La surface habitable est la surface de plancher des locaux clos et couverts d’un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Elle sert de référence pour la location d’un logement et pour apprécier sa taille réelle. On parle aussi de surface habitable au sens du code de la construction.
Comment est calculée la surface habitable ?
Ce qui est exclu du calcul
Les combles non aménagés, les caves, les garages, les remises, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas, les volumes vitrés, les locaux communs et les autres dépendances ne sont pas comptés. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à un minimum fixé par les textes sont également écartées.
Où est-elle utilisée ?
Pour un logement loué à usage d’habitation, le contrat de bail doit indiquer la surface habitable. Elle intervient aussi dans la décence d’un logement, qui doit offrir une surface minimale, et dans le calcul de certaines aides au logement. Elle ne remplace pas la surface Carrez exigée pour la vente d’un lot de copropriété.
Exemple chiffré (fictif)
Un appartement fictif mesure 70 m² de plancher brut. On retire 4 m² pour les murs et cloisons, 2 m² pour les gaines et l’escalier intérieur et 3 m² de surface sous une hauteur trop faible. La surface habitable est de 70 − 4 − 2 − 3 = 61 m². Si le loyer est de 915 € par mois, le loyer au mètre carré est de 915 ÷ 61 = 15 € par mois.
Quels sont les points de vigilance ?
- Surface habitable, surface Carrez et surface de plancher d’urbanisme sont trois notions différentes : elles ne donnent pas le même résultat pour un même logement.
- Une surface erronée dans un bail peut donner lieu à une contestation du locataire ; vérifier le mesurage avant de signer.
- Les annonces immobilières affichent parfois une surface approximative : se fier au document contractuel.
- Pour les logements loués, les règles de surface minimale conditionnent la décence : un logement trop petit peut être refusé à la location.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
Voir aussi
Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
