Au 31 octobre 2026, un résident fiscal français qui loue un bien situé à l’étranger doit déclarer ces loyers en France (formulaires 2044 et 2047), même quand la convention fiscale les exonère. Sans convention, ils sont imposables en France. Avec convention, soit le loyer est exonéré avec « taux effectif », soit il est imposé avec un crédit d’impôt, le plus souvent égal à l’impôt français.
Acheter à l’étranger séduit pour le rendement, le climat, le projet de retraite. Beaucoup d’acheteurs calculent leur rentabilité avec la fiscalité du pays du bien et oublient la France. Or c’est la fiscalité française qui reste, tant que vous y êtes domicilié. Voici comment elle s’applique, avec le Portugal en exemple.
Les loyers d’un bien à l’étranger sont-ils imposables en France ?
Cela dépend de la convention fiscale signée entre la France et le pays du bien. L’administration fiscale distingue trois situations :
- Pas de convention : les revenus fonciers sont imposables en France.
- Convention classique : les revenus de l’immeuble sont imposés dans le pays où il se trouve. En France, ils sont exonérés, mais vous devez les déclarer : ils servent à calculer le taux de l’impôt sur vos autres revenus.
- Convention avec crédit d’impôt : la France garde le droit d’imposer, puis supprime la double imposition par un crédit, le plus souvent égal à l’impôt français.
Le Portugal est un cas d’école. La notice de la déclaration 2047 des revenus 2025 range le Portugal parmi les pays à exonération avec taux effectif pour les revenus immobiliers, comme la Belgique et le Maroc. L’Allemagne, l’Espagne, l’Italie, le Royaume-Uni et la Suisse figurent, eux, dans les pays à crédit égal à l’impôt français. Pour les autres pays, lisez la liste de la notice avant d’acheter. Notre article sur la convention fiscale France-Portugal détaille le cas portugais.
| Méthode | Pays cités par la notice 2047 (revenus 2025) | Effet en France |
|---|---|---|
| Exonération avec taux effectif | Portugal, Belgique, Maroc | Loyers non imposés, mais pris en compte pour le taux |
| Crédit égal à l’impôt français | Allemagne, Espagne, Italie, Royaume-Uni, Suisse | Loyers imposés, puis neutralisés par un crédit |
| Pas de convention | Selon le pays | Loyers imposables en France |
Que veut dire « exonéré avec taux effectif » ?
Exonéré ne veut pas dire sans effet. Les loyers étrangers ne sont pas imposés en France, mais l’administration les ajoute à vos revenus pour déterminer le taux applicable à vos revenus français. Vos autres revenus sont donc taxés à un taux plus élevé que sans ces loyers.
| Situation | Effet en France | Où déclarer |
|---|---|---|
| Pas de convention | Loyers imposables en France | Cases 4BA (réel) ou 4BE (micro-foncier) de la 2042 |
| Exonération avec taux effectif | Loyers exonérés, pris en compte pour le taux | Cases 4EA (réel) ou 4EB (micro-foncier) de la 2042 C |
| Crédit égal à l’impôt français | Loyers imposés puis neutralisés par un crédit | Cases 4BL (réel) ou 4BK (micro-foncier) de la 2042 |
Quels formulaires remplir pour des loyers étrangers ?
- La déclaration 2044 : vous calculez vos revenus fonciers encaissés à l’étranger comme pour un bien français, sauf si vous choisissez le micro-foncier.
- La déclaration 2047 : vous y indiquez l’adresse du bien et vous rattachez les revenus à la bonne catégorie (imposés, exonérés avec taux effectif ou ouvrant droit à crédit).
- La déclaration 2042 et la 2042 C : vous reportez les montants dans les cases qui correspondent à la méthode de la convention.
Le micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers par an, avec un abattement forfaitaire de 30 % qui tient lieu de frais. L’option pour le régime réel, possible même en dessous de ce seuil, engage pour 3 ans. Les revenus en devises se convertissent au cours de l’euro à la date de l’encaissement.
Pour les revenus de capitaux perçus à l’étranger (dividendes, intérêts), notre article sur les revenus étrangers de capitaux et le formulaire 2047 complète celui-ci.
Comment déclarer ses loyers étrangers, année après année ?
- Relevez les loyers encaissés dans l’année et convertissez-les en euros au cours de la date d’encaissement.
- Choisissez le régime : micro-foncier jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers, ou réel avec la déclaration 2044 (option engageante pour 3 ans).
- Identifiez la méthode de la convention dans la notice 2047 : imposition, exonération avec taux effectif ou crédit.
- Remplissez la 2047 avec l’adresse du bien et la catégorie de revenus.
- Reportez les montants dans les cases de la 2042 ou de la 2042 C qui correspondent à votre méthode.
Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aux loyers étrangers ?
Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux pour un résident fiscal français (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Les personnes affiliées à un régime d’assurance maladie d’un autre État de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse ne paient pas la CSG ni la CRDS sur ces revenus, mais restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Pour le crédit égal à l’impôt français, la notice 2047 précise que « l’impôt français s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux ». Dans un pays à exonération, elle n’indique rien de tel : faites confirmer le traitement des prélèvements sociaux avant d’acheter, et chiffrez-le dans votre rentabilité.
Un bien locatif à l’étranger entre-t-il dans l’IFI ?
Oui, si votre domicile fiscal est en France : l’impôt sur la fortune immobilière porte alors sur vos biens situés en France et à l’étranger. Le foyer est assujetti quand la valeur nette de son patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du CGI). Le prix du bien étranger s’ajoute donc à celui de vos biens français pour franchir ce seuil. Le détail du barème et des dettes déductibles est dans notre article sur l’IFI en 2026.
Cas concret : Sophie, 48 ans, cadre à Lyon
Le barème de l’impôt sur le revenu 2026 (revenus 2025), pour une part de quotient familial, sert au calcul : 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % de 11 601 à 29 579 €, 30 % de 29 580 à 84 577 €, 41 % de 84 578 à 181 917 € et 45 % au-delà.
- Situation : Sophie, célibataire, a un revenu net imposable de 60 000 €. Elle achète un appartement dans un pays à exonération avec taux effectif et en tire 12 000 € de loyers nets par an.
- Problème : elle pense que ces loyers, exonérés en France, ne lui coûteront rien en impôt français.
- Stratégie : calculer le taux effectif avant l’achat et l’intégrer au rendement.
- Résultat : sans loyers, son impôt est de 11 103,99 €. Avec les loyers pris en compte pour le taux, l’impôt théorique sur 72 000 € est de 14 703,99 €, soit un taux de 20,42 %. Ce taux appliqué à ses 60 000 € de revenus français donne 12 253,33 €. Les loyers « exonérés » lui coûtent donc 1 149,34 € d’impôt supplémentaire par an, soit 9,6 % des loyers, avant l’impôt payé dans le pays du bien et hors prélèvements sociaux.
Ce calcul est un ordre de grandeur pour une personne seule, sans enfant ni réduction d’impôt. Le coût réel dépend de votre quotient familial et de vos autres revenus.
Combien coûtent 12 000 € de loyers exonérés selon votre revenu ?
La même méthode, appliquée à une personne seule sans enfant ni réduction d’impôt, donne des surcoûts qui varient avec la tranche dans laquelle les loyers vous placent :
| Revenu net imposable | Impôt sans loyers | Taux avec loyers | Impôt avec taux effectif | Surcoût par an | En % des loyers |
|---|---|---|---|---|---|
| 40 000 € | 5 103,99 € | 16,74 % | 6 695,38 € | 1 591,39 € | 13,26 % |
| 60 000 € | 11 103,99 € | 20,42 % | 12 253,33 € | 1 149,34 € | 9,58 % |
| 100 000 € | 24 800,52 € | 26,54 % | 26 536,18 € | 1 735,66 € | 14,46 % |
| 150 000 € | 45 300,52 € | 31,00 % | 46 500,48 € | 1 199,96 € | 10,00 % |
Le surcoût n’est pas proportionnel au revenu. Il dépend de la tranche où les loyers vous placent : plus ils font monter votre taux moyen, plus l’impôt sur vos revenus français augmente.
Deuxième cas : Thomas, avocat à Lyon, et un appartement à Lisbonne
Situation. Thomas, 55 ans, avocat à Lyon, célibataire, a un revenu net imposable de 100 000 €. Il achète un appartement à Lisbonne qui lui rapporte un revenu foncier net de 18 000 € par an, après frais.
Problème. Le Portugal figure parmi les pays à exonération avec taux effectif. Thomas croit n’avoir rien à payer en France sur ce revenu.
Stratégie. Il calcule le taux effectif avant de signer. Son impôt sans loyers est de 24 800,52 €. Sur 118 000 €, l’impôt théorique est de 32 180,52 €, soit un taux de 27,27 %.
Résultat chiffré. Appliqué à ses 100 000 € de revenus français, ce taux donne 27 271,63 €. Les loyers exonérés lui coûtent 2 471,11 € d’impôt supplémentaire par an, soit 13,73 % des loyers, avant l’impôt portugais et hors prélèvements sociaux. Cette somme entre dans son calcul de rentabilité.
Quelles erreurs éviter avec un bien locatif à l’étranger ?
- Croire qu’« exonéré » veut dire « à ne pas déclarer » : le taux effectif suppose de déclarer les loyers.
- Se fier au régime du pays du bien sans lire la notice 2047 : la méthode dépend de la convention.
- Oublier les prélèvements sociaux dans le calcul de rentabilité, surtout en pays à exonération.
- Se tromper de case entre 4BA, 4BE, 4BL, 4BK, 4EA et 4EB.
- Choisir le réel sans mesurer l’engagement de 3 ans.
- Convertir les loyers à un cours moyen plutôt qu’au cours de la date d’encaissement.
- Ne pas ajouter le prix du bien à l’assiette de l’IFI quand le patrimoine immobilier approche 1 300 000 €.
Comment intégrer la fiscalité française avant d’acheter à l’étranger ?
- Identifier la méthode de la convention (exonération ou crédit) dans la notice 2047, puis lire le texte de la convention pour les revenus immobiliers.
- Chiffrer trois impôts : l’impôt du pays du bien, l’effet du taux effectif en France, les prélèvements sociaux.
- Prévoir la sortie : la plus-value à la revente d’un bien étranger suit d’autres règles que les loyers. Pour un bien français, voir la plus-value immobilière des particuliers.
- Intégrer le coût d’achat : pour le Portugal, l’IMT et l’IMI pèsent dès la première année.
- Pour un bien hors Union européenne, voir notre article sur l’immobilier à Dubaï pour un résident français.
- Anticiper le départ : si vous envisagez de vous installer sur place, la question change. Voir vivre au Portugal.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous comparons l’achat à l’étranger avec vos autres options patrimoniales, en chiffrant la fiscalité du pays du bien et celle de la France. Nous coordonnons avec vos conseils locaux, notaire et fiscaliste du pays du bien. Cabinet à Lyon depuis bientôt 14 ans, spécialisé dans la mobilité internationale. Prenez rendez-vous pour chiffrer votre projet avant de signer.
FAQ
Faut-il déclarer en France les loyers d’un bien situé à l’étranger ?
Oui, si vous êtes domicilié fiscalement en France, même quand la convention les exonère. Vous déclarez sur les formulaires 2044, 2047 et 2042, dans les cases qui correspondent à la méthode de la convention.
Les loyers étrangers font-ils monter mon impôt s’ils sont exonérés ?
Oui. Avec la méthode du taux effectif, ils sont ajoutés à vos revenus pour fixer le taux appliqué à vos revenus français. Dans l’exemple de Sophie, 12 000 € de loyers coûtent 1 149,34 € d’impôt.
Quelles cases utiliser pour des revenus fonciers étrangers ?
4BA ou 4BE pour les loyers imposables en France, 4BL ou 4BK pour ceux qui ouvrent droit à un crédit égal à l’impôt français, 4EA ou 4EB (2042 C) pour les loyers exonérés avec taux effectif.
Le micro-foncier s’applique-t-il à un bien situé à l’étranger ?
Oui. Les cases 4BE, 4BK et 4EB sont prévues pour ce régime, qui vaut jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers avec un abattement de 30 %. L’option pour le réel engage 3 ans.
Quelle différence entre exonération avec taux effectif et crédit d’impôt ?
Avec l’exonération, les loyers ne sont pas imposés en France mais augmentent le taux de vos autres revenus. Avec le crédit, ils sont imposés puis le crédit annule la double imposition.
Que se passe-t-il si le pays du bien n’a pas de convention avec la France ?
Les loyers sont imposables en France, dans les cases 4BA (réel) ou 4BE (micro-foncier) de la déclaration 2042. Vous devez aussi tenir compte de l’impôt éventuellement payé dans le pays du bien.
Un bien à l’étranger est-il soumis à l’IFI ?
Oui, pour un résident fiscal français : l’IFI porte sur les biens situés en France et à l’étranger, dès que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.
À quel cours convertir les loyers perçus en devises ?
Au cours de l’euro à la date de l’encaissement. Chaque loyer encaissé est donc converti à la date où vous le recevez, puis les montants sont additionnés dans la déclaration.
Sources : impots.gouv.fr, « Imposition des revenus de source étrangère », modifiée le 12 mars 2021, consultée le 30 octobre 2026 ; impots.gouv.fr, notice 2047 revenus 2025 et brochure pratique de l’impôt sur le revenu, chapitre revenus de source étrangère, consultées le 30 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F1991 (micro-foncier) et fiche F1419 (barème 2026), vérifiées le 15 avril 2026, consultées le 30 octobre 2026 ; impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », modifiée le 17 juillet 2026, consultée le 30 octobre 2026 ; Code général des impôts, article 964 (IFI), vérifié dans notre article sur l’IFI 2026 (sources officielles consultées le 30 octobre 2026).
