SCI familiale : définition, usages et vigilance

Une SCI familiale est une société civile immobilière (SCI) dont les associés appartiennent à la même famille. Elle détient un ou plusieurs biens immobiliers, par exemple une résidence ou un immeuble de rapport, et organise leur gestion en commun.

Comment ça marche

Une société civile

Ce n’est pas une forme juridique distincte : c’est une société civile immobilière dont les associés sont proches. Les statuts fixent le gérant, les décisions soumises aux associés et les conditions de cession des parts. Les associés répondent des dettes de la société à proportion de leurs parts.

Une aide à la transmission

Au lieu de transmettre l’immeuble lui-même, les parents peuvent donner des parts de la société, progressivement. Chacun des enfants devient associé, la gestion reste confiée au gérant désigné par les statuts, et l’immeuble n’est pas divisé.

Un exemple fictif

Un appartement valant 300 000 euros est apporté à une société de 10 000 parts : chaque part représente 300 000 ÷ 10 000 = 30 euros, avant toute décote ou charge. Les parents donnent 1 000 parts à chacun de leurs deux enfants : chaque donation porte sur 1 000 × 30 = 30 000 euros.

Une SCI familiale suppose une organisation réelle. Les associés se réunissent en pratique chaque année pour approuver les comptes, le gérant rend compte de sa gestion et les décisions importantes sont consignées dans un procès-verbal. Le gérant peut être l’un des parents ou un enfant, selon les statuts. La société peut aussi servir à gérer un bien acquis en commun par des frères et sœurs, ce qui évite l’indivision.

Les points de vigilance

• La société doit avoir un fonctionnement réel : assemblée annuelle, comptes, respect des statuts.
• Les statuts doivent prévoir les conflits, les décès, les départs et la sortie d’un associé.
• Un bailleur personne physique ou une société civile immobilière familiale ne peut exiger une caution que s’il n’a pas souscrit d’assurance contre les loyers impayés.
• La fiscalité, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, a des effets importants sur les loyers, les plus-values et la transmission.

Termes voisins

Société civile immobilière, société civile, démembrement de propriété, donation de parts, garantie loyers impayés, indivision.

À consulter aussi dans le lexique

• SCOP
• Sauvegarde accélérée
• SELARL
• Salarié détaché
• SEPA
• Salaire annuel moyen (SAM)

Voir aussi