La loi Carrez impose au vendeur d’un lot de copropriété de faire figurer la superficie privative du lot dans la promesse de vente et dans l’acte de vente. Cette mention sert à protéger l’acquéreur : elle fixe une surface mesurée de manière uniforme, qui sert de base au prix. Elle s’applique aux biens en copropriété et non aux maisons individuelles.
Comment la surface Carrez est-elle mesurée ?
Ce qui est compté
La surface est celle du plancher des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne comprend ni les caves, ni les garages, ni les emplacements de stationnement, ni les parties dont la hauteur est inférieure à un minimum fixé par les textes, ni les lots d’une surface très faible.
Que se passe-t-il en cas d’erreur ?
Si la surface réelle est inférieure à celle qui est indiquée au-delà d’une marge de tolérance fixée par la loi, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la différence. Il doit agir dans un délai court après la signature de l’acte authentique. Si la mention est absente de l’avant-contrat ou de l’acte, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente, là encore dans un délai court. Ces recours sont des protections : ils jouent en faveur de l’acquéreur, pas du vendeur.
Exemple chiffré (fictif)
Un appartement est vendu 300 000 € avec une superficie annoncée de 60 m². Le mesurage ultérieur donne 50 m², soit un écart de 10 m², très supérieur à la marge de tolérance. Le prix au mètre carré est de 300 000 ÷ 60 = 5 000 €. La diminution est de 10 × 5 000 = 50 000 €, et l’acquéreur peut demander la restitution de cette somme.
Quels sont les points de vigilance ?
- Il faut distinguer la surface Carrez, qui ne concerne que la vente de lots de copropriété, et la surface habitable, utilisée pour la location.
- Le vendeur a intérêt à faire réaliser le mesurage par un diagnostiqueur, qui engage sa responsabilité.
- La loi ne s’applique pas aux ventes de terrains, aux maisons individuelles ni aux lots dont la surface reste sous un seuil minimal.
- La mention d’une surface ne remplace pas la visite : l’agencement et l’état du bien comptent autant.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
