La tontine est une clause d’achat à deux : au premier décès, le survivant devient seul propriétaire du bien. Au 30 octobre 2026, l’article 754 A du CGI la taxe comme une transmission gratuite : 0 € pour un époux ou un partenaire de Pacs, 60 % après un abattement de 1 594 € pour un concubin ou un ami.
Beaucoup de couples non mariés achètent leur logement en tontine pour que le survivant ne se retrouve pas en indivision avec la famille du défunt. Le mécanisme protège réellement le survivant. Mais il ne supprime pas l’impôt, et mal utilisé, il peut être remis en cause par l’administration. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer chez le notaire.
Comment fonctionne une tontine immobilière ?
La tontine, aussi appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, se glisse dans l’acte d’acquisition d’un bien acheté en commun. Elle prévoit que la part du premier qui décède revient aux survivants, de sorte que le dernier vivant est considéré comme seul propriétaire de la totalité. L’effet est rétroactif : le survivant est réputé propriétaire depuis le jour de l’achat.
Conséquence pratique : la part du défunt ne passe pas par sa succession. Ses enfants, ses parents, ses frères et sœurs n’ont aucun droit sur le bien au titre de la succession. La Cour de cassation a validé ce mécanisme dès 1959, et la doctrine notariale le considère aujourd’hui comme largement valable.
- La clause figure dans l’acte d’achat, devant notaire.
- Elle fonctionne pour tout bien immobilier : résidence principale, résidence secondaire, local.
- Elle suppose un véritable aléa : chacun peut mourir le premier.
Que dit l’article 754 A du CGI sur la tontine ?
L’article 754 A du Code général des impôts pose le principe : les biens recueillis en vertu d’une clause d’accroissement sont, du point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires. Le survivant paie donc des droits de mutation par décès sur la part qu’il recueille, c’est-à-dire celle du défunt, selon son lien de parenté avec lui.
Une exception existe pour la résidence principale commune à deux acquéreurs, lorsque sa valeur globale est inférieure à 76 000 €. Dans ce cas, la transmission est en principe soumise aux droits applicables aux ventes, sauf si le survivant choisit les droits de succession, option ouverte pour les décès postérieurs au 1er janvier 2010. Ce seuil de 76 000 € date de 1980 et n’a jamais été relevé : il ne concerne presque plus aucun logement.
Combien paie le survivant selon son lien avec le défunt ?
Le tarif est celui des successions. Les repères de la fiche officielle de service-public.gouv.fr, vérifiée le 9 février 2026 :
| Survivant | Abattement | Taux |
|---|---|---|
| Époux ou partenaire de Pacs | Exonération totale | 0 % |
| Frère ou sœur remplissant les 3 conditions d’exonération | Exonération totale | 0 % |
| Autre frère ou sœur | 15 932 € | 35 % jusqu’à 24 430 €, puis 45 % |
| Neveu ou nièce | 7 967 € | 55 % |
| Concubin, ami, tout non-parent | 1 594 € | 60 % |
Les trois conditions d’exonération des frères et sœurs sont cumulatives : avoir vécu avec le défunt sans interruption pendant les 5 années précédant le décès, être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, et avoir plus de 50 ans ou une infirmité qui empêche de travailler.
Le point à retenir : la tontine n’est un outil fiscalement neutre que pour un couple marié ou pacsé. Pour des concubins, elle sécurise la propriété mais pas le portefeuille.
Quels sont les risques d’une tontine ?
Le risque de requalification en donation déguisée
Une tontine suppose un aléa économique réel. Le Comité de l’abus de droit fiscal a validé la position de l’administration dans un dossier où des époux séparés de biens avaient acquis un immeuble en tontine, financé uniquement par le mari, moins de deux mois avant son décès, alors qu’il connaissait son état de santé. La clause a été requalifiée en donation déguisée : l’épouse a dû payer les droits de donation sur la valeur totale du bien, majorés au titre de l’abus de droit.
Trois signaux déclenchent la vigilance : un achat financé par un seul des deux, un écart d’âge ou de santé très marqué, et un décès rapproché de la signature.
La tontine sur l’usufruit, un montage non sécurisé
Certains conseils proposent une tontine limitée à l’usufruit. Deux réponses ministérielles, des 19 octobre 1998 et 14 juin 1999, ont rejeté ce mécanisme, et ce rejet n’a pas été remis en cause depuis. La tontine en pleine propriété entre époux ou partenaires reste la seule forme couramment recommandée.
L’exclusion totale de la famille du défunt
Ce qui fait la force de la tontine fait aussi sa limite : les enfants du premier décédé, notamment issus d’une première union, ne recueillent rien sur le bien. Si cette situation ne correspond pas à votre volonté, une société civile immobilière ou une autre organisation de la propriété sera plus adaptée.
Tontine, SCI ou indivision : que choisir ?
En indivision classique, la part du défunt entre dans sa succession et revient à ses héritiers, qui deviennent copropriétaires avec le survivant. En SCI, les parts sociales se transmettent selon les statuts et la succession ; le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés est détaillé dans notre article SCI à l’IR ou à l’IS. La tontine est la seule des trois qui donne la totalité au survivant sans passer par la succession.
| Critère | Tontine | Indivision | SCI |
|---|---|---|---|
| Qui reçoit la part du défunt | Le survivant, seul propriétaire de la totalité | Les héritiers du défunt, copropriétaires avec le survivant | Selon les statuts et la succession |
| Passage par la succession | Non | Oui | Oui, pour les parts sociales |
| Droits dus par le survivant | Droits de succession sur la part recueillie, selon le lien de parenté | Droits de succession des héritiers sur la part du défunt | Droits de succession sur les parts transmises |
| Place des enfants du défunt | Aucun droit sur le bien | Héritiers de la part du défunt | Héritiers des parts |
Pour les règles de sortie d’une indivision après un décès, voyez notre page sur l’indivision successorale.
Pour un couple de concubins, la comparaison complète des protections se trouve dans concubinage : conséquences patrimoniales et mariage, Pacs ou concubinage.
Quelles vérifications faire avant de signer une tontine
- Le lien entre les acquéreurs. Mariés ou pacsés, le survivant ne paie rien. Concubins ou amis, il paie 60 % après un abattement de 1 594 €. Si vous pouvez vous pacser, faites-le avant l’achat ; notre page sur le décès du partenaire de Pacs détaille les droits du survivant.
- Le financement. Un achat payé par un seul des deux est le premier signal d’une requalification en donation déguisée.
- L’aléa. Un écart d’âge ou de santé très marqué, ou un décès proche de la signature, fragilise la clause.
- La famille du premier décédé. Les enfants d’une première union ne recueillent rien sur le bien. Si ce n’est pas votre volonté, choisissez une autre organisation.
- La nature du bien. L’exception à 76 000 € ne vise que la résidence principale commune à deux acquéreurs. Une résidence secondaire relève des droits de mutation par décès.
Cas concret : deux concubins achètent en tontine
Situation. Claire, 52 ans, et Marc, 55 ans, vivent ensemble sans être mariés ni pacsés. Ils achètent à 50/50 leur résidence principale, 400 000 €, avec une clause de tontine.
Problème. Marc décède. Claire devient seule propriétaire, mais l’article 754 A la traite comme bénéficiaire d’une transmission gratuite de la part de Marc, soit 200 000 €. En tant que non-parente, elle bénéficie d’un abattement de 1 594 € et est taxée à 60 % : (200 000 − 1 594) × 60 % = 119 043,60 €.
Stratégie. Avant l’achat, ou à tout moment avant un décès, Claire et Marc concluent un Pacs. Le partenaire de Pacs survivant est exonéré de droits de succession.
Résultat. Avec le Pacs, les droits passent de 119 043,60 € à 0 €. La clause de tontine reste identique, seul le lien juridique entre les acquéreurs a changé. Cas fictif, donné à titre d’illustration.
Deuxième cas chiffré : un frère et une sœur en tontine
Situation. Hélène, 58 ans, célibataire, vit depuis trois ans avec son frère Paul, 61 ans, également célibataire. Ils achètent en tontine un appartement de 300 000 € à Lyon, à parts égales.
Problème. Ils pensent que la tontine évite l’impôt entre frère et sœur. Or l’exonération des frères et sœurs exige une vie commune ininterrompue pendant les cinq années précédant le décès, et Paul décède après trois ans.
Stratégie. Avant la signature, ils vérifient les trois conditions d’exonération : cinq ans de vie commune avant le décès, célibat, veuvage, divorce ou séparation de corps, et plus de 50 ans ou une infirmité. Ici, la condition de durée n’est pas remplie : ils chiffrent donc le risque avant de signer.
Résultat.
- Part recueillie par Hélène : 300 000 € / 2 = 150 000 €.
- Après l’abattement de 15 932 € : 150 000 € – 15 932 € = 134 068 €.
- Tranche à 35 % : 24 430 € x 35 % = 8 550,50 €.
- Tranche à 45 % : (134 068 € – 24 430 €) x 45 % = 49 337,10 €.
- Droits dus : 8 550,50 € + 49 337,10 € = 57 887,60 €.
Si Paul était décédé après cinq ans de vie commune, avec les autres conditions réunies, Hélène aurait été exonérée. Cas fictif, donné à titre d’illustration.
Ce que fait Balmont Conseil
Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, passe en revue votre situation familiale et votre projet d’achat pour déterminer si la tontine, la SCI, le Pacs ou une autre organisation de la propriété sert le mieux votre volonté de protéger le survivant. Nous coordonnons ensuite la mise en place avec votre notaire. Prenez rendez-vous avec le cabinet avant la signature de l’acte.
FAQ
La tontine évite-t-elle les droits de succession ?
Non, sauf pour un époux ou un partenaire de Pacs. L’article 754 A du CGI traite la part recueillie par le survivant comme une transmission gratuite, taxée selon le lien de parenté. Pour un concubin, le taux est de 60 % après un abattement de 1 594 €.
Peut-on faire une tontine pour une résidence secondaire ?
Oui, la clause d’accroissement s’applique à tout bien immobilier acheté en commun. L’exception à 76 000 € ne vise que la résidence principale commune à deux acquéreurs. Une résidence secondaire relève donc toujours du régime des droits de mutation par décès.
Que devient le seuil de 76 000 € ?
Il s’applique à la résidence principale commune à deux acquéreurs dont la valeur globale est inférieure à 76 000 €. Le survivant peut, pour les décès postérieurs au 1er janvier 2010, choisir les droits de succession plutôt que les droits de vente. Ce seuil, fixé en 1980, n’a pas été relevé.
La tontine peut-elle être requalifiée en donation ?
Oui, en l’absence d’aléa économique. Un achat financé par un seul des deux, peu avant le décès, a été requalifié en donation déguisée, avec droits de donation sur la valeur totale et majoration pour abus de droit.
La tontine est-elle possible en démembrement ?
Une tontine portant sur l’usufruit n’est pas sécurisée : deux réponses ministérielles de 1998 et 1999 l’ont rejetée et ce rejet n’a pas été remis en cause. La tontine en pleine propriété reste la forme à privilégier.
Un frère et une sœur échappent-ils aux droits avec une tontine
Seulement s’ils remplissent les trois conditions d’exonération : cinq ans de vie commune ininterrompue avant le décès, un survivant célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, et plus de 50 ans ou une infirmité. Sinon, abattement de 15 932 € puis 35 % et 45 %.
Un Pacs change-t-il la fiscalité d’une tontine
Oui. Le partenaire de Pacs survivant est exonéré de droits de succession. Un concubin, lui, est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €. La clause de tontine reste la même, seul le lien juridique change.
Sources : « Droits de succession : barème selon le lien de parenté » (service-public.gouv.fr, fiche F14198 vérifiée le 9 février 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Dans quels cas un héritier est-il exonéré de droits de succession ? » (service-public.gouv.fr, fiche F17456 vérifiée le 13 mai 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; article 754 A du Code général des impôts, texte en vigueur depuis le 1er janvier 2010 (consulté le 31 octobre 2026) ; réponse ministérielle à la question écrite n° 93271, JO Assemblée nationale du 25 janvier 2011 (assemblee-nationale.fr, consultée le 31 octobre 2026) ; question écrite n° 26893, JO Assemblée nationale du 25 février 2020 (assemblee-nationale.fr, consultée le 31 octobre 2026) ; « La tontine », rapport du 122e Congrès des notaires de France, 2026 (rapport-congresdesnotaires.fr, consulté le 31 octobre 2026).
