Vendre à son enfant sous la valeur du marché : quels risques ?

Au 31 octobre 2026, vendre un bien à son enfant sous sa valeur vénale reste possible, mais l’administration peut y voir une donation. Elle taxe alors l’écart, avec intérêts de retard et une majoration de 40 % ou de 80 % en cas d’abus de droit. Votre protection : l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant.

Voici ce qui déclenche le risque, ce qu’il coûte, et comment transmettre un bien à prix réduit en restant dans les clous.

Peut-on vendre sa maison à son enfant moins cher que sa valeur ?

Oui, la loi n’interdit pas un prix inférieur au marché entre un parent et son enfant. Le problème est fiscal. Une vente à « vil prix » ou à prix modique est une vente conclue sous la valeur vénale du bien. Si l’administration démontre une intention de faire un cadeau, elle peut la traiter comme une donation. Elle s’appuie pour cela sur un faisceau d’indices : écart de prix, lien familial, modalités de paiement.

La différence entre les deux qualifications est lourde, selon le rapport du 122e Congrès des notaires :

• Donation indirecte : seul l’avantage, c’est-à-dire l’écart entre la valeur et le prix, est soumis aux droits de donation.
• Donation déguisée : l’opération est requalifiée pour le tout et le prix payé n’est pas déductible, sauf si l’acte dissocie clairement la vente et la donation. Les auteurs contestent cette qualification lorsque le prix a bien été payé.

Comment l’administration fiscale s’y prend-elle ?

Elle passe par la procédure d’abus de droit de l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales. Deux avis du Comité de l’abus de droit fiscal, rendus le 13 novembre 2025, en donnent un exemple. Des parts de société avaient été cédées dans une même famille à leur valeur nominale, 76,22 € la part, alors que l’expert de l’administration les valorisait 8 710 €. Le prix était déclaré payé hors de la présence du notaire.

Le Comité a jugé que l’intention de donner peut se déduire de l’écart de prix, du prix non payé et du lien familial. Il rappelle qu’un écart de prix, seul, ne suffit pas à la prouver. Les droits ont été calculés selon l’article 777 du CGI sur la valeur réelle, avec la majoration de 80 % de l’article 1729 du CGI. Ces dossiers portaient sur des parts de société : ils montrent la méthode employée, fondée sur l’écart entre prix et valeur réelle.

Combien coûte une requalification en donation ?

Les droits suivent le barème en ligne directe, après l’abattement de 100 000 € que chaque parent peut donner à chaque enfant tous les 15 ans (impots.gouv.fr) :

À ces droits s’ajoutent l’intérêt de retard et la majoration. Selon le BOFiP (BOI-CF-INF-10-20-20), elle est de 40 %, et de 80 % si le contribuable a eu l’initiative principale de l’abus de droit. Le détail du barème et des abattements est dans donation : abattement de 100 000 €, rappel de 15 ans, barème.

Que change l’article 918 du Code civil si la vente prévoit un usufruit ou une rente ?

Le risque ne vient pas seulement du fisc. L’article 918 du Code civil crée une présomption de donation hors part successorale pour la vente consentie à un successible en ligne directe lorsqu’elle est assortie d’une rente viagère ou d’une réserve d’usufruit. La valeur du bien en pleine propriété est alors prise en compte pour calculer la réserve héréditaire et la quotité disponible. Selon la Cour de cassation (1re chambre civile, 29 janvier 2014), cette présomption est irréfragable : l’enfant ne peut pas prouver qu’il a réellement payé le prix.

Sur le plan fiscal, l’administration doit en principe prouver l’existence d’une donation. Mais l’article 751 du CGI institue une présomption, qui peut être combattue, quand l’acquéreur est un héritier présomptif en ligne directe et que la vente comporte une réserve d’usufruit. Si vous envisagez de vendre en gardant l’usufruit, lisez d’abord notre article sur le barème de l’usufruit et de la nue-propriété (article 669 du CGI).

Comment faire pour vendre à prix réduit sans risque ?

• Faire estimer le bien par écrit (notaire ou expert) avant de fixer le prix. Une valeur documentée évite le débat.
• Assumer la différence dans l’acte. Si vous voulez avantager votre enfant, l’écart devient une donation déclarée, dans la limite des abattements.
• Faire payer le prix pour de vrai, par virement traçable, en passant par la comptabilité du notaire. Un prix déclaré payé hors de sa présence figurait dans les dossiers du Comité.
• Vérifier le compteur de 15 ans : toute donation faite à cet enfant par ce parent depuis moins de 15 ans réduit l’abattement disponible.

Pour les formes d’une donation, voir faire une donation : formes, conditions et formalités. Pour le calendrier d’une vente, voir promesse de vente ou compromis.

Et l’impôt sur la plus-value du parent qui vend ?

Si le bien est votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée. Sinon, elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention : 6 % par an pour l’impôt dès la 6e année, avec exonération après 22 ans, et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Ce point se règle avant la vente, pas après : il pèse dans le choix entre vendre, donner ou combiner les deux.

Cas concret n° 1 : un couple lyonnais vend à son fils

Situation. M. et Mme Martin, 62 et 64 ans, possèdent ensemble un appartement estimé 600 000 €. Leur fils de 34 ans veut l’acheter. Ils lui proposent 350 000 €.

Problème. L’écart est de 250 000 €, soit 125 000 € par parent. Aucune donation n’a été faite à ce fils depuis 15 ans, donc chaque parent dispose de 100 000 € d’abattement. Il reste 25 000 € taxables par parent, et le notaire n’a pas été informé de l’intention de donner.

Calcul du risque. Droits par parent sur 25 000 € : 403,60 + 403,70 + 573,45 + 1 813,60 = 3 194,35 €, soit 6 388,70 € pour le couple. Avec 40 % de majoration : 8 944,18 €. Avec 80 % : 11 499,66 €, hors intérêts de retard.

Stratégie. Ils vendent à 400 000 € et déclarent dans l’acte une donation de 200 000 €, soit 100 000 € par parent, exactement leurs abattements. Le prix est payé par virement via le notaire.

Résultat. Droits à payer : 0 €, contre un risque pouvant atteindre 11 499,66 €. Le fils a utilisé l’abattement de chaque parent pour 15 ans, et le prix de vente rapporte 50 000 € de plus aux parents. Cas fictif ; hypothèses : aucune autre donation depuis 15 ans, valeur de 600 000 € non contestée.

Cas concret n° 2 : une mère qui a déjà donné à sa fille

Situation. Mme Durand, 68 ans, veuve, vend à sa fille de 40 ans un appartement lyonnais estimé 450 000 € par un notaire. Elle lui a donné 60 000 € il y a 5 ans. Elle propose un prix de 360 000 €.

Problème. L’écart est de 90 000 €. Avec la donation de 5 ans, il ne reste que 40 000 € d’abattement sur 15 ans. Si l’écart est déclaré, 50 000 € sont taxables : 403,60 + 403,70 + 573,45 + 6 813,60 = 8 194,35 € de droits. S’il n’est pas déclaré et que l’administration le requalifie, la majoration porte la facture à 11 472,09 € (40 %) ou 14 749,83 € (80 %), hors intérêts de retard.

Stratégie. Elle règle le prix sur l’abattement disponible : 410 000 €, soit un écart de 40 000 €. L’acte déclare cet écart comme une donation indirecte, et le prix est payé par virement via le notaire.

Résultat. Droits à payer : 0 €. Elle encaisse 50 000 € de plus qu’au prix initial, et le risque de 14 749,83 € disparaît. Sa fille a utilisé la totalité de son abattement, qui se reconstitue 15 ans après chaque donation. Cas fictif ; hypothèses : valeur de 450 000 € non contestée, une seule donation antérieure de 60 000 €, vente sans réserve d’usufruit ni rente.

Quelles alternatives à la vente à prix réduit ?

• La donation, avec ou sans réserve d’usufruit. Elle assume l’avantage et utilise l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, sans débat sur le prix.
• Le don familial de sommes d’argent. Il est exonéré jusqu’à 31 865 € sous conditions restrictives (article 790 G du CGI), notamment l’âge du donateur et du bénéficiaire, et il se cumule avec l’abattement de 100 000 €.
• Le don d’argent pour un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Une exonération temporaire (article 790 A bis du CGI) porte sur 100 000 € par donateur, avec un plafond de 300 000 € par bénéficiaire, pour les dons faits entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Un don manuel doit être déclaré par le bénéficiaire même s’il n’est pas imposé. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration se fait en ligne, sur l’espace Finances publiques (impots.gouv.fr).

Quelles erreurs éviter ?

• Fixer le prix sans estimation écrite. Sans valeur documentée, l’administration fixe seule la référence.
• Payer le prix en dehors du notaire. C’est un des indices relevés par le Comité de l’abus de droit fiscal.
• Taire l’écart dans l’acte. Une donation déclarée dans l’abattement ne coûte rien ; une donation découverte coûte les droits et une majoration.
• Oublier le compteur de 15 ans. Une donation ancienne de moins de 15 ans réduit l’abattement disponible.
• Ajouter une rente ou un usufruit sans mesurer l’article 918. La présomption de donation s’applique alors à la vente à un successible en ligne directe.

Ce que fait Balmont Conseil

Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Nous chiffrons avec vous l’écart acceptable entre prix et valeur, nous plaçons la donation et la vente dans le bon ordre, puis nous préparons le dossier avec votre notaire. Pour en parler, prenez rendez-vous avec Balmont Conseil.

Questions fréquentes

Une vente à prix d’ami à son enfant est-elle une donation ?

Elle peut être requalifiée en donation si l’administration prouve l’intention de donner. Le simple écart de prix ne suffit pas à lui seul, d’après le Comité de l’abus de droit fiscal, mais il pèse avec le lien familial et les modalités de paiement.

Quelle pénalité en cas de requalification ?

Des intérêts de retard et une majoration de 40 %, ou de 80 % pour l’initiateur principal de l’abus de droit, calculées sur les droits de donation dus (BOFiP BOI-CF-INF-10-20-20).

Combien un parent peut-il donner à son enfant sans droits ?

100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans, en une fois ou en plusieurs dons (impots.gouv.fr).

L’écart de prix est-il taxé en entier ?

En donation indirecte, seul l’avantage résultant de la minoration du prix est taxé. En donation déguisée, l’opération peut être taxée pour le tout (rapport du 122e Congrès des notaires).

Faut-il un notaire pour déclarer la différence ?

Une vente immobilière passe par un acte notarié. Y inscrire la donation de l’écart garantit sa déclaration et documente votre intention.

La vente avec réserve d’usufruit est-elle traitée autrement ?

Oui. Quand elle est consentie à un successible en ligne directe, l’article 918 du Code civil la présume faite à titre de donation hors part successorale, et la valeur en pleine propriété est prise en compte pour la réserve et la quotité disponible. La présomption est irréfragable selon la Cour de cassation (1re chambre civile, 29 janvier 2014).

Un écart de prix très important est-il plus risqué ?

Oui, car l’écart est l’indice de départ. Dans les avis du 13 novembre 2025, des parts cédées 76,22 € alors qu’elles valaient 8 710 € ont été taxées sur la valeur réelle, avec une majoration de 80 %. Plus l’écart est grand, plus il faut le déclarer et le documenter.

Faut-il déclarer un don d’argent exonéré ?

Oui. Un don manuel doit être déclaré par le bénéficiaire même s’il n’est pas imposé. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration se fait en ligne sur l’espace Finances publiques (impots.gouv.fr).

Sources : impots.gouv.fr, « Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? » (page modifiée le 13 juillet 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F14198 sur le calcul des droits, barème en ligne directe (consultée le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, « Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière » (fiche vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, Comité de l’abus de droit fiscal, avis 2025-17 et 2025-18, séance du 13 novembre 2025 (consultés le 30 octobre 2026) ; BOFiP BOI-CF-INF-10-20-20 (consulté le 30 octobre 2026) ; rapport du 122e Congrès des notaires, « Vente à vil prix ou à prix modique » (consulté le 30 octobre 2026) ; article 918 du Code civil, d’après la note « Présomption de gratuité en cas d’aliénation en faveur d’un successible » (Choné & Associés, notaires, consultée le 31 octobre 2026).