Oui, on peut donner la nue-propriété d’un bien après 70 ans, et l’intérêt reste réel : aucune limite d’âge ne s’applique à ce type de donation. Ce qui change avec l’âge, c’est la valeur fiscale de la nue-propriété, qui passe à 70 % de la valeur du bien entre 71 et 80 ans (article 669 du CGI). Au 31 octobre 2026, chaque passage de dizaine coûte cher.
Le raisonnement est simple : vous donnez la nue-propriété à vos enfants, vous gardez l’usufruit (le droit d’habiter ou de louer), et à votre décès l’usufruit s’éteint sans droits. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon votre âge au jour de l’acte.
Y a-t-il une limite d’âge pour donner la nue-propriété ?
Non. Le seuil de 70 ans concerne d’autres outils, qu’il ne faut pas confondre avec la donation :
- Assurance-vie : les primes versées après 70 ans sortent du régime de l’article 990 I (152 500 € d’exonération par bénéficiaire) et entrent dans la succession, avec un abattement global de 30 500 € (article 757 B du CGI).
- Don familial de somme d’argent : le donateur doit avoir moins de 80 ans, pour une exonération limitée à 31 865 € par enfant majeur, renouvelable tous les 15 ans.
- Donation de nue-propriété : aucune condition d’âge, ni pour le donateur ni pour les enfants.
Passé 70 ans, la donation de nue-propriété devient donc l’un des rares outils de transmission à ne pas se refermer.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété selon l’âge ?
L’article 669 du Code général des impôts fixe un barème par tranche d’âge de l’usufruitier, en années révolues, c’est-à-dire l’âge atteint le jour de la donation.
| Âge du donateur (usufruitier) | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
La bascule se fait le jour du 71e anniversaire. À 70 ans et 364 jours, la nue-propriété compte pour 60 % ; le lendemain, pour 70 %. Pour la valeur du barème, le détail est dans notre page sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.
Combien coûte une donation de nue-propriété à 72 ans ?
Le calcul suit le barème des droits de donation en ligne directe. Chaque parent dispose d’un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Au-delà, le barème est progressif : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 %.
Le même appartement de 600 000 €, donné à deux enfants, coûte :
| Âge du donateur | Nue-propriété retenue | Part taxable par enfant | Droits (2 enfants) |
|---|---|---|---|
| 70 ans | 360 000 € | 80 000 € | 28 389 € |
| 72 ans | 420 000 € | 110 000 € | 40 389 € |
| 81 ans | 480 000 € | 140 000 € | 52 389 € |
Franchir un seuil d’âge ajoute 12 000 € de droits dans cet exemple : 10 points de valeur en plus, soit 60 000 €, taxés à 20 %. C’est le coût d’une année d’attente à la mauvaise date.
Pourquoi l’usufruit ne coûte rien au décès ?
Quand l’usufruitier décède, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. Le Bulletin officiel des finances publiques le dit sans détour : cette réunion ne donne ouverture à aucun droit. La valeur de l’usufruit (30 % à 72 ans) échappe donc définitivement à l’impôt successoral. Le sujet est traité dans notre article sur le décès de l’usufruitier.
Cas concret 1 : Michel, 72 ans, donne la nue-propriété de son appartement
Situation. Michel, 72 ans, veuf, est propriétaire à Lyon d’un appartement de 600 000 € qu’il occupe. Il a deux enfants et aucun autre patrimoine significatif.
Problème. S’il ne fait rien, la succession portera sur 600 000 €. Après 100 000 € d’abattement par enfant, 400 000 € sont taxés : 76 389 € de droits.
Stratégie. Il donne la nue-propriété à ses deux enfants devant notaire et garde l’usufruit. La nue-propriété est évaluée à 70 % : 420 000 €. Après 200 000 € d’abattements, 220 000 € sont taxés : 40 389 € de droits de donation.
Résultat. À son décès, l’usufruit s’éteint sans droits. L’économie totale est de 76 389 − 40 389 = 36 000 €, soit 20 % de la valeur de l’usufruit (180 000 €). Michel continue d’habiter l’appartement.
Ce résultat suppose que Michel ne donne rien d’autre à ses enfants dans les 15 ans : l’abattement de 100 000 € est partagé entre la donation et la succession.
Cas concret 2 : Jeanne, 76 ans, donne sa maison à ses trois enfants
Situation. Jeanne, 76 ans, veuve, vit dans sa maison de 450 000 € près de Lyon. Elle a trois enfants et souhaite leur transmettre sans y laisser de droits.
Problème. Sans donation, chaque enfant recevrait 150 000 € à son décès. Après l’abattement de 100 000 €, 50 000 € seraient taxés par enfant : 8 194 € de droits chacun, soit 24 583 € pour les trois.
Stratégie. Elle donne la nue-propriété de la maison à 76 ans et garde l’usufruit. La nue-propriété est retenue à 70 %, soit 315 000 €, donc 105 000 € par enfant. Après l’abattement de 100 000 €, 5 000 € sont taxés par enfant, à 5 % : 250 € chacun.
Résultat. Les droits de donation s’élèvent à 750 € pour les trois enfants, contre 24 583 € au décès sans donation : 23 833 € d’économie. Si Jeanne attend ses 81 ans, la nue-propriété passe à 80 %, soit 360 000 €. La part taxable monte à 20 000 € par enfant et les droits à 6 583 € : cinq ans d’attente coûtent 5 833 € de plus. Jeanne étant âgée de moins de 80 ans, elle peut en plus donner 31 865 € en argent à chacun de ses trois enfants majeurs, soit 95 595 € exonérés, sans toucher à l’abattement de 100 000 €.
Ces calculs supposent que Jeanne n’a fait aucune autre donation à ses enfants dans les 15 dernières années et que la maison est son seul bien à transmettre.
Qui paie quoi après la donation de la nue-propriété ?
Donner la nue-propriété ne vous décharge pas de tout. Trois points reviennent presque toujours.
- L’entretien. Selon l’article 605 du Code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, donc de vos enfants nus-propriétaires. Prévoyez cette discussion dans la famille avant l’acte.
- L’IFI. En règle générale, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière, sur la valeur de la pleine propriété, et le nu-propriétaire ne le déclare pas. Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, la donation de la nue-propriété ne vous sort donc pas de l’IFI (service-public.gouv.fr). Certains cas, comme l’usufruit légal du conjoint survivant, suivent une règle différente.
- Le notaire. La donation d’un immeuble passe obligatoirement par un acte notarié, dont vous demandez le devis avant de signer.
Donation de nue-propriété ou assurance-vie après 70 ans ?
| Critère | Donation de nue-propriété | Assurance-vie (primes après 70 ans) |
|---|---|---|
| Limite d’âge | Aucune | Régime de l’article 757 B après 70 ans |
| Exonération | Abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans | Abattement global de 30 500 € sur les primes |
| Reprise possible | Non, la donation est irrévocable | Oui, par rachat tant que vous êtes en vie |
| Bien concerné | Immobilier, titres | Liquidités |
Les deux outils ne s’opposent pas : l’assurance-vie répond à un besoin de liquidités, la nue-propriété à la transmission d’un bien. Notre page sur l’assurance-vie au décès : article 990 I ou 757 B détaille le seuil de 70 ans, et celle sur la donation : abattement, rappel de 15 ans et barème les règles de l’abattement.
Quels pièges éviter après 70 ans ?
- L’irrévocabilité : la donation ne se reprend pas. Vendre le bien exige l’accord des enfants nu-propriétaires.
- Le rappel de 15 ans : si vous décédez dans les 15 ans, la donation est rappelée dans la succession, pour la valeur retenue le jour de l’acte. L’économie sur l’usufruit demeure, mais l’abattement n’a pas été renouvelé.
- Les anniversaires : la valeur de la nue-propriété monte au 71e et au 81e anniversaire, et le don familial d’argent se ferme à 80 ans. Datez l’acte en conséquence.
- Les besoins futurs : gardez une réserve de liquidités pour la dépendance, car le bien donné n’est plus librement mobilisable.
Pour la comparaison entre donner tôt et donner tard, notre article donnez votre appartement à 55 ans, pas à 75 détaille l’écart. Pour les formalités, voyez faire une donation : formes, conditions et formalités.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, chiffre avec vous la date optimale de donation, la répartition entre vos enfants et l’articulation avec votre assurance-vie. Nous travaillons avec le notaire qui rédige l’acte. Pour étudier votre situation, prenez rendez-vous.
FAQ
Peut-on donner la nue-propriété d’une maison à 75 ans ?
Oui, il n’existe pas de limite d’âge. À 75 ans, la nue-propriété est évaluée à 70 % de la valeur du bien selon l’article 669 du CGI, et les droits se calculent sur cette base après les abattements.
À quel âge la donation en nue-propriété est-elle la plus avantageuse ?
Plus tôt est mieux : à 55 ans la nue-propriété vaut 50 %, à 72 ans 70 %. La valeur monte à chaque tranche de dix ans, au 61e, 71e et 81e anniversaire.
Que se passe-t-il si je décède après avoir donné la nue-propriété ?
L’usufruit s’éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires. La donation reste rappelée dans votre succession pendant 15 ans pour l’utilisation de l’abattement.
L’assurance-vie après 70 ans est-elle une meilleure option ?
Pas forcément : les primes versées après 70 ans sont réintégrées dans la succession après un abattement global de 30 500 €. La donation de nue-propriété n’a pas cette limite.
Combien d’abattement par enfant sur une donation ?
100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant, avec l’abattement de chaque parent.
Puis-je continuer à habiter ou à louer le bien ?
Oui. Vous gardez l’usufruit : vous habitez le bien ou vous le louez et vous percevez les loyers. La vente exige en revanche l’accord de vos enfants nus-propriétaires.
Le don d’argent est-il encore possible après 70 ans ?
Oui, jusqu’à 80 ans : le donateur doit avoir moins de 80 ans et l’enfant être majeur. L’exonération est de 31 865 € par enfant, cumulable avec l’abattement de 100 000 €, soit 131 865 € au total.
Sources : article 669 du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; « Donation de parent à enfant : abattement et barème » (fiche F14203, service-public.gouv.fr, vérifiée le 13 mai 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Droits de succession : abattements et barème » (fiche F35794, service-public.gouv.fr, vérifiée le 19 août 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20, extinction de l’usufruit viager (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; article 605 du Code civil (legifrance.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; « Impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés » (fiche F563, service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 mars 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Je suis bénéficiaire d’une assurance-vie, comment la déclarer ? » (impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026).
