Pour un résident fiscal français, un bien immobilier situé à Dubaï n’est soumis à l’impôt sur les successions que dans l’État où il se trouve, selon l’article 17 de la convention franco-émirienne, et la France l’exonère (article 19, § 4). Au 30 octobre 2026, ce principe ne couvre pas les autres actifs : comptes, titres et contrats restent imposables en France. Un investissement à Dubaï change donc le calcul de la succession, à condition de bien lire la convention.
Que dit la convention franco-émirienne sur les successions ?
La convention signée à Abou Dhabi le 19 juillet 1989 vise, parmi les impôts concernés, l’impôt sur les successions : côté français, « l’impôt sur les successions » ; côté émirien, tout impôt sur les successions établi aux Émirats (article 2 du texte publié sur impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026). L’article 17 répartit le droit d’imposer selon la nature des biens :
| Type de bien | Où la succession est imposable | Référence |
|---|---|---|
| Biens immobiliers | Uniquement dans l’État où ils sont situés | Article 17, § 1 |
| Biens rattachés à un établissement stable ou à une base fixe | Uniquement dans l’État de cette activité | Article 17, § 2 |
| Autres biens mobiliers | Uniquement dans l’État où le défunt résidait au décès | Article 17, § 3 |
Pour un Français qui vit en France, la règle de l’article 17, § 1 vise donc l’appartement ou la villa acquis à Dubaï. Les comptes bancaires, les portefeuilles-titres et les contrats d’assurance relèvent du § 3 : ils suivent la résidence du défunt, donc la France.
La France exonère-t-elle vraiment un appartement à Dubaï ?
C’est l’article 19, § 4 de la convention qui organise l’élimination de la double imposition côté français. Les biens successoraux d’un résident de France sont exonérés des impôts français lorsqu’ils sont imposables aux Émirats en vertu de la convention. La France conserve une faculté : calculer l’impôt sur les biens qu’elle impose au taux moyen applicable à l’ensemble des biens.
En clair, l’immeuble de Dubaï n’est pas taxé en France, mais il peut être pris en compte pour déterminer le taux appliqué au reste de la succession. Deux points restent à traiter au cas par cas avec le notaire :
- le BOFiP consacré à cette convention commente l’impôt sur la fortune, pas les successions : aucune doctrine publiée ne précise la méthode de calcul du taux ;
- le texte vise l’impôt sur les successions. Nous n’avons trouvé aucune disposition équivalente pour les donations : ne transposez pas ce raisonnement à une donation sans avis préalable.
Quels biens à Dubaï restent taxés en France ?
Quand le défunt est domicilié fiscalement en France, tous les biens meubles et immeubles transmis, situés en France ou hors de France, sont passibles de l’impôt en France (impots.gouv.fr, « Biens imposables » ; article 750 ter du CGI, version en vigueur au 30 octobre 2026). La convention déroge à ce principe pour l’immobilier situé aux Émirats ; elle ne fait pas disparaître le reste. Restent taxés en France :
- les comptes bancaires ouverts aux Émirats (article 17, § 3) ;
- les titres, fonds et contrats d’assurance détenus par un résident de France ;
- les parts d’une société qui possède le bien : une analyse au cas par cas s’impose, car il ne s’agit plus d’un immeuble détenu directement.
Si le défunt n’a pas son domicile fiscal en France, seuls les biens situés en France sont soumis aux droits français (article 750 ter du CGI). Pour la logique de la loi applicable, voyez notre article quelle loi s’applique à la succession d’un expatrié.
Et si le défunt vivait lui-même à Dubaï ?
L’article 17 de la convention raisonne à partir de la résidence du défunt au moment du décès. Le tableau compare les deux situations.
| Bien | Défunt résident de France | Défunt résident des Émirats (au sens de la convention) |
|---|---|---|
| Immobilier à Dubaï | Non imposé en France (article 19, § 4), taux moyen possible | Imposable là où il se trouve (article 17, § 1) |
| Immobilier en France | Imposé en France | Imposé en France (article 17, § 1) |
| Comptes, titres, contrats | Imposés en France (article 17, § 3) | Imposables uniquement aux Émirats (article 17, § 3) |
En droit interne, l’article 750 ter du CGI prévoit que si le défunt n’est pas domicilié en France, seuls les biens situés en France sont taxés, sauf lorsque l’héritier est domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années. La convention attribue le droit d’imposer les biens mobiliers à l’État de résidence du défunt : elle prime sur la règle interne, et le notaire en confirme l’application au dossier. Reste la condition préalable, qui se démontre : être résident des Émirats au sens de la convention. Nous la détaillons dans notre article sur la résidence fiscale à Dubaï pour un Français.
Que se passe-t-il à Dubaï quand le propriétaire décède ?
L’absence d’impôt français sur l’immeuble ne règle pas la transmission juridique. Le Dubai Land Department (DLD) enregistre le transfert aux héritiers sur présentation d’un certificat ou d’une déclaration d’héritage délivré par les autorités judiciaires et validé par les tribunaux des Émirats (dubailand.gov.ae, consulté le 30 octobre 2026). Les principaux éléments du dossier :
- passeports valides pour les héritiers non résidents ;
- attestation de la banque si le bien est hypothéqué, et de l’opérateur si le bien est en cours de construction ;
- si le bien est détenu par une société, décision préalable d’un tribunal : le transfert des parts ne transfère pas automatiquement la propriété ;
- documents étrangers légalisés, avec traduction certifiée pour ceux qui ne sont pas en arabe.
Le DLD affiche des frais d’enregistrement : 1 000 AED par bien pour l’enregistrement d’un héritage, 1 % de la valeur pour une sortie d’indivision (takharuj), 0,125 % de la valeur du bien pour un testament enregistré, et 0,125 % avec un minimum de 2 000 AED pour une donation. Aucun impôt successoral n’apparaît dans cette liste de frais ; le notaire vérifiera qu’aucun autre prélèvement ne s’applique.
Quelles démarches et quels délais côté France ?
La déclaration de succession se dépose dans les 6 mois du décès en France métropolitaine, et dans les 12 mois si le décès a eu lieu à l’étranger (service-public.gouv.fr, fiche F80, vérifiée le 29 janvier 2025). Le service compétent dépend de la résidence du défunt : le centre des finances publiques de son domicile s’il résidait en France, le service des impôts des particuliers non résidents à Noisy-le-Grand s’il résidait à l’étranger. Un dépôt tardif coûte un intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an, et une majoration de 10 % à 80 % selon la situation.
Pour un appartement à Dubaï exonéré en France, quatre démarches se mènent en parallèle :
- obtenir l’acte de décès et le certificat d’héritage nécessaires au Dubai Land Department ;
- faire évaluer le bien : sa valeur sert à la déclaration et au calcul du taux moyen ;
- déclarer le bien en France en invoquant les articles 17 et 19 de la convention, avec les pièces qui prouvent sa situation et sa valeur ;
- faire valider la méthode de calcul du taux par le notaire avant de déposer.
Et l’impôt sur la fortune immobilière ?
L’exonération successorale ne dit rien de l’IFI : la convention traite la fortune à part, à l’article 16 A, avec des règles propres aux immeubles possédés dans l’autre État. Pour les impôts annuels et les revenus d’un investissement locatif à Dubaï, consultez notre article sur l’immobilier à Dubaï pour un résident fiscal français, notre page Émirats : impôt des particuliers et des sociétés et le détail de la convention fiscale France – Émirats arabes unis.
Quel est l’enjeu en euros pour un enfant ?
En ligne directe, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent décédé. Le reste est taxé selon le barème suivant (service-public.gouv.fr, fiche F14198, page vérifiée le 9 février 2026) :
| Part taxable après abattement | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Plus la part taxable d’un héritier est élevée, plus la tranche à 30 % ou 40 % mord sur le bien de Dubaï : c’est dans les patrimoines importants que l’exonération pèse le plus. Notre article sur les droits de succession en ligne directe détaille ce barème.
Cas concret : 600 000 € à Dubaï et 900 000 € en France
Situation. Antoine, 58 ans, veuf, vit à Lyon. Il a deux enfants et un patrimoine de 1 500 000 € : 900 000 € en France (résidence, placements) et un appartement à Dubaï acheté 600 000 € dans le cadre d’un investissement locatif.
Problème. Si l’on suppose que tout est taxé en France, chaque enfant reçoit 750 000 €, soit 650 000 € taxables après l’abattement de 100 000 €. Les droits atteignent 137 961,95 € par enfant, 275 923,90 € au total (barème de service-public.gouv.fr, page vérifiée le 9 février 2026).
Stratégie. Faire appliquer l’article 17, § 1 et l’article 19, § 4 de la convention : l’appartement est exonéré en France, et seuls les 900 000 € français sont taxés. Le dossier documente la résidence fiscale française d’Antoine, la propriété et la valeur du bien à Dubaï, et la méthode de calcul du taux.
Résultat. Sur les seuls biens français, chaque enfant reçoit 450 000 €, soit 350 000 € taxables, et les droits sont de 68 194,35 €, donc 136 388,70 € au total, au barème normal. Si le notaire applique le taux moyen de l’ensemble sur les biens français (méthode proportionnelle), les droits montent à 165 554,34 €. Dans les deux cas, l’économie est considérable : entre 110 369,56 € et 139 535,20 € selon la méthode retenue. Hypothèses : valeurs constantes en euros, aucune donation antérieure, aucun impôt émirien. Cas fictif.
Deuxième cas : un fils unique et 400 000 € à Dubaï
Situation. Sophie, 62 ans, divorcée, vit à Lyon. Elle a un fils unique et 1 500 000 € de patrimoine : 1 100 000 € en France et un appartement de 400 000 € à Dubaï.
Problème. Avec un seul héritier, la tranche à 40 % est atteinte. Si tout est taxé en France, le fils reçoit 1 500 000 €, soit 1 400 000 € taxables après abattement, et les droits atteignent 412 678,15 €.
Stratégie. Elle documente sa résidence fiscale en France, la propriété du bien et sa valeur, et prépare avec son notaire l’application des articles 17 et 19 de la convention.
Résultat. Avec l’appartement exonéré, la part taxable est de 1 000 000 € et les droits sont de 252 678,15 € au barème normal. Si le notaire applique le taux moyen de 27,512 % sur les biens français, les droits sont de 302 630,64 €. L’économie va de 110 047,51 € à 160 000,00 € selon la méthode retenue. Hypothèses : valeurs constantes, aucune donation antérieure, aucun impôt émirien. Cas fictif.
Quelles erreurs éviter quand on possède un bien à Dubaï ?
- Étendre l’exonération à tous les actifs. Elle vise l’immobilier. Les comptes, titres et contrats d’un résident de France restent imposés en France.
- La transposer aux donations. Le texte lu porte sur l’impôt sur les successions. Une donation se traite séparément.
- Oublier de déclarer le bien exonéré. Il peut servir au calcul du taux moyen applicable aux autres biens : faites valider ce point avant le dépôt.
- Détenir le bien par une société sans l’avoir analysé. Le transfert de parts ne transfère pas automatiquement la propriété à Dubaï, et le raisonnement fiscal change.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Nous construisons avec vous la vue d’ensemble d’un patrimoine partagé entre la France et les Émirats : résidence fiscale, répartition des biens entre immobilier et actifs financiers, conséquences successorales de chaque achat. Nous préparons le dossier avec votre notaire en France et un intervenant local. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil avant de signer à Dubaï.
Questions fréquentes
Un bien acheté à Dubaï est-il soumis aux droits de succession français ?
La convention franco-émirienne répartit le droit d’imposer : l’immobilier situé aux Émirats n’est imposable à l’impôt sur les successions que là-bas (article 17, § 1), et la France l’exonère (article 19, § 4). Les autres actifs restent taxés en France.
Les Émirats prélèvent-ils un impôt sur le revenu des particuliers ?
Le portail officiel u.ae indique que les Émirats ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des particuliers. Il mentionne la TVA à 5 %, l’impôt sur les sociétés et des droits d’accises. Les frais d’enregistrement du Dubai Land Department sont un sujet distinct.
Qui enregistre le transfert d’un bien à Dubaï après un décès ?
Le Dubai Land Department, sur présentation d’un certificat ou d’une déclaration d’héritage délivré par la justice et validé par les tribunaux des Émirats. Toute personne peut déposer la demande, héritier ou non. Le service est indiqué à 8 heures ouvrées.
Cette exonération s’applique-t-elle aux donations ?
Le texte lu vise l’impôt sur les successions. Nous n’avons pas trouvé de disposition équivalente pour les donations, qui doivent être analysées séparément avant tout transfert. Sur le coût d’une donation en France, voyez notre article sur les droits de donation.
Faut-il un testament pour un bien à Dubaï ?
Le DLD prévoit l’enregistrement d’un testament (0,125 % de la valeur du bien) et d’un transfert par héritage. Ce choix relève du droit civil et de la loi applicable à la succession : faites-le valider par un professionnel local et par votre notaire en France.
Dans quel délai déclarer une succession lorsque le décès a lieu à Dubaï ?
Le délai est de 12 mois à compter du décès lorsque celui-ci survient à l’étranger, contre 6 mois en France métropolitaine (service-public.gouv.fr, fiche F80). Un retard coûte 0,20 % d’intérêt par mois, plus une majoration de 10 % à 80 % selon la situation.
Un compte bancaire ouvert à Dubaï échappe-t-il aux droits de succession français ?
Non. Pour un défunt résident de France, les biens mobiliers suivent sa résidence (article 17, § 3 de la convention) et restent imposés en France. L’exonération vise l’immobilier situé aux Émirats.
Sources : convention entre la France et les Émirats arabes unis du 19 juillet 1989, articles 2, 16 A, 17 et 19, version consolidée (impots.gouv.fr, consultée le 31 octobre 2026) ; BOFiP BOI-INT-CVB-ARE-20120912 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; article 750 ter du CGI (legifrance.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, « Biens imposables » (consulté le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F14198 « Droits de succession – Évaluation de la succession et calcul des droits », page vérifiée le 9 février 2026, consultée le 31 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F80 « Droits de succession – Déclaration », vérifiée le 29 janvier 2025, consultée le 31 octobre 2026 ; Dubai Land Department, « Inheritance Title Transfer » (dubailand.gov.ae, consulté le 30 octobre 2026) ; u.ae, « Taxation » (consulté le 30 octobre 2026).
