Un Français ne peut pas devenir propriétaire en pleine propriété d’un terrain à Bali : le hak milik est réservé aux citoyens indonésiens (loi agraire de 1960, article 21). Il reste le droit d’usage, le hak pakai, ouvert aux étrangers résidant en Indonésie jusqu’à 30 ans, prolongeables de 20 ans (au 31 octobre 2026), avec une fiscalité française à anticiper.
Un Français peut-il acheter un bien immobilier à Bali ?
Pas comme en France. La loi agraire indonésienne (loi n° 5 de 1960) distingue plusieurs droits sur la terre. Le plus fort, le hak milik, se rapproche de la pleine propriété. Son article 21 le réserve aux citoyens indonésiens. Un étranger qui l’obtient par succession sans testament ou du fait du mariage doit s’en séparer dans l’année, sinon le droit s’éteint et la terre revient à l’État.
Ce qu’un étranger peut détenir est plus étroit. Le Département d’État américain, dans son rapport 2025 sur le climat d’investissement en Indonésie, résume la règle : les étrangers qui vivent en Indonésie peuvent détenir un logement avec son terrain sous un statut de « droit d’usage » jusqu’à 30 ans, prolongeable de 20 ans. Ils peuvent aussi détenir un droit de propriété sur un appartement dans certaines zones : zones économiques spéciales, zones franches et zones industrielles.
| Droit | Qui peut le détenir | Précision |
|---|---|---|
| Hak milik (propriété de la terre) | Citoyens indonésiens | Article 21 de la loi agraire de 1960 |
| Hak pakai (droit d’usage) | Étrangers résidant en Indonésie | Jusqu’à 30 ans, prolongeable de 20 ans |
| Appartement en propriété | Étrangers | Zones économiques spéciales, zones franches, zones industrielles |
Que vaut vraiment un hak pakai ?
Un hak pakai ressemble à un bail très long, pas à une propriété française. Trois limites pèsent sur sa valeur :
- Il a une fin. Trente ans, puis vingt ans de prolongation au plus selon le rapport américain : cinquante ans au total. Plus le droit approche de son terme, plus il perd de valeur à la revente.
- Il suppose que vous viviez en Indonésie. Le rapport vise les étrangers qui y résident. Un Français qui reste domicilié en France doit faire confirmer par un professionnel local qu’il peut détenir ce droit, et ce qui se passe s’il quitte le pays.
- Il repose sur un titre fragile. Le rapport signale que l’enregistrement foncier n’est pas une preuve définitive de propriété, et que les titres détenus par des étrangers sont particulièrement exposés.
Tout cela se reflète dans le prix : demandez toujours la durée restante du droit avant de discuter du montant.
Pourquoi les montages avec un prête-nom sont-ils dangereux ?
C’est le piège classique à Bali : un agent propose d’acheter la villa « au nom d’un ami indonésien », avec un contrat parallèle qui protège l’étranger. L’article 26, alinéa 2, de la même loi agraire le dit sans détour : toute vente, donation, legs ou autre acte destiné à transférer, directement ou indirectement, le hak milik à un étranger est nul de plein droit. La terre revient à l’État. Les droits des tiers qui grèvent le bien subsistent. Et les paiements déjà reçus par le vendeur ne peuvent pas être réclamés.
Lisez bien la dernière phrase : l’acheteur n’obtient ni le bien, ni le remboursement. Un contrat parallèle ne répare pas un acte que la loi déclare nul. Notre position est claire : pas d’argent sur un montage dont la solidité repose sur la bonne volonté d’une personne.
Comment vérifier un titre foncier à Bali ?
Le rapport américain précité signale que les titres sont fragiles, en particulier ceux détenus par des étrangers, parce que l’enregistrement foncier n’a pas toujours été complet. Avant toute signature :
- faire vérifier le titre et l’identité du vendeur par un professionnel indonésien sans lien avec l’agent qui vend ;
- exiger l’inscription du droit à votre nom au registre foncier, avec le certificat correspondant ;
- vérifier la durée restante du droit (30 ans, prolongeables de 20 ans) : un droit d’usage a une fin, ce que n’a pas une propriété française ;
- demander ce qui se passe à votre départ d’Indonésie, car ce droit est ouvert aux étrangers qui y résident ;
- ne verser aucune somme avant que ces quatre points soient écrits et contrôlés.
Comment la France taxe-t-elle un bien situé à Bali ?
La convention fiscale France-Indonésie du 14 septembre 1979 répartit les droits d’imposition. Son article 6 attribue les revenus immobiliers, comme les loyers, à l’État où se trouve le bien, et son article 13 en fait de même pour les plus-values de cession. Côté français, l’article 24 prévoit une exonération de ces revenus avec une réserve importante : ils restent pris en compte pour calculer le taux d’impôt appliqué à vos autres revenus. C’est le « taux effectif ».
Concrètement, vous déclarez ces revenus sur le formulaire 2047, puis vous les reportez sur la déclaration 2042 C, dans la rubrique des revenus de source étrangère ; la notice de l’année indique la ligne exacte à utiliser. La convention ne traite pas des successions ni des donations. Notre page sur la convention France-Indonésie détaille les autres articles.
Un bien à Bali entre-t-il dans l’IFI ?
Un résident fiscal français est imposable à l’IFI sur ses biens immobiliers situés en France et à l’étranger dès que son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, sous réserve des conventions fiscales (service-public.gouv.fr, fiche F563, vérifiée le 6 mars 2026). Les dettes liées au bien se déduisent si vous pouvez les justifier. Le barème est le suivant (fiche F138, vérifiée le 6 mars 2026) :
| Part de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Entre 1,3 et 1,4 million d’euros, une décote s’applique : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. L’article 23 de la convention range les biens immobiliers dans l’État où ils sont situés ; son effet sur l’IFI se vérifie dossier par dossier. Le bien à Bali entre donc en principe dans le calcul, tant qu’une analyse de la convention ne dit pas le contraire. Pour le détail, lisez notre page IFI des résidents : seuil, barème, abattement de 30 % et dettes, ou notre article IFI 2026 : seuil, barème et déclaration.
Quelles obligations de déclaration chaque année ?
- Les revenus du bien : formulaire 2047 et déclaration 2042 C, même si ces revenus sont exonérés en France.
- Le compte bancaire indonésien : un résident fiscal français doit déclarer chaque année les comptes ouverts, utilisés ou clos à l’étranger, avec sa déclaration de revenus. L’amende est de 1 500 € par compte non déclaré, et de 10 000 € par compte si l’État n’a pas conclu avec la France de convention de lutte contre la fraude fiscale. Une majoration de 80 % des droits dus sur les sommes cachées remplace l’amende (service-public.gouv.fr, fiche F34342, vérifiée le 9 juillet 2026).
- L’IFI : déclaration obligatoire dès que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros.
Cas concret n° 1 : une villa de 250 000 € louée à Bali
- Situation : Marc, 52 ans, dirigeant lyonnais célibataire, a un revenu imposable de 90 000 € (une part). Un agent lui propose une villa à 250 000 €, à acheter « au nom d’un partenaire local ».
- Problème : l’opération l’expose à la nullité prévue par l’article 26 : s’il paie, il peut tout perdre, la villa comme les 250 000 €. Et même avec un titre valable, il n’a pas mesuré l’effet fiscal en France.
- Stratégie : il renonce au prête-nom. S’il s’installait en Indonésie, il pourrait détenir un hak pakai inscrit à son nom. Depuis la France, il choisit de limiter l’exposition et de budgéter l’impôt avant de décider. Il suppose 12 000 € de loyers nets par an.
- Résultat : ces 12 000 € sont exonérés en France par la convention, mais pris en compte pour le taux effectif. Son impôt sur 90 000 € est de 20 700,52 € avec le barème 2026. Avec les loyers, le taux moyen passe à 25,12 % (25 620,52 € sur 102 000 €) et s’applique à ses 90 000 €. Cela fait 22 606,34 €, soit 1 905,82 € d’impôt en plus par an sur ses autres revenus, alors que les loyers ne sont pas taxés en France. Ce coût est à ajouter à l’impôt indonésien, à faire confirmer sur place.
Cas concret n° 2 : un couple marié et l’effet sur l’IFI
- Situation : Claire et Julien, mariés, deux parts, ont un revenu imposable de 110 000 € et un patrimoine immobilier net de 1 150 000 € en France. Ils étudient une villa de 250 000 € à Bali, qui rapporterait 18 000 € de loyers nets par an.
- Impôt sur le revenu : leur impôt sur 110 000 € est de 19 207,98 €. Avec les loyers, il serait de 24 607,98 € sur 128 000 €, soit un taux moyen de 19,225 %, appliqué à leurs 110 000 € : 21 147,48 €. Surcoût : 1 939,50 € par an, alors que les loyers ne sont pas taxés en France.
- IFI : sans la villa, ils sont à 1 150 000 €, sous le seuil de 1,3 million : aucun IFI. Avec la villa, ils passent à 1 400 000 € : 0,50 % sur 500 000 € (2 500 €) et 0,70 % sur 100 000 € (700 €), soit 3 200 € par an, sans décote à ce niveau. Ce chiffre s’applique si la convention n’écarte pas le bien de l’IFI.
- Résultat : le rendement net de 18 000 € est amputé d’environ 1 940 € d’impôt sur le revenu et de 3 200 € d’IFI, avant l’impôt indonésien. Franchir le seuil de 1,3 million d’euros à cause d’un seul bien est l’effet que beaucoup d’acheteurs oublient.
Quelles erreurs éviter avant d’acheter à Bali ?
- Acheter par un prête-nom, sur la foi d’un contrat parallèle.
- Payer avant d’avoir fait vérifier le titre par un professionnel sans lien avec l’agent.
- Ignorer la durée restante du droit d’usage.
- Oublier le compte bancaire indonésien dans la déclaration de comptes à l’étranger.
- Penser que des loyers exonérés en France ne changent rien : ils augmentent le taux appliqué à vos autres revenus.
- Ne pas compter le bien dans l’IFI alors qu’il peut vous faire franchir le seuil de 1,3 million d’euros.
Faut-il investir à Bali ?
Notre lecture : pour un résident français, un bien à Bali est d’abord un achat de mode de vie. Comme brique patrimoniale, il cumule un droit limité dans le temps, un titre à contrôler, un impôt français qui augmente le taux sur le reste de vos revenus, et une revente qui se règle à l’étranger. Si vous y tenez, limitez la part du patrimoine engagée à ce que vous êtes prêt à immobiliser, et gardez le cœur de votre épargne dans des supports que vous pouvez transmettre simplement en France. Notre page gestion de patrimoine en Indonésie et la fiche vivre en Indonésie : fiscalité et résidence fiscale complètent ce sujet.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les Français qui s’installent ou investissent en Asie : lecture de la convention fiscale, impact sur l’impôt et l’IFI en France, organisation du patrimoine français avant le départ, coordination avec les avocats locaux. Pour étudier votre projet, prenez rendez-vous sur la page Contact.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il être propriétaire d’une villa à Bali ?
Il ne peut pas détenir le hak milik, réservé aux citoyens indonésiens. Il peut détenir un droit d’usage, le hak pakai, jusqu’à 30 ans prolongeables de 20 ans, s’il réside en Indonésie, et un droit de propriété sur un appartement dans certaines zones.
Que risque-t-on avec un achat au nom d’un prête-nom indonésien ?
L’article 26, alinéa 2, de la loi agraire déclare nul tout acte qui vise à transférer le hak milik à un étranger, même indirectement. La terre revient à l’État et le vendeur garde les sommes reçues.
Les loyers d’un bien à Bali sont-ils imposés en France ?
La convention France-Indonésie les exonère en France, car le bien est en Indonésie, mais ils entrent dans le calcul du taux effectif appliqué à vos autres revenus. Ils se déclarent sur le formulaire 2047.
Un bien à Bali entre-t-il dans l’IFI ?
Un résident fiscal français est imposable à l’IFI sur ses biens immobiliers en France et à l’étranger quand son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros, sous réserve des conventions fiscales.
Que devient le droit d’usage à l’expiration des 30 ans ?
Il peut être prolongé de 20 ans selon le rapport américain précité. Au-delà, faites confirmer par un professionnel local les conditions de renouvellement avant d’acheter : la durée restante fait partie du prix.
Faut-il déclarer un compte bancaire ouvert en Indonésie ?
Oui, si vous êtes résident fiscal français. Les comptes ouverts, utilisés ou clos à l’étranger se déclarent chaque année avec la déclaration de revenus. L’amende est de 1 500 € par compte non déclaré, davantage dans certains cas.
Les plus-values de revente d’un bien à Bali sont-elles taxées en France ?
L’article 13 de la convention les attribue à l’État où se trouve le bien, et l’article 24 prévoit une exonération côté français, avec la même réserve du taux effectif. L’impôt indonésien s’ajoute, à faire confirmer sur place.
Que se passe-t-il pour un bien à Bali en cas de décès ?
La convention France-Indonésie ne traite ni des successions ni des donations. Faites étudier l’effet de votre testament et de votre régime matrimonial avec un notaire français et un conseil local avant d’acheter.
Sources : Loi n° 5 de 1960 sur les principes agraires, articles 21 et 26 (texte publié sur pasal.id, consulté le 31 octobre 2026) ; « 2025 Investment Climate Statements: Indonesia », section 5, Department of State des États-Unis (state.gov, consulté le 31 octobre 2026) ; Convention France-Indonésie du 14 septembre 1979, articles 6, 13, 23 et 24 (impots.gouv.fr, consultée le 31 octobre 2026) ; « Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés », fiche F563 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 mars 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) », fiche F138 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 mars 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Doit-on déclarer les comptes ouverts à l’étranger ? », fiche F34342 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 9 juillet 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Si vous êtes domicilié en France et si vous avez perçu des revenus de source étrangère » (impots.gouv.fr, brochure pratique, consultée le 31 octobre 2026) ; « Barème de l’impôt sur le revenu 2026 » (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026, consulté le 31 octobre 2026).
