En résumé…
Pour un chirurgien-dentiste célibataire à 100 000 € de bénéfice, 200 000 € placés 20 ans rapportent 74 063 € nets d’impôt et de frais en LMNP (loueur en meublé non professionnel) au régime réel, soit 2,03 % par an, contre 70 737 € en parts de SCPI (société civile de placement immobilier), soit 1,83 % par an. Le LMNP passe devant à partir de la 9e année de détention, mais l’écart n’est que de 3 326 € sur 20 ans, et il s’inverse pour un couple à deux parts (tranche à 30 % puis 11 %) : la SCPI rapporte alors 18 618 € de plus. Le LMNP en micro-BIC rapporte 54 008 €, nettement moins. Aucun des deux ne comble seul l’écart de retraite de 23 051 € par an entre la pension de la Caisse autonome de retraite des chirurgiens-dentistes et des sages-femmes (CARCDSF), estimée à 46 949 €, et 70 % du bénéfice : 200 000 € en couvrent environ 23 %. Réponse : le LMNP au réel pour un célibataire à 41 % qui garde le bien au moins 9 ans ; la SCPI pour un couple à deux parts, où les tranches sont à 30 % puis 11 %.
1. Combien manque-t-il à la retraite d’un chirurgien-dentiste à 100 000 € ?
La CARCDSF verse trois pensions qui s’additionnent : le régime de base, le régime complémentaire et les prestations complémentaires de vieillesse. Chacune vaut nombre de points × valeur du point. Le cas type : 35 ans de cotisations à 100 000 € de bénéfice par an, départ à 67 ans, aucune décote.
| Régime | Cotisation 2026 (revenu de 100 000 €) | Points par an | Valeur du point 2026 | Pension annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Base des libéraux | 4 196 € (8,73 % jusqu’à 1 plafond annuel de la Sécurité sociale, ou PASS, de 48 060 €) + 1 870 € (1,87 % jusqu’à 5 PASS) | 567,4 (557 en tranche 1, 10,4 en tranche 2) | 0,6599 € | 13 105 € |
| Complémentaire | 3 211 € de forfait + 7 804 € (11,35 % du revenu entre 31 239 € et 240 300 €) | 20,6 (6 de forfait + proportionnels) | 31,82 € | 22 925 € |
| Prestations complémentaires de vieillesse | 1 664 € de forfait + 725 € (0,725 %) | 10,82 | 28,8321 € (points acquis depuis 2006) | 10 919 € |
| Total | 46 949 € |
Le plafond de points du régime de base (557 en tranche 1 et 25 en tranche 2 depuis 2025) vient de la Caisse nationale d’assurance vieillesse des professions libérales. Pour le régime complémentaire, nous n’avons pas trouvé le nombre de points 2026 : nous retenons comme hypothèse de calcul que les points proportionnels valent la cotisation divisée par le prix du point du forfait (535 € pour 6 points), règle qui retrouve les 12,22 points de l’exemple du mémento 2025 de la caisse. Pour les prestations complémentaires de vieillesse, nous reprenons les 10 points de forfait et les 0,82 point de l’exemple 2025.
Pour retrouver 70 % du bénéfice, soit 70 000 € par an, il manque 23 051 € par an. Ce chiffre est le besoin que LMNP et SCPI doivent couvrir.
2. Quelle tranche d’impôt : 41 % ou 30 % ? Le calcul réel
Le taux qui compte est la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux appliqué au dernier euro de revenu. Le barème 2026 (revenus de 2025) applique, par part de quotient familial, 11 % de 11 600 € à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €, 41 % jusqu’à 181 917 € (loi n° 2026-103, article 4). Nous calculons l’impôt avec et sans le revenu locatif : la tranche est mesurée sur le supplément réellement imposé, pas supposée.
| Situation (revenu unique de 100 000 € en activité, pension en retraite) | Revenu imposable | Impôt sur le revenu | Taux marginal sur les loyers ou distributions |
|---|---|---|---|
| Célibataire, 1 part, en activité | 100 000 € | 24 801 € | 41 % |
| Couple marié, 2 parts, en activité | 100 000 € | 16 208 € | 30 % |
| Célibataire à la retraite | 46 949 € | 7 189 € | 30 % |
| Couple marié à la retraite | 46 949 € | 2 612 € | 11 % |
Un dentiste célibataire est donc à 41 % tant qu’il exerce, puis à 30 % dès que sa pension remplace son bénéfice. Un couple à deux parts passe de 30 % à 11 %. La fraction déductible de la contribution sociale généralisée, l’abattement de 10 % sur les pensions et les autres revenus du foyer sont ignorés : ils ne changent pas les tranches ci-dessus. Le calcul qui suit utilise ces tranches année par année, avec 12 ans d’activité (de 55 à 67 ans) puis 8 ans de retraite.
3. Les règles du LMNP en 2026
Le LMNP désigne la location d’un logement meublé par un particulier qui n’en fait pas son activité professionnelle. Le statut et le régime d’imposition des loyers comptent autant que le loyer lui-même. Le détail du dispositif figure sur notre page loueur en meublé non professionnel.
| Point | Règle en 2026 |
|---|---|
| Micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) | Plafond de recettes de 83 600 € pour 2026 (77 700 € pour 2025), abattement forfaitaire de 50 %. Les charges ne sont pas déductibles. |
| Régime réel | Frais et charges réels déductibles, plus l’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles. L’option se prend avant la date limite de déclaration et se reconduit tacitement. |
| Limite de l’amortissement | L’amortissement déductible ne peut pas dépasser les loyers diminués des charges de l’année (article 39 C du code général des impôts ; BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, paragraphe 80). La fraction écartée peut être déduite des résultats des années suivantes (paragraphe 90). |
| LMNP ou loueur en meublé professionnel | La location est professionnelle si les recettes annuelles du foyer fiscal excèdent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, paragraphe 40). Un dentiste dont le bénéfice atteint 100 000 € ne remplit jamais la seconde condition avec des loyers de 9 600 € : il reste LMNP. |
| Prélèvements sociaux sur les loyers meublés | 18,6 % : contribution sociale généralisée de 10,6 %, contribution pour le remboursement de la dette sociale de 0,5 %, prélèvement de solidarité de 7,5 %. |
| Revente : réintégration des amortissements | Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué de l’ensemble des amortissements déduits pendant la location, quelle que soit la date de mise en location (article 84 de la loi n° 2025-127 de finances pour 2025 ; réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026). Exception : certaines résidences gérées (étudiants, seniors). La plus-value suit ensuite le régime des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. |
| Loi de finances pour 2026 | Aucune disposition lue ne modifie la réintégration : la foire aux questions de l’administration de mars 2026 et la notice 2048-IMM 2026 la décrivent telle que posée en 2025. L’article 53 ne concerne que les non-résidents. L’article 47 crée un amortissement pour la location nue, sans effet sur le meublé. |
4. Les règles de la SCPI en 2026
Une SCPI collecte l’épargne de ses associés, achète des immeubles et leur reverse les loyers nets. Pour un porteur de parts français, ces distributions sont des revenus fonciers, imposés au barème avec les autres revenus. Notre page SCPI décrit le fonctionnement des parts.
| Point | Règle en 2026 |
|---|---|
| Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers | 17,2 % : 9,2 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % et 7,5 %. |
| Micro-foncier | Jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts par an pour le foyer, abattement de 30 %. Pour des parts de SCPI, le micro-foncier n’est ouvert que si le foyer déclare aussi les loyers d’un logement loué nu dont il est propriétaire en direct (brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, page 158). Un dentiste qui ne détient que des SCPI est donc au régime réel : l’intégralité de la distribution est imposable. |
| Taux de distribution | Moyenne de 4,91 % pour 2025, rapportée au prix de référence de la part ; le prix moyen de la part a reculé de 3,45 % sur l’année (Association française des sociétés de placement immobilier, communiqué du 10 février 2026). |
| Revente des parts | Dans le calcul, les parts sont reprises à leur valeur de retrait (180 000 €), inférieure au prix payé (200 000 €) : aucun impôt de plus-value n’est retenu. |
5. Les hypothèses et le calcul sur 200 000 € pendant 20 ans
| Hypothèse de calcul | Valeur retenue |
|---|---|
| Profil | Dentiste célibataire de 55 ans, bénéfice de 100 000 € constant, pension estimée de 46 949 € à 67 ans. Euros constants : ni inflation, ni revalorisation des loyers, ni réinvestissement des revenus. |
| Capital | 200 000 € comptant dans chaque option, sans crédit |
| SCPI | Distribution de 4,91 % du capital, soit 9 820 € par an, entièrement en revenus fonciers français. Frais de souscription de 10 % du prix (hypothèse) : à la sortie, les parts valent 180 000 €, prix de la part inchangé. |
| LMNP : acquisition | Logement à 175 000 € dans l’acte, frais d’acquisition de 13 125 € (7,5 %), mobilier de 11 875 € : 200 000 € au total |
| LMNP : exploitation | Loyers encaissés de 9 600 € par an, charges de 3 000 € (taxe foncière, copropriété, assurances, expert-comptable) |
| LMNP : amortissement | Terrain 15 % du prix, bâti et frais sur 40 ans (4 047 € par an), mobilier sur 7 ans (1 696 € par an) : à fixer avec l’expert-comptable |
| LMNP : revente | Logement revendu au prix de l’acte, sans frais de vente. Réintégration de tous les amortissements déduits, mobilier compris (hypothèse prudente). Pas de forfait de 15 % pour travaux. |
| Détention | 20 ans (sortie à 75 ans) ; variantes à 12 ans et 25 ans |
| Simplifications | Fraction déductible de la contribution sociale généralisée ignorée ; décote et plafonnement du quotient familial sans effet à ces niveaux |
Cas type
Situation. Un chirurgien-dentiste célibataire de 55 ans, installé à Lyon, tire 100 000 € de bénéfice par an et partira à 67 ans après 35 ans de cotisations. Il dispose de 200 000 € d’épargne et hésite entre un logement meublé et des parts de SCPI.
Problème. Sa pension CARCDSF est estimée à 46 949 €, soit 47 % de son bénéfice : il manque 23 051 € par an pour atteindre 70 %. Chaque euro de loyer ou de distribution tombe dans la tranche à 41 % tant qu’il exerce, puis dans celle à 30 %.
Stratégie. LMNP au réel : 9 600 € de loyers moins 3 000 € de charges laissent 6 600 €. L’amortissement de 5 743 € par an pendant 7 ans, puis de 4 047 €, réduit le résultat imposable à 857 € la première année : il paie 351 € d’impôt et 159 € de prélèvements sociaux. SCPI au réel foncier : 9 820 € de distribution, entièrement imposable : 4 026 € d’impôt et 1 689 € de prélèvements sociaux la première année. À la revente en 2046 (article 84 de la loi n° 2025-127), le LMNP réintègre 92 812 € d’amortissements : plus-value de 79 688 €, ramenée par les abattements à 1 514 € d’impôt et 10 314 € de prélèvements sociaux.
Résultat. Après 20 ans, le LMNP au réel lui laisse 74 063 € de gain net (2,03 % par an), la SCPI 70 737 € (1,83 % par an) : 3 326 € d’écart. Le LMNP rapporte plus chaque année (5 668 € contre 4 105 € en activité) mais récupère moins de capital (163 172 € contre 180 000 €), à cause des frais, du mobilier et de l’impôt de sortie.
Revenu net annuel moyen, avant revente
| Option | Net moyen pendant l’activité (12 ans) | Net moyen pendant la retraite (8 ans) | Net de la retraite sur capital |
|---|---|---|---|
| LMNP au régime réel | 5 668 € | 5 359 € | 2,68 % |
| LMNP en micro-BIC | 3 739 € | 4 267 € | 2,13 % |
| SCPI, revenus fonciers au réel | 4 105 € | 5 185 € | 2,59 % |
| SCPI en micro-foncier (conditions ci-dessous) | 5 819 € | 6 575 € | 3,29 % |
Gain net après impôt et prélèvements sociaux selon la durée de détention
Le gain net additionne les revenus nets de chaque année et la valeur nette de sortie, moins les 200 000 € investis. Entre parenthèses : le rendement annuel net moyen, c’est-à-dire le taux de rendement interne du flux (hors inflation).
| Option | Revente à 12 ans (67 ans) | Revente à 20 ans (75 ans) | Revente à 25 ans (80 ans) |
|---|---|---|---|
| LMNP au régime réel | 30 606 € (1,40 %) | 74 063 € (2,03 %) | 104 953 € (2,28 %) |
| LMNP en micro-BIC | 19 870 € (0,88 %) | 54 008 € (1,42 %) | 75 344 € (1,58 %) |
| SCPI, revenus fonciers au réel | 29 257 € (1,28 %) | 70 737 € (1,83 %) | 96 662 € (1,99 %) |
| SCPI en micro-foncier (conditions ci-dessous) | 49 832 € (2,17 %) | 102 436 € (2,65 %) | 135 313 € (2,79 %) |
La sortie du LMNP au réel après 20 ans
| Poste | Montant |
|---|---|
| Amortissements déduits en 20 ans, réintégrés | 92 812 € |
| Plus-value brute (prix de vente − prix d’acquisition diminué des amortissements, majoré des frais) | 79 688 € |
| Plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (abattement de 90 %) | 7 969 € |
| Plus-value imposable aux prélèvements sociaux (abattement de 24,75 %) | 59 965 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 1 514 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 10 314 € |
| Impôt de sortie | 11 828 € |
La plus-value imposable à l’impôt sur le revenu reste sous 50 000 € : la taxe sur les plus-values élevées ne s’applique pas. Si le mobilier n’était pas réintégré, l’impôt de sortie baisserait de 1 763 €.
6. Comment lire le résultat
- La tranche décide. À 41 % puis 30 %, l’amortissement efface presque tout l’impôt du LMNP et le place devant la SCPI dès la 9e année. Pour un couple à deux parts (30 % puis 11 %), l’impôt que l’amortissement évite est plus faible, et la SCPI rapporte 18 618 € de plus sur 20 ans. Pour mesurer votre cas, calculez d’abord votre tranche sur votre avis d’imposition.
- Le micro-BIC est un mauvais choix pour ce profil. Il laisse 54 008 € en 20 ans : l’abattement de 50 % imposerait 4 800 € par an alors que le réel n’en impose que 857 € la première année.
- Le loyer fait basculer l’ordre. Le LMNP au réel égale la SCPI dès 9 229 € de loyers par an, soit 4,61 % du capital. Avec 10 800 € de loyers, le gain du LMNP monte à 84 815 €, avec 12 000 €, à 95 567 € ; la SCPI reste à 70 737 €.
- Le prix de revente joue autant que l’impôt. Une baisse de 10 % du prix donne 59 161 € pour le LMNP et 52 737 € pour la SCPI ; une hausse de 10 %, 88 965 € et 88 737 €. L’ordre ne change pas : les deux options subissent la même variation, mais le gain total en dépend plus que du choix du régime.
- Le micro-foncier change la SCPI, mais pas pour tous. Si le foyer loue déjà un logement nu en direct, l’abattement de 30 % porte le gain de la SCPI à 102 436 € : elle passe devant le LMNP. Il faut alors que le total des revenus fonciers bruts reste sous 15 000 €.
- L’écart de retraite reste ouvert. En retraite, 200 000 € rapportent 5 359 € nets par an en LMNP et 5 185 € en SCPI, soit 23 % et 22 % des 23 051 € manquants. Combler seul l’écart demanderait environ 860 000 € en LMNP ou 890 000 € en SCPI.
7. Avant l’un ou l’autre : le plan d’épargne retraite
À 41 %, un versement déductible sur un plan d’épargne retraite économise 0,41 € d’impôt par euro, tout de suite. Pour ce dentiste, le plafond de déduction d’un versement en 2026 est de 10 000 € (10 % du bénéfice de l’année précédente, entre 4 710 € et 37 680 € selon le BOFiP). Il économise 4 100 € d’impôt et reste à 41 % sur ses loyers : le PER réduit l’impôt, là où le LMNP et la SCPI produisent un revenu. Le mécanisme figure sur notre page PER individuel et dans notre article sur le plafond de déduction et la loi de finances 2026.
Questions fréquentes
Un chirurgien-dentiste à 100 000 € de bénéfice peut-il rester LMNP ?
Oui. La location meublée est professionnelle seulement si les recettes du foyer excèdent 23 000 € et excèdent aussi les autres revenus d’activité du foyer (BOFiP, paragraphe 40). Avec 9 600 € de loyers face à 100 000 € de bénéfice, la seconde condition n’est jamais remplie.
Les amortissements du LMNP sont-ils réintégrés à la revente en 2026 ?
Oui, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 et pour les biens loués au régime réel : le prix d’acquisition est diminué de l’ensemble des amortissements déduits. Dans le cas type, 92 812 € d’amortissements sur 20 ans donnent une plus-value de 79 688 € et 11 828 € d’impôt de sortie. Les résidences gérées pour étudiants et seniors font exception.
Peut-on utiliser le micro-foncier pour des parts de SCPI ?
Seulement si le foyer déclare aussi les loyers d’un logement loué nu dont il est propriétaire en direct, avec 15 000 € de revenus fonciers bruts au plus et un abattement de 30 %. Sinon, la distribution est imposée en totalité au barème, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.
Quel taux de prélèvements sociaux en 2026 sur un loyer meublé et sur une distribution de SCPI ?
18,6 % sur les loyers meublés non professionnels (contribution sociale généralisée de 10,6 %, 0,5 % et 7,5 %) et 17,2 % sur les revenus fonciers, dont les distributions de SCPI (9,2 %, 0,5 % et 7,5 %). La page de service-public.gouv.fr sur ces prélèvements n’est pas explicite pour le meublé : le taux de 18,6 % vient de la brochure fiscale 2026.
Un couple de dentistes obtient-il le même résultat ?
Non. À deux parts, le bénéfice de 100 000 € est taxé à 30 % et la retraite à 11 %. Dans le calcul ci-dessus, la SCPI gagne alors 98 626 € contre 80 008 € pour le LMNP au réel sur 20 ans.
Notre position
Nous partons du relevé de points de votre caisse et de votre avis d’imposition pour mesurer l’écart de retraite et votre tranche réelle, puis nous comparons LMNP et SCPI sur vos chiffres : montant, durée de détention, loyer visé. Nous ne rédigeons pas d’actes et ne donnons pas de conseil juridique ni comptable : le choix du régime, la liasse fiscale et le plan d’amortissement relèvent de votre expert-comptable, l’acquisition de votre notaire. Nous percevons des commissions sur les contrats souscrits via notre cabinet.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 28/10/2026.
Sources officielles consultées
- CARCDSF, « Montant des cotisations » (cotisations 2026 des chirurgiens-dentistes, revenus 2025) : carcdsf.fr
- CARCDSF, « Quels régimes composent ma retraite ? » (valeurs du point 2026 du régime de base et du régime complémentaire) : carcdsf.fr
- CARCDSF, tableau de valeur du point au 1er janvier 2026, chirurgiens-dentistes (prestations complémentaires de vieillesse) : carcdsf.fr
- CARCDSF, mémento chirurgiens-dentistes 2025 (points acquis, exemples à 100 000 € de revenu) : carcdsf.fr
- Caisse nationale d’assurance vieillesse des professions libérales, « Comprendre sa retraite » et « Cotiser pour sa retraite » (plafonds de 557 et 25 points depuis 2025, valeur du point 0,6599 € au 1er janvier 2026, taux 2026) : cnavpl.fr et cnavpl.fr
- Service-public.gouv.fr, « Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? » (barème 2026 sur les revenus de 2025), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Revenus d’une location meublée » (micro-BIC, régime réel, amortissement), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15 avril 2026 (caractère professionnel de la location meublée, paragraphe 40) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, amortissement des biens donnés en location (limite de déduction, report) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, commentaire de l’article 53 de la loi n° 2026-103 (location meublée des non-résidents) : bofip.impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, foire aux questions « Régime des locations meublées », mars 2026 : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? », mis à jour le 10 juillet 2026 : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, « Je vends un bien immobilier donné en location nue, comment se calcule la plus-value ? » (frais d’acquisition réels ou forfait de 7,5 %) : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, notice du formulaire 2048-IMM, 2026 (taux de 19 % et 17,2 %, abattements par durée de détention, seuil de 50 000 € de la taxe sur les plus-values élevées, amortissements du bien loué meublé) : impots.gouv.fr
- Assemblée nationale, question écrite n° 10097 et réponse du ministre publiée au Journal officiel du 24 mars 2026 (portée de l’article 84 de la loi n° 2025-127) : questions.assemblee-nationale.fr
- Direction générale des Finances publiques, brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, aide-mémoire (contribution sociale généralisée de 9,2 % sur les revenus fonciers et de 10,6 % sur les revenus non salariés non soumis aux cotisations) : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers (micro-foncier, parts de sociétés immobilières, page 158) : impots.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (taux 2026), vérifié le 30 juin 2026 : service-public.gouv.fr
- Agence nationale pour l’information sur le logement, « Loi de finances pour 2026 » (articles 47 et 53, plus-values immobilières) : anil.org
- BOFiP, BOI-IR-BASE-20-50-20, limites de déduction des cotisations d’épargne retraite : bofip.impots.gouv.fr
- Loi n° 2026-103 de finances pour 2026, article 4 (barème de l’impôt sur le revenu) ; loi n° 2025-127 de finances pour 2025, article 84 (plus-values des biens loués meublés) ; plafond annuel de la Sécurité sociale : 48 060 € en 2026, 47 100 € en 2025.
- Association française des sociétés de placement immobilier et Institut de l’épargne immobilière et foncière, communiqué de presse du 10 février 2026 sur les résultats 2025 (taux de distribution moyen de 4,91 %, recul de 3,45 % du prix de part moyen).
