Réserves à la livraison : définition et recours en logement neuf

Les réserves à la livraison sont les défauts apparents, les non-conformités et les finitions à reprendre que l’acheteur note dans le procès-verbal lors de la remise des clés d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement. Elles permettent de conserver ses droits sur ces points.

Comment se passe la livraison d’un logement neuf ?

L’état des lieux contradictoire

Le promoteur convoque l’acheteur par lettre recommandée avec avis de réception. La visite se fait en présence des deux parties : les défauts apparents ou les finitions à reprendre sont consignés dans le procès-verbal de livraison. Les imperfections mineures n’empêchent pas la livraison, mais elles doivent être mentionnées.

Le solde du prix et la consignation

Le solde du prix correspond à 5 % du prix global et devient exigible à la livraison, une fois le bien achevé. En cas de malfaçons ou de défauts de conformité constatés, l’acheteur peut consigner ce solde, par exemple chez un notaire. Sans accord sur le lieu et les conditions, la consignation se fait à la Caisse des dépôts et consignations.

Un exemple fictif

Un appartement est vendu 300 000 euros. Le solde exigible à la livraison est de 300 000 × 5 % = 15 000 euros. L’acheteur relève des fissures et une fenêtre qui ferme mal : il les note dans les réserves et consigne les 15 000 euros jusqu’à la reprise des défauts.

Quels sont les points de vigilance ?

• Un défaut apparent non noté au procès-verbal est plus difficile à faire reconnaître ensuite : mieux vaut tout lister, même ce qui paraît mineur.
• L’action en garantie des vices apparents se prescrit en 1 an à compter de la réception ou 13 mois à compter de la prise de possession, le délai le plus tardif étant retenu.
• Le promoteur doit lever les réserves ; il est utile de fixer par écrit une date limite pour les reprises.
• Il est possible de se faire assister d’un professionnel du bâtiment lors de la visite.
• Des pénalités de retard peuvent être prévues par une clause du contrat ; leur montant dépend de l’acte de vente.

À consulter aussi dans le lexique

• Réserve spéciale de participation (RSP)
• Réserve légale
• Révocation de donation
• Réserve de capitalisation
• Révocation de testament
• Rente viagère à titre onéreux (RVTO)

Voir aussi