La SCI à l’IS est une société civile immobilière qui a opté pour l’impôt sur les sociétés, ou qui y est soumise parce que son activité commerciale dépasse 10 % de son chiffre d’affaires hors taxes. Elle est alors imposée elle-même sur ses bénéfices, et non plus ses associés.
Comment ça marche
L’option est possible dès la création ou en cours de vie de la société. Elle est notifiée au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné.
Conséquences de l’option
- Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur une fraction des bénéfices, sous conditions.
- Les travaux d’amélioration sont amortissables.
- Le passage à l’IS entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés.
- La déclaration de résultats doit être transmise par voie électronique dans les 3 mois de la clôture de l’exercice, ou au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour un exercice clos le 31 décembre (délai supplémentaire de 15 jours pour la télétransmission).
Une décision à anticiper
L’option est révocable jusqu’au 5e exercice suivant celui où elle est exercée. Ensuite, elle devient irrévocable. Le choix de l’IS doit donc être mesuré avant d’être fait, en tenant compte de la durée de détention prévue et du sort des immeubles à la sortie.
La SCI à l’IS reste une société civile : l’activité principale doit être civile et l’achat-revente d’immeubles est interdit. Les associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie, non solidaire et subsidiaire.
À retenir
- L’option pour l’IS se notifie avant la fin du 3e mois de l’exercice.
- Elle est révocable jusqu’au 5e exercice suivant, puis irrévocable.
- Elle change l’imposition des bénéfices, l’amortissement des travaux et le sort des plus-values latentes.
Pour aller plus loin
Définitions liées
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