tout payer la même année.
• Les deux : le calcul se fait sur les travaux, jamais sur le prix d’achat.

Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur Malraux et notre simulateur monuments historiques. Pour situer ces dispositifs parmi les autres, lisez investissement locatif en 2026 : quels dispositifs sont encore ouverts, le déficit foncier et réduction ou crédit d’impôt : imputation et report.

Ce que fait Balmont Conseil

Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, compare avec vous ces dispositifs à votre taux d’imposition réel et à votre horizon de détention, en lien avec votre notaire. Nous vérifions d’abord si le dispositif a un sens pour votre situation. Prenez rendez-vous avec notre cabinet.

FAQ

La loi Malraux est-elle plafonnée par les niches fiscales ?

Non. La réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches depuis l’imposition des revenus 2013, sauf pour les investissements engagés avant 2013 (BOFiP).

Peut-on déduire ses travaux Malraux des revenus fonciers ?

Non, pas si vous gardez la réduction. En y renonçant, les dépenses se déduisent, mais le déficit imputable sur le revenu global ne dépasse pas 10 700 €.

Quelle est la durée d’engagement en monuments historiques ?

Au moins 15 ans de conservation de l’immeuble à compter de l’acquisition, en détention directe, sauf exceptions encadrées (article 156 bis du CGI).

Quel taux de réduction Malraux en 2026 ?

22 % en général, 30 % dans un site patrimonial remarquable doté d’un plan de sauvegarde approuvé. Le 30 % des quartiers anciens dégradés a pris fin pour les dépenses payées après 2024.

Un monument historique peut-il être ma résidence ?

Oui, pour un immeuble sans recette dont vous vous réservez la jouissance : les charges s’imputent alors sur le revenu global, à 100 % si le public est admis à visiter et à 50 % sinon.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt en monuments historiques ?

Oui pour un immeuble classé ou inscrit : les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration figurent parmi les charges déductibles. Ils sont exclus pour un immeuble labellisé Fondation du patrimoine.

Un monument historique est-il exonéré de droits de succession ?

Il peut l’être à 100 %, en succession comme en donation, pour un immeuble classé ou inscrit « pour l’essentiel », sous réserve d’une convention à durée indéterminée avec l’État qui organise l’accès du public et l’entretien du bien.

Que se passe-t-il si la réduction Malraux dépasse mon impôt ?

Le solde s’impute sur l’impôt sur le revenu des 3 années suivantes. Au-delà, il est perdu. À 80 000 € de revenu pour un couple, 100 000 € de travaux donnent 30 000 € de réduction, pour 10 208 € d’impôt à payer.

Sources : « Immeubles spéciaux » (impots.gouv.fr, modifiée le 8 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, « Réduction d’impôt Malraux : modalités d’application » (consulté le 31 octobre 2026) ; BOFiP BOI-RFPI-SPEC-30 et BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, monuments historiques (version du 19 décembre 2018, consultés le 31 octobre 2026) ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60, monuments historiques ouverts au public (consulté le 31 octobre 2026) ; BOFiP BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, plafonnement global (consulté le 31 octobre 2026) ; « Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? » (service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026).