La rentabilité locative brute est le loyer annuel divisé par le prix d’achat. La rentabilité nette retire charges, vacance et frais d’acquisition ; la rentabilité nette-nette retire aussi l’impôt. Dans l’exemple lyonnais de cet article, au 31 octobre 2026, 5,67 % bruts deviennent 3,65 % nets, puis 2,05 % après impôt.
Brute, nette, nette-nette : que contient chaque calcul ?
Les trois rentabilités répondent à trois questions différentes. Le tableau résume ce que chacune compte :
| Rentabilité | Au numérateur | Au dénominateur | Elle répond à la question |
|---|---|---|---|
| Brute | Loyer annuel hors charges | Prix d’achat | Que promet l’annonce ? |
| Nette | Loyers encaissés moins charges non récupérables | Prix d’achat plus frais d’acquisition | Que rapporte le bien avant impôt ? |
| Nette-nette | Revenu net moins impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | Prix d’achat plus frais d’acquisition | Que gardez-vous réellement ? |
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
La formule est la plus simple des trois : loyer annuel hors charges, divisé par le prix d’achat, multiplié par 100. Un appartement acheté 165 000 € et loué 780 € par mois affiche 9 360 € de loyers annuels, soit 5,67 % bruts.
C’est le chiffre que mettent en avant les annonces, parce qu’il est le plus flatteur. Il ne dit rien de ce que vous gardez. Deux biens à 5,67 % bruts peuvent rapporter le simple au double selon leurs charges et leur fiscalité.
Comment calculer la rentabilité nette ?
La rentabilité nette compare ce qui reste après les dépenses au coût réel de l’achat. Deux corrections s’imposent.
La première porte sur le dénominateur : ajoutez au prix les frais d’acquisition. Selon service-public.gouv.fr, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % en VEFA. Notre page sur les frais de notaire dans l’ancien et le neuf détaille leur composition.
La seconde porte sur le numérateur : retirez les dépenses que le locataire ne rembourse pas. Selon service-public.gouv.fr, les charges récupérables sont notamment l’ascenseur, l’entretien et l’électricité des parties communes, l’eau et le chauffage collectifs, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Restent à votre charge :
- la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- les charges de copropriété qui ne figurent pas dans la liste des charges récupérables ;
- l’assurance propriétaire non occupant ;
- les honoraires de gestion locative, s’il y a un gestionnaire ;
- la vacance : les mois sans locataire entre deux baux.
Le propriétaire doit régulariser les charges au moins une fois par an en comparant provisions et dépenses réelles : ce poste ne doit donc ni vous coûter ni vous rapporter, à condition de le suivre.
Comment calculer la rentabilité nette-nette, après impôt ?
La rentabilité nette-nette retire l’impôt sur les loyers. Le résultat dépend du régime :
| Régime | Règle | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Micro-foncier (location nue) | Abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge déductible | 15 000 € par an |
| Réel (location nue) | Charges et intérêts d’emprunt déduits pour leur montant réel | Obligatoire au-delà de 15 000 € |
| Micro-BIC (meublé longue durée) | Abattement forfaitaire de 50 % | 77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (revenus 2026) |
| Réel (meublé) | Charges et amortissements déduits | Obligatoire au-delà du plafond |
S’ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers selon service-public.gouv.fr. Pour les meublés, consultez notre page sur les prélèvements sociaux sur les loyers. Pour comprendre le choix du régime en meublé, voyez LMNP : micro-BIC ou réel.
Au réel en location nue, vous déduisez les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion et certaines taxes dont la taxe foncière. Les travaux de construction, comme une extension, ne sont pas déductibles. L’option pour le réel vaut au moins trois ans. Un déficit foncier, hors intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026).
Cas concret : un deux-pièces loué à Lyon
Situation. Julien, 38 ans, achète un deux-pièces à 165 000 € dans l’ancien, loué 780 € par mois en location nue. Son taux marginal d’imposition est de 30 %.
Problème. L’annonce affiche 5,67 % de rentabilité. Julien veut savoir ce qu’il gardera réellement.
Stratégie. Il fait le calcul en trois étapes, avec ces hypothèses : frais de notaire à 7,5 % du prix (dans la fourchette de 7 à 8 %), taxe foncière de 850 €, charges de copropriété non récupérables de 540 €, assurance propriétaire non occupant de 160 €, gestion locative à 6 % des loyers, un mois de vacance par an, et micro-foncier.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Coût d’achat | 165 000 € + 12 375 € de frais de notaire | 177 375 € |
| Rentabilité brute | 9 360 € / 165 000 € | 5,67 % |
| Loyers encaissés | 9 360 € – 780 € de vacance | 8 580 € |
| Charges non récupérables | 850 + 540 + 160 + 562 € de gestion | 2 112 € |
| Revenu net avant impôt | 8 580 € – 2 112 € | 6 468 € |
| Rentabilité nette | 6 468 € / 177 375 € | 3,65 % |
| Base imposable au micro-foncier | 8 580 € x 70 % | 6 006 € |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 6 006 € x 30 % | 1 802 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 6 006 € x 17,2 % | 1 033 € |
| Revenu après impôt | 6 468 € – 1 802 € – 1 033 € | 3 634 € |
| Rentabilité nette-nette | 3 634 € / 177 375 € | 2,05 % |
Résultat. Julien conserve 3 634 € par an, soit 2,05 % du capital engagé, contre 5,67 % annoncés. Le micro-foncier est ici plus avantageux que le réel : l’abattement de 30 % représente 2 574 € alors que ses charges réelles s’élèvent à 2 112 €. Le réel ne devient intéressant qu’avec des intérêts d’emprunt ou des travaux déductibles. À titre de comparaison, en meublé au micro-BIC, la base imposable tomberait à 4 290 € (50 % de 8 580 €), avant prélèvements sociaux : l’impôt sur le revenu serait de 1 287 € au lieu de 1 802 €, soit 515 € de moins par an.
Que change un crédit : cash-flow et effet de levier ?
Les trois rentabilités ignorent le financement. Or la plupart des investisseurs empruntent, et le crédit décide de l’effort d’épargne mensuel. Reprenons Julien, avec une hypothèse : il finance la totalité des 177 375 € sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance.
- La mensualité est de 1 029 €, soit 12 344 € par an.
- Le revenu net avant impôt du bien est de 6 468 €.
- Le cash-flow avant impôt est donc de – 5 876 € par an, soit environ – 490 € par mois que Julien sort de sa poche.
Le cash-flow mesure la trésorerie réelle de l’opération, capital remboursé compris. Une partie de cet effort est du capital qui revient à Julien sous forme de patrimoine, mais il faut pouvoir le financer chaque mois. Cette lecture explique pourquoi une rentabilité nette de 3,65 % ne tient pas face à un crédit à 3,5 % : l’effet de levier est quasi nul, et l’opération repose sur la plus-value du bien.
Deuxième cas : un petit appartement à 6,86 % brut
Situation. Sophie, 45 ans, achète un studio à 98 000 € loué 560 € par mois en location nue. Son taux marginal d’imposition est de 30 %.
Problème. L’annonce affiche 6,86 % brut, nettement plus que l’exemple précédent. Sophie veut savoir si ce rendement tient après charges et impôt, avec ou sans crédit.
Stratégie. Elle retient ces hypothèses : frais de notaire à 7,5 % (7 350 €), taxe foncière de 1 150 €, charges de copropriété non récupérables de 600 €, assurance propriétaire non occupant de 120 €, gestion à 7 % des loyers encaissés, un mois et demi de vacance par an (840 €). Elle compare le micro-foncier et le réel, puis teste un financement à 100 % sur 20 ans à 3,5 %.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Coût d’achat | 98 000 € + 7 350 € | 105 350 € |
| Rentabilité brute | 6 720 € / 98 000 € | 6,86 % |
| Loyers encaissés | 6 720 € – 840 € | 5 880 € |
| Charges non récupérables | 1 150 + 600 + 120 + 412 € de gestion | 2 282 € |
| Revenu net avant impôt | 5 880 € – 2 282 € | 3 598 € |
| Rentabilité nette | 3 598 € / 105 350 € | 3,42 % |
| Nette-nette, micro-foncier | 3 598 € – 1 235 € d’impôt – 708 € de prélèvements sociaux | 1 655 €, soit 1,57 % |
| Nette-nette, réel sans crédit | 3 598 € – 1 079 € d’impôt – 619 € de prélèvements sociaux | 1 900 €, soit 1,80 % |
Résultat. Les 6,86 % annoncés deviennent 3,42 % nets et 1,57 % après impôt au micro-foncier, 1,80 % au réel. Avec le crédit, la mensualité est de 611 €, soit 7 332 € par an. Les intérêts de la première année (3 628 €) font tomber le revenu foncier imposable à environ zéro : Sophie ne paie pas d’impôt sur ses loyers cette année-là. Mais son cash-flow avant impôt est de – 3 734 € par an, soit – 311 € par mois. Un rendement brut élevé ne garantit donc ni un bon rendement net, ni une opération qui s’autofinance.
Quelles erreurs faussent le calcul de la rentabilité locative ?
- Utiliser le prix hors frais. Les frais de notaire gonflent le coût réel de 7 à 8 % dans l’ancien.
- Oublier la vacance. Un mois sans locataire retire un douzième du loyer, sans réduire la taxe foncière ni les charges de copropriété.
- Compter les charges récupérables comme des coûts, ou l’inverse. Seules les charges non récupérables entrent dans le calcul.
- Comparer une rentabilité brute à un taux de crédit. Le bon repère est la rentabilité nette-nette.
- Ignorer l’impôt et les prélèvements sociaux, qui peuvent retirer près de la moitié du revenu net pour une tranche à 30 %.
- Négliger le cash-flow. Un bien rentable sur le papier peut coûter plusieurs centaines d’euros par mois à celui qui emprunte.
Quelle rentabilité locative est suffisante ?
Aucune règle officielle ne fixe un seuil. Le bon repère est le coût de votre crédit. Avec un prêt à 3,5 % (taux d’hypothèse), un bien qui rapporte 3,65 % net avant impôt ne dégage presque aucun effet de levier : le revenu couvre à peine les intérêts, et l’impôt creuse l’écart. Dans ce cas, l’opération repose sur la plus-value attendue, qui n’est jamais garantie. Cherchez donc la rentabilité nette-nette, comparez-la au taux d’emprunt, et testez l’effet d’une vacance plus longue avant de décider. Pour le calcul de la plus-value à la revente, voyez plus-value immobilière des particuliers : abattements et exonérations.
Avant de choisir le dispositif et le régime, voyez notre page sur l’investissement locatif en 2026 : quels dispositifs sont encore ouverts. Si vous cherchez un revenu immobilier sans gestion, comparez avec les SCPI.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, calcule la rentabilité nette-nette de votre projet avec votre vraie fiscalité, puis la replace dans l’ensemble de votre patrimoine. Nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires pour le financement. Prenez rendez-vous avec nous pour étudier votre projet.
FAQ
Quelle est la formule de la rentabilité locative ?
Brute : loyer annuel divisé par le prix d’achat. Nette : (loyers encaissés moins charges non récupérables) divisé par le prix augmenté des frais d’acquisition. Nette-nette : le même calcul après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
Les frais de notaire entrent-ils dans le calcul ?
Oui, dans la rentabilité nette. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % en VEFA selon service-public.gouv.fr. Les ignorer gonfle artificiellement le rendement affiché.
Quelles charges peut-on faire payer au locataire ?
Les charges récupérables : ascenseur, entretien des parties communes, eau, chauffage collectif, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et les honoraires de gestion restent à la charge du propriétaire.
Micro-foncier ou réel : lequel choisir ?
Le micro-foncier s’applique automatiquement jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers, avec 30 % d’abattement. Le réel est plus favorable si vos charges, intérêts et travaux dépassent 30 % des loyers. Comparez les deux chaque année : l’option pour le réel vaut au moins trois ans.
Faut-il compter la vacance locative ?
Oui. Retenez au moins un mois par an dans un calcul prudent. Chaque mois sans locataire retire un douzième du loyer annuel, sans réduire la taxe foncière ni les charges de copropriété.
Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?
Prenez le revenu net avant impôt (loyers encaissés moins charges non récupérables) et retirez les mensualités du crédit. Si le résultat est négatif, la différence est l’effort d’épargne mensuel. Ajoutez l’impôt pour obtenir le cash-flow après impôt.
Les travaux sont-ils déductibles de la rentabilité ?
Au régime réel en location nue, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des loyers. Les travaux de construction, comme une extension, ne le sont pas. Au micro-foncier, aucune charge n’est déductible.
Sources : service-public.gouv.fr, « Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) » (fiche F39743, vérifiée le 18 septembre 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, « Charges locatives » (fiche F947, consultée le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, « Revenus locatifs (location non meublée) » (fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, « Location vide de meubles » (consulté le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, « Revenus d’une location meublée » (fiche F32744, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, FAQ régime des locations meublées (mars 2026, consultée le 30 octobre 2026).
