Au 30 octobre 2026, les revenus du patrimoine (loyers, dividendes, plus-values) subissent l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux : 17,2 % sur les loyers et les plus-values immobilières, 18,6 % sur les revenus de placement. Les dividendes relèvent par défaut du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %.
Qu’est-ce qu’un revenu du patrimoine ?
Un revenu du patrimoine est un revenu qui provient de ce que vous possédez, et non de votre travail. Votre bien ou votre capital travaille, vous touchez le fruit. On y range les loyers d’un logement ou d’un local, les dividendes d’actions ou de parts de société, les intérêts de placements, les gains d’une assurance-vie, et les plus-values quand vous vendez un bien avec un gain.
La distinction compte pour une raison simple : un salaire et un loyer ne sont pas taxés de la même façon. Chaque catégorie a sa déclaration, son mode d’imposition et son taux de prélèvements sociaux. Savoir dans quelle case tombe chaque euro est la première étape pour décider seul où placer, et à quel régime opter.
Quels sont les principaux revenus du patrimoine et comment sont-ils imposés ?
Voici les repères valables au 30 octobre 2026 pour un résident fiscal français.
| Revenu | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Revenus fonciers (loyers de locaux nus) | Barème progressif, après abattement de 30 % au micro-foncier ou déduction des charges au réel | 17,2 % |
| Plus-values immobilières (hors résidence principale) | 19 %, avec abattement selon la durée de détention | 17,2 %, avec abattement selon la durée de détention |
| Dividendes et revenus de placement (cas général) | PFU de 12,8 %, ou option pour le barème | 18,6 % |
| Plus-values de cession de valeurs mobilières | PFU de 12,8 %, ou option pour le barème | 18,6 % dans le cas général |
La résidence principale est exonérée de plus-value. Pour les autres biens immobiliers, l’impôt de 19 % disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique aux plus-values de plus de 50 000 €.
Que change le passage de la CSG à 10,6 % en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, le taux de CSG du cas général des revenus de placement est de 10,6 %. Avec la CRDS de 0,5 % et le prélèvement de solidarité de 7,5 %, le total des prélèvements sociaux atteint 18,6 %. Et le PFU passe à 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu, plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
Tous les revenus du patrimoine ne sont pas concernés de la même manière. D’après la fiche de service-public, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. L’assurance-vie fait l’objet d’un taux de CSG distinct et de règles particulières selon les situations. Pour un contrat précis, c’est le relevé fiscal de l’assureur qui fait foi.
PFU ou barème progressif : lequel choisir pour vos dividendes et intérêts ?
Par défaut, les revenus de placement sont taxés au PFU. Vous pouvez opter pour le barème progressif : l’option couvre alors tous vos revenus mobiliers et plus-values de cession de valeurs mobilières de l’année. Elle donne accès à l’abattement de 40 % sur les dividendes, à la déductibilité d’une partie de la CSG et à la déduction des frais. Les prélèvements sociaux restent dus dans les deux cas.
Le calcul est simple. Au barème, un dividende est imposé sur 60 % de son montant (abattement de 40 %) : le barème bat le PFU tant que 60 % de votre taux marginal reste sous 12,8 %, soit un taux inférieur à environ 21 %. En pratique, le barème gagne à 0 % et à 11 %, le PFU gagne à 30 % et au-delà. Pour les revenus de 2026 et suivants, vous pouvez aussi renoncer à l’option pour le barème si elle s’avère défavorable, dans le délai de réclamation ou en cours de contrôle (service-public.gouv.fr, fiches F2613 et F21618).
Le barème de l’impôt sur le revenu 2026 (revenus de 2025), pour une part : 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % de 11 601 € à 29 579 €, 30 % de 29 580 € à 84 577 €, 41 % de 84 578 € à 181 917 €, 45 % au-delà.
Combien coûte l’option selon votre tranche ?
Prenons 30 000 € de dividendes perçus par un célibataire. Le tableau compare le total d’impôt et de prélèvements sociaux, avant déduction de la part déductible de la CSG.
| Tranche marginale | PFU (31,4 %) | Barème avec abattement de 40 % | Écart en faveur du PFU |
|---|---|---|---|
| 0 % | 9 420 € | 5 580 € | -3 840 € |
| 11 % | 9 420 € | 7 560 € | -1 860 € |
| 30 % | 9 420 € | 10 980 € | +1 560 € |
| 41 % | 9 420 € | 12 960 € | +3 540 € |
Un chiffre négatif signifie que le barème coûte moins cher que le PFU. L’option vaut pour tous vos revenus mobiliers et plus-values de titres de l’année : vérifiez qu’une plus-value importante ne vient pas annuler le gain obtenu sur les dividendes.
Les revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ?
Si vos loyers bruts n’excèdent pas 15 000 € par an, le micro-foncier s’applique automatiquement avec un abattement de 30 %. Au-delà, ou si vous optez pour le réel (option irrévocable pendant 3 ans), vous déclarez vos charges réelles sur la déclaration 2044 : taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, travaux. Notre page sur les charges déductibles au régime réel détaille chaque poste, et celle sur le formulaire à utiliser pour déclarer ses loyers indique où reporter le résultat. Les prélèvements sociaux sur les loyers dépendent du type de location : voir 17,2 % ou 18,6 %. Si vos travaux dépassent vos loyers, le déficit foncier peut s’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an pour les charges hors intérêts.
Comment la plus-value d’un bien locatif est-elle réduite avec le temps ?
Pour un bien qui n’est pas votre résidence principale, la plus-value est taxée à 19 % d’impôt et à 17,2 % de prélèvements sociaux, mais chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la base. Les deux abattements sont distincts.
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt (19 %) | Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération acquise | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Exemple : un appartement locatif vendu après 12 ans avec 80 000 € de plus-value brute. L’abattement pour l’impôt est de 6 % × 7 ans = 42 %, la base passe à 46 400 € et l’impôt à 8 816 €. L’abattement pour les prélèvements sociaux est de 1,65 % × 7 = 11,55 %, la base passe à 70 760 € et les prélèvements sociaux à 12 170,72 €. Au total, 20 986,72 € de taxes, soit 26,2 % de la plus-value brute. La surtaxe de 2 % à 6 % ne s’applique pas, car la plus-value nette imposable à l’impôt reste sous 50 000 €. Les ventes de 15 000 € ou moins sont exonérées (service-public.gouv.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026).
Que devient une moins-value sur titres ?
Elle ne se déduit pas de votre revenu global. Elle s’impute sur les plus-values de même nature de l’année, dans la limite de ces plus-values, et l’excédent se reporte sur les plus-values des 10 années suivantes, en commençant par les moins-values les plus anciennes (service-public.gouv.fr, fiche F21618). Conservez vos avis d’opéré : ils servent de justificatif.
Les revenus du patrimoine sont-ils soumis à un acompte ?
Oui, pour les intérêts et dividendes : la banque prélève un acompte d’impôt de 12,8 % (prélèvement forfaitaire non libératoire), qui est ensuite régularisé à la déclaration. Vous pouvez en être dispensé si votre revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à un seuil qui dépend du revenu : 25 000 € (célibataire) ou 50 000 € (couple soumis à imposition commune) pour les revenus à taux fixe comme les intérêts, 50 000 € ou 75 000 € pour les produits d’actions comme les dividendes. La demande se fait auprès de l’établissement financier au plus tard le 30 novembre de l’année précédente, soit le 30 novembre 2026 pour une dispense en 2027 (service-public.gouv.fr, fiche F2613, vérifiée le 15 avril 2026).
Cas concret : un couple lyonnais avec 20 000 € de revenus du patrimoine
Situation. Thomas et Claire, 45 ans, vivent à Lyon avec deux enfants. Leur tranche marginale est de 30 %. Ils perçoivent 14 000 € de loyers d’un appartement loué nu et 6 000 € de dividendes de la société de Thomas.
Problème. Ils ne savent pas si l’option pour le barème sur les dividendes leur ferait gagner de l’argent, et ils pensent que tous leurs revenus du patrimoine sont taxés à 31,4 %.
Stratégie. On sépare les deux catégories. Les loyers (14 000 €, sous le seuil de 15 000 €) sont au micro-foncier : base imposable de 9 800 €. Pour les dividendes, on compare le PFU et le barème.
- Loyers : 9 800 € × 30 % = 2 940 € d’impôt, plus 9 800 € × 17,2 % = 1 685,60 € de prélèvements sociaux, soit 4 625,60 €.
- Dividendes au PFU : 6 000 € × 31,4 % = 1 884 €.
- Dividendes au barème : 6 000 € × 60 % × 30 % = 1 080 €, plus 6 000 € × 18,6 % = 1 116 €, soit 2 196 € (hors déduction de la CSG).
Résultat chiffré. À 30 %, le PFU coûte 312 € de moins que le barème sur les dividendes. L’ensemble des revenus du patrimoine du couple est taxé 6 509,60 € sur 20 000 € bruts, soit 32,5 %. Si leur tranche avait été de 11 %, le barème aurait coûté 1 512 € contre 1 884 € au PFU : 372 € d’économie dans l’autre sens. Le bon choix dépend de la tranche, pas d’une règle universelle.
Second cas : un cadre lyonnais à 41 % qui cumule dividendes et vente d’un bien
Situation. Marc, 58 ans, célibataire, est imposé à 41 %. Il perçoit 30 000 € de dividendes d’une société qu’il détient et vend un appartement locatif acquis il y a 12 ans, avec 80 000 € de plus-value brute.
Problème. Il se demande si l’option pour le barème lui ferait gagner de l’argent sur ses dividendes, et combien de taxes la vente va coûter.
Stratégie. À 41 %, le barème coûte 12 960 € contre 9 420 € au PFU : il garde le PFU et ne coche pas l’option. Pour la vente, il applique les abattements de durée de détention.
Résultat. Il économise 3 540 € sur ses dividendes en restant au PFU. La vente lui coûte 20 986,72 € de taxes. Ses revenus du patrimoine de l’année supportent donc 30 406,72 € d’impôt et de prélèvements sociaux, pour 110 000 € de flux bruts (dividendes plus plus-value brute).
Comment réduire la fiscalité de ses revenus du patrimoine ?
- Choisir l’enveloppe avant de placer : assurance-vie, PEA, PER et compte-titres n’ont pas la même fiscalité à la sortie.
- Comparer le PFU et le barème chaque année, car le bon choix change avec votre tranche.
- Passer au réel quand vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, à Lyon depuis bientôt 14 ans, cartographie avec vous l’ensemble de vos revenus du patrimoine : ce que chaque bien et chaque contrat rapporte, ce qu’il coûte en impôt et en prélèvements sociaux, et où se situe le meilleur arbitrage. Notre accompagnement est concret, du choix du régime à la mise en place des enveloppes. Prenez rendez-vous pour faire le point sur votre situation.
FAQ
Quels sont les revenus du patrimoine ?
Ce sont les loyers, les dividendes, les intérêts, les gains d’assurance-vie et les plus-values de cession. Ils proviennent de ce que vous possédez, par opposition aux revenus d’activité (salaires, honoraires). Chacun a sa déclaration et son taux de prélèvements sociaux.
Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine en 2026 ?
17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Dans le cas général des revenus de placement, 18,6 % depuis le 1er janvier 2026, avec une CSG à 10,6 %. L’assurance-vie obéit à des règles particulières.
Le PFU est-il toujours plus avantageux que le barème ?
Non. Le barème est plus favorable si votre taux marginal est inférieur à environ 21 % (à 0 % et 11 %), le PFU si vous êtes imposé à 30 % ou plus. L’option pour le barème porte sur l’ensemble des revenus mobiliers de l’année.
À partir de quand les loyers relèvent-ils du régime réel ?
Au-delà de 15 000 € de loyers bruts par an, ou si vous optez pour le réel. En dessous, le micro-foncier s’applique avec un abattement de 30 %. L’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.
Les livrets d’épargne sont-ils des revenus du patrimoine imposables ?
Les intérêts des livrets réglementés sont exonérés d’impôt sur le revenu. Les placements bancaires non réglementés, en revanche, produisent des revenus imposés comme les autres revenus de placement.
Peut-on renoncer à l’option pour le barème ?
Oui, pour les revenus de 2026 et des années suivantes, si l’option vous est défavorable. La demande se fait dans le délai de réclamation ou en cours de contrôle, d’après service-public.gouv.fr.
Comment se calcule l’abattement sur une plus-value immobilière ?
Au-delà de 5 ans de détention, 6 % par an pour l’impôt (4 % la 22e année) et 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux. L’impôt disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.
Une moins-value sur actions se déduit-elle de mon salaire ?
Non. Elle s’impute sur les plus-values de titres de l’année, puis se reporte sur les 10 années suivantes. Elle ne réduit pas le revenu global.
Sources : « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Revenus d’épargne et de placements » (service-public.gouv.fr, fiche F2613, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Plus-values sur valeurs mobilières » (service-public.gouv.fr, fiche F21618, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? » (service-public.gouv.fr, fiche F1419, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Plus-value immobilière » (service-public.gouv.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; notice 2044-NOT, millésime 2026 (impots.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026).
