L’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble qui appartient à un seul propriétaire, s’il est classé E, F ou G au DPE : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, et à partir du 1er janvier 2034 pour la classe D. Il est valable 5 ans.
Cet audit s’ajoute au diagnostic de performance énergétique (DPE). Il ne note pas le logement : il chiffre les travaux à faire pour l’améliorer. Voici qui est concerné, ce qu’il contient, quand le remettre à l’acheteur et ce qu’il change dans la fixation du prix, au 31 octobre 2026.
D’où vient l’audit énergétique à la vente, et à quoi sert-il ?
L’audit énergétique a été institué par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Il est prévu à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation. Son but : sensibiliser l’acheteur aux enjeux énergétiques et l’orienter, avec des scénarios de travaux chiffrés, vers l’amélioration du logement.
Sa durée de validité est de 5 ans, contre 10 ans pour le DPE, sauf exceptions (economie.gouv.fr).
Quels logements sont concernés par l’audit énergétique à la vente ?
L’obligation vise la monopropriété : une maison individuelle, ou un immeuble de plusieurs logements dont le vendeur est l’unique propriétaire. Elle s’applique à la promesse de vente signée après la date d’entrée en vigueur, ou à l’acte de vente s’il n’y a pas de promesse. Un lot de copropriété n’entre pas dans cette définition.
| Classe au DPE | Audit obligatoire pour les ventes signées |
|---|---|
| F et G | À partir du 1er avril 2023 |
| E | À partir du 1er janvier 2025 |
| D | À partir du 1er janvier 2034 |
Ces dates valent pour la France métropolitaine. Dans les départements et régions d’outre-mer, l’audit est obligatoire pour les classes F et G, et il s’appliquera aux logements classés E à partir du 1er janvier 2028.
Quelle différence entre le DPE et l’audit énergétique ?
Le DPE classe le logement de A à G. L’audit part de ce DPE, que le vendeur doit donc obtenir d’abord s’il n’en a pas de valide, et propose des scénarios de travaux. Les deux documents sont complémentaires, aucun ne remplace l’autre. Si vous louez aussi des biens classés F ou G, le calendrier d’interdiction de louer fait l’objet d’une page à part : DPE et interdiction de louer.
Que contient l’audit énergétique réglementaire ?
- L’état du logement avant travaux : performance estimée selon la méthode du DPE, schéma des déperditions de chaleur, équipements de chauffage, d’eau chaude et de ventilation.
- Au moins deux propositions de travaux : un parcours en plusieurs étapes, dont la première gagne au moins 2 classes énergétiques et traite 2 postes d’isolation, pour finir en classe B au moins ; un parcours en une seule étape.
- Six postes étudiés : murs, planchers bas, toiture, menuiseries extérieures, ventilation, chauffage et eau chaude sanitaire.
- Pour chaque étape : la classe énergétique après travaux, les économies estimées, le coût des travaux et les principales aides mobilisables.
Que se passe-t-il quand la classe B est hors d’atteinte ?
Des obstacles techniques, architecturaux ou patrimoniaux, ou un coût disproportionné, peuvent empêcher d’atteindre la classe B. Un parcours de travaux aménagé est alors prévu. Il vise au minimum la classe C, D ou E, selon que le logement part de la classe E, F ou G. Le coût est jugé disproportionné lorsqu’il dépasse 50 % de la valeur du bien (service-public.gouv.fr). Le second cas chiffré ci-dessous applique cette règle.
Quand remettre l’audit à l’acheteur ?
Le vendeur remet l’audit au candidat acheteur dès la première visite, sur papier ou en version électronique, et au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente. Il est ensuite joint au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente (article L. 271-4, 6° du code de la construction et de l’habitation). En pratique, il faut le commander avant de mettre le bien en vente. Pour la suite de la transaction, voyez notre page sur la promesse de vente et le délai de rétractation de 10 jours.
Qui réalise l’audit, en combien de temps, à quel prix ?
L’audit est à la charge du vendeur et doit être réalisé par un professionnel qualifié. Pour une maison individuelle, il peut s’agir :
- d’un diagnostiqueur immobilier certifié ;
- d’un bureau d’études ou d’une entreprise qualifiée « audit énergétique en maison individuelle » (par exemple les qualifications OPQIBI 1911 ou QUALIBAT 8731) ;
- d’un bureau d’études ou d’une entreprise qualifiée « audit énergétique des bâtiments » (par exemple OPQIBI 1905) ;
- d’une société d’architecture ou d’un architecte inscrit à l’ordre, ayant suivi une formation à l’audit énergétique.
Pour un immeuble de plusieurs logements, la liste se réduit aux bureaux d’études qualifiés pour les bâtiments et aux architectes formés au logement collectif. L’auditeur ne peut pas sous-traiter l’audit. Il effectue au moins une visite du bien, en présence du propriétaire ou de son mandataire.
Délai : le rapport de synthèse vous est transmis dans un délai d’un mois après la visite.
Validité : 5 ans. Une vente reportée ne vous oblige donc pas à le refaire pendant cette période.
Prix : libre, il varie d’un professionnel à l’autre. Demandez plusieurs devis. Un conseiller France Rénov’ peut vous renseigner gratuitement.
Quelles pièces préparer pour l’auditeur, et quel rapport recevez-vous ?
Vous remettez à l’auditeur le récapitulatif du DPE, les factures des travaux déjà réalisés et les diagnostics techniques disponibles (électricité, gaz). Il vous rend un rapport de synthèse en PDF, au format papier et informatique, accompagné d’un récapitulatif standardisé au format XML. Le professionnel conserve les audits et les tient à disposition des propriétaires successifs pendant leur durée de validité.
De la commande à la promesse : quel calendrier suivre ?
- Vérifiez la classe du DPE. Sans DPE valide, faites-le établir d’abord.
- Comparez plusieurs devis d’auditeurs qualifiés, puis fixez la visite.
- Fournissez les pièces : récapitulatif du DPE, factures de travaux, diagnostics existants.
- Recevez le rapport de synthèse, dans le mois qui suit la visite.
- Remettez l’audit à chaque candidat acheteur dès la première visite, et au plus tard le jour de la promesse de vente.
- Annexez l’audit au dossier de diagnostic technique de la promesse ou de l’acte.
Cas concret : un couple qui vend une maison classée F près de Lyon
Situation. Un couple de 58 ans vend la maison de famille, construite en 1975, classée F au DPE. Une maison comparable classée D se vend 520 000 € dans le secteur (hypothèse illustrative).
Problème. Sans chiffre précis, chaque acheteur estime les travaux à sa façon, souvent à la hausse, et négocie sur cette base. Le couple n’a aucun repère pour répondre.
Stratégie. Il commande l’audit avant de publier l’annonce. Le scénario en une étape est chiffré à 78 000 € ; le parcours par étapes commence par 32 000 € de travaux (classe D visée après la première étape, soit 2 classes gagnées) et se termine à 46 000 € de plus pour atteindre la classe B. Ces montants sont des hypothèses pour l’exemple. Le couple fixe son prix en connaissance de cause et dispose d’un document à remettre dès la première visite.
Résultat. La décote maximale que les acheteurs peuvent raisonnablement réclamer est connue : 78 000 € sur 520 000 €, soit 15 %. Le prix plancher théorique est de 442 000 €. Si le couple réalise la première étape (32 000 €) avant la vente, la décote exigible tombe à 46 000 €, soit 8,8 % du prix ; son net reste le même sur le papier (520 000 − 32 000 − 46 000 = 442 000 €), mais il vend un bien dont l’état est connu et chiffré.
Second cas : une maison classée G dont la classe B coûte trop cher
Situation. Un propriétaire de 63 ans vend une maison classée G, d’une valeur de 180 000 € (hypothèse illustrative). L’audit propose un parcours complet vers la classe B, chiffré à 110 000 €.
Problème. 110 000 € représentent 61,1 % de la valeur du bien. Le seuil de 50 % est de 90 000 € : le coût est jugé disproportionné.
Stratégie. L’auditeur établit un parcours de travaux aménagé, qui vise au minimum la classe E pour un logement de départ en classe G. Ce parcours est chiffré à 48 000 € (hypothèse), soit 26,7 % de la valeur du bien.
Résultat. L’écart entre les deux parcours est de 62 000 €. L’acheteur voit deux chiffres au lieu d’un. Le vendeur défend son prix à partir du parcours aménagé, plutôt qu’à partir d’un devis qui dépasse la moitié de la valeur du bien.
Comment intégrer l’audit dans votre stratégie de vente ?
- Le commander tôt : il doit être remis dès la première visite et annexé à la promesse. Un audit demandé tardivement risque de retarder la signature.
- Comparer vendre en l’état et rénover : l’audit donne le coût des deux parcours. Le choix dépend de votre calendrier, de votre capacité à piloter un chantier et de ce que les acheteurs du secteur acceptent de payer.
- Mettre le chiffre en perspective : le coût des travaux se compare au prix de vente, mais aussi à l’usage que vous ferez du produit de la vente ou à la transmission du bien. Pour l’impôt sur la vente, voyez notre article sur la plus-value immobilière des particuliers.
Quelles erreurs éviter ?
- Attendre la promesse de vente pour commander l’audit : il doit être remis dès la première visite ;
- Confondre le DPE et l’audit : le second ne remplace pas le premier ;
- Choisir un professionnel sans la qualification requise, ou qui sous-traite l’audit ;
- Accepter le premier devis : le tarif n’est pas réglementé ;
- Appliquer les dates de la métropole aux logements d’outre-mer, dont le calendrier diffère.
FAQ
L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
L’obligation vise les maisons individuelles et les immeubles dont le vendeur est l’unique propriétaire. Un appartement en copropriété n’est pas dans ce périmètre. Le DPE reste en revanche exigé pour la vente.
Mon logement est classé E : l’audit est-il obligatoire ?
Oui, pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, si la promesse de vente est signée à partir du 1er janvier 2025. La classe D sera concernée à partir du 1er janvier 2034.
Combien de temps l’audit énergétique est-il valable ?
5 ans. Le professionnel qui l’a réalisé le conserve et le tient à disposition des propriétaires successifs pendant cette période de validité.
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
Un professionnel qualifié : diagnostiqueur certifié, bureau d’études ou entreprise qualifiée, architecte formé. Il doit visiter le bien au moins une fois et ne peut pas sous-traiter l’audit. Son tarif n’est pas réglementé.
L’audit remplace-t-il le DPE ?
Non. Le DPE donne la classe énergétique du logement, l’audit propose des scénarios de travaux à partir de ce DPE. Le vendeur doit fournir les deux dans le dossier de diagnostic technique.
Qui paie l’audit énergétique ?
Le vendeur. L’audit est à la charge du propriétaire qui met le bien en vente, et il le commande avant l’annonce.
Que faire si les travaux pour atteindre la classe B coûtent trop cher ?
L’auditeur établit un parcours de travaux aménagé, qui vise au minimum la classe C, D ou E selon la classe de départ. Le coût est jugé disproportionné lorsqu’il dépasse 50 % de la valeur du bien.
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, hors location saisonnière. Le détail est dans notre page sur l’interdiction de louer.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, reçoit les dirigeants et les familles qui préparent la vente, la rénovation ou la transmission d’un bien immobilier et veulent la replacer dans l’ensemble de leur patrimoine. Nous chiffrons avec vous l’effet d’une vente en l’état ou après travaux sur votre patrimoine. Prenez rendez-vous avec notre cabinet.
Sources : « Audit énergétique à la vente d’un logement dit passoire thermique » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 14 septembre 2026) ; « Tout savoir sur l’audit énergétique » (economie.gouv.fr), consultés le 31 octobre 2026 ; « Audit énergétique réglementaire » (ecologie.gouv.fr) ; « Audit énergétique pour les ventes de logements classés E » (immobilier.notaires.fr), consultés le 30 octobre 2026.
