LMNP à crédit : intérêts, amortissement et cash-flow

En LMNP au régime réel, les intérêts de l’emprunt se déduisent des loyers et l’amortissement efface le reste : dans notre cas, 9 600 € de loyers et 0 € de résultat imposable la première année. Mais le loyer ne couvre pas la mensualité : il reste 411 € par mois à financer. Chiffres au 31 octobre 2026.

Peut-on déduire les intérêts d’un crédit en LMNP ?

Oui, au régime réel. Les revenus d’une location meublée non professionnelle relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : le bénéfice est calculé en retirant les frais et charges réellement supportés et justifiés, ainsi que les amortissements du logement et du mobilier. Les intérêts d’emprunt en font partie à une condition : ils doivent représenter le loyer de l’argent emprunté, pour un emprunt contracté pour les besoins de l’activité, ce qui est le cas du crédit qui finance le bien loué. Le logement doit être effectivement mis en location pour que les intérêts soient déductibles.

Deux limites à connaître. Le remboursement du capital n’est jamais déductible : seule la part d’intérêts de chaque mensualité l’est. Et la dette comme le paiement des intérêts doivent être justifiés par l’acte d’emprunt et par la comptabilité, d’où l’intérêt de conserver le tableau d’amortissement du prêt. Au régime réel, les intérêts se déclarent dans la liasse fiscale, formulaire 2031 pour une location meublée.

Comment l’amortissement s’articule-t-il avec les intérêts ?

C’est le point technique de l’investissement à crédit. L’amortissement déductible d’un bien loué par un particulier est limité au montant du loyer diminué des autres charges, dont les intérêts (article 39 C du CGI). L’excédent n’est pas perdu : il est déductible des résultats des exercices suivants.

Conséquence directe : l’amortissement ne peut pas fabriquer un déficit. Plus les intérêts sont élevés, plus l’amortissement utilisable l’année même est faible. Seul un déficit provenant des charges, intérêts compris, s’impute, et seulement sur les revenus meublés non professionnels de la même année et des dix suivantes, jamais sur le revenu global : notre article sur le déficit LMNP imputable pendant 10 ans détaille cette règle.

Micro-BIC ou régime réel quand on emprunte ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d’une location meublée longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025). Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est de 15 000 € et l’abattement de 30 %. Les charges n’y sont pas déductibles : ni les intérêts, ni l’amortissement.

Avec un crédit, le régime réel est presque toujours plus favorable. Il est facultatif sous le plafond, obligatoire au-delà, et il se reconduit tacitement chaque année tant que vous n’y renoncez pas. Il suppose un numéro SIRET, la cotisation foncière des entreprises et une liasse fiscale n° 2031. Voir aussi notre page LMNP : micro-BIC ou réel.

Crédit amortissable ou crédit in fine : que change le type de prêt ?

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse du capital et des intérêts : la part d’intérêts baisse d’année en année, donc la charge déductible aussi. Dans un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée, et le capital est remboursé en une fois à l’échéance. En pratique, la banque demande alors un capital placé en garantie du remboursement final.

Pour l’impôt, la différence tient à la régularité des intérêts : avec l’in fine, ils restent constants et se déduisent chaque année jusqu’au bout. Nous avons calculé les deux formules sur le prêt du cas ci-dessous (171 500 € sur 20 ans à 3,5 %, hypothèse) :

Le prêt in fine n’est donc pas un montage fiscal gratuit : il coûte 52 839 € d’intérêts de plus. Il ne se justifie que si le capital placé en garantie rapporte, après impôt, davantage que le taux du prêt.

Quel loyer faut-il pour couvrir la mensualité ?

La fiscalité ne règle pas le financement. Le crédit se rembourse avec de l’argent réel, alors que l’amortissement est une charge comptable. Dans le premier cas ci-dessous, il faudrait 1 211 € de loyer mensuel, avant impôt, pour couvrir la mensualité et les charges, contre 800 € de loyer réel. Calculez ce loyer d’équilibre avant d’acheter : c’est la vraie mesure de l’effort d’épargne.

Cas concret n° 1 : un studio de 180 000 € avec 30 000 € d’apport

Situation. Sophie, 45 ans, cadre à Lyon, tranche d’impôt à 30 %, achète un studio de 180 000 € loué meublé 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Frais de notaire de 7,5 % (13 500 €), mobilier de 8 000 €, apport de 30 000 €. Elle emprunte 171 500 € sur 20 ans à 3,5 % (hypothèse du cas). La mensualité est de 995 €, soit 11 936 € par an.

Problème. Les charges annuelles (taxe foncière 1 500 €, charges de copropriété non récupérables 700 €, assurance et gestion 400 €) s’élèvent à 2 600 €. Les intérêts de la première année atteignent 5 906 €. Que reste-t-il à déclarer ?

Stratégie. Elle choisit le régime réel. Hypothèses d’amortissement : 85 % du prix sur le bâti, hors terrain, sur 30 ans, soit 5 100 € par an, et le mobilier sur 7 ans, soit 1 143 € par an, 6 243 € au total.

Résultat. Avant amortissement, le résultat est de 9 600 − 2 600 − 5 906 = 1 094 €. L’amortissement déductible est plafonné à ce montant : le résultat imposable est de 0 € et 5 149 € d’amortissement sont reportés sur les années suivantes. En micro-BIC, elle aurait déclaré 4 800 € et payé 1 440 € d’impôt sur le revenu à 30 %, hors prélèvements sociaux. Le réel économise donc 1 440 € d’impôt la première année. Mais le cash-flow reste négatif : 9 600 − 2 600 − 11 936 = −4 936 € par an, soit environ 411 € par mois à sortir de sa poche.

Cas concret n° 2 : un T2 de 250 000 € pour un contribuable à 41 %

Situation. Marc, 52 ans, cadre dirigeant à Lyon, tranche d’impôt à 41 %, achète un T2 de 250 000 € loué meublé 1 050 € par mois, soit 12 600 € par an. Frais de notaire de 7,5 % (18 750 €), mobilier de 10 000 €, apport de 40 000 €. Il emprunte 238 750 € sur 25 ans à 3,5 % (hypothèse du cas) : la mensualité est de 1 195 €, soit 14 343 € par an.

Problème. Les charges annuelles (taxe foncière 1 800 €, copropriété non récupérable 900 €, assurance et gestion 600 €) s’élèvent à 3 300 €. Les intérêts de la première année atteignent 8 259 €, ce qui laisse 1 041 € de résultat avant amortissement. Le loyer d’équilibre est de 1 470 € par mois, contre 1 050 € encaissés.

Stratégie. Il choisit le régime réel, avec les mêmes hypothèses d’amortissement que ci-dessus : 85 % du prix sur le bâti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans, soit 8 512 € par an pendant 7 ans, puis 7 083 €. Le loyer et les charges sont supposés constants.

Résultat. Le résultat imposable reste à 0 € pendant les 25 ans. En micro-BIC, Marc aurait déclaré 6 300 € chaque année et payé 2 583 € d’impôt sur le revenu à 41 % : le réel lui évite 25 830 € d’impôt sur les dix premières années, hors prélèvements sociaux. Le prix à payer est l’effort de trésorerie : 12 600 − 3 300 − 14 343 = −5 043 € la première année, soit environ 420 € par mois. Avec un mois de vacance locative, l’effort passe à 508 € par mois. Autre point à retenir : sur 25 ans, 112 678 € d’amortissement sont effectivement déduits, et ils seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Quelles erreurs éviter quand on achète un LMNP à crédit ?

• Compter sur l’amortissement pour réduire son revenu global. Il ne crée pas de déficit et un déficit LMNP ne s’impute pas sur vos salaires.
• Raisonner en rendement brut. Seul le loyer d’équilibre dit combien vous devrez sortir chaque mois. Dans les deux cas ci-dessus, le loyer réel est très inférieur.
• Rester au micro-BIC par réflexe. Avec des intérêts élevés, il retire 50 % des loyers sans tenir compte de vos charges réelles.
• Oublier les formalités. L’inscription au guichet des formalités des entreprises se fait dans les 15 jours suivant le premier jour de location ; elle donne le numéro SIRET.
• Ne pas tester la vacance. Un mois sans locataire coûte un douzième du loyer annuel : calculez l’effort d’épargne avec ce scénario.
• Perdre le tableau d’amortissement du prêt. C’est la pièce qui justifie la part d’intérêts déduite chaque année.
• Ignorer la sortie. L’impôt économisé pendant la détention se retrouve en partie dans la plus-value à la revente.

Que se passe-t-il à la revente d’un LMNP acheté à crédit ?

Au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances pour 2025, article 150 VB du CGI). Certaines résidences avec services, étudiantes, pour jeunes, pour personnes âgées ou médico-sociales, sont exclues de cette réintégration. L’amortissement diffère donc l’impôt plus qu’il ne le supprime ; notre article LMNP : amortissement et déclaration au réel détaille la sortie.

La plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Concrètement, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Comparez cette sortie à celle d’une SCPI dans notre cas LMNP ou SCPI pour un médecin libéral à 41 %.

Quelles sont les étapes, du financement à la première déclaration ?

1. Avant le compromis : calculez le loyer d’équilibre et l’effort mensuel, avec un mois de vacance par an.
2. Financement : montez le dossier de prêt avec le plan de financement complet (prix, notaire, mobilier, apport, durée).
3. À l’acquisition : faites inscrire l’activité au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le premier jour de location.
4. Première année : conservez le tableau d’amortissement du prêt, les factures du mobilier et les justificatifs de charges.
5. Au printemps suivant : déposez la liasse fiscale n° 2031 et la déclaration de revenus ; les revenus 2026 se déclarent au printemps 2027.

Ce que fait Balmont Conseil

Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Nous construisons le plan de financement avant l’achat : loyer d’équilibre, apport, durée, et effet réel de l’amortissement sur votre impôt. Pour le crédit, nous organisons la mise en relation avec nos partenaires bancaires. Prenez rendez-vous avant de signer le compromis.

FAQ

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles en LMNP ?

Oui, au régime réel, pour un emprunt qui finance le bien loué. Seuls les intérêts sont déductibles : le remboursement du capital ne l’est pas. Au micro-BIC, aucune charge n’est déductible.

L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

Non. L’amortissement déductible est limité au loyer diminué des autres charges. L’excédent est déductible des résultats des exercices suivants, mais il ne crée pas de déficit imputable.

Où s’impute un déficit en LMNP ?

Un déficit LMNP s’impute sur les revenus meublés non professionnels de la même année et des dix années suivantes. Il ne s’impute sur le revenu global que pour un loueur en meublé professionnel.

Faut-il choisir le micro-BIC ou le réel quand on emprunte ?

Le réel est presque toujours plus avantageux avec un crédit, car il permet de déduire intérêts et amortissements. Le micro-BIC se compare toujours au réel : il retire 50 % des loyers, quelles que soient vos charges, dans la limite de 83 600 € de recettes en 2026.

Crédit in fine ou amortissable en LMNP : lequel choisir ?

L’amortissable coûte moins cher en intérêts (67 211 € contre 120 050 € dans notre exemple à 171 500 € sur 20 ans). L’in fine garde des intérêts constants à déduire, mais exige un capital placé en garantie. Le choix se fait sur le coût total, pas sur la seule économie d’impôt.

Que devient l’amortissement qu’on ne peut pas déduire une année ?

Il n’est pas perdu : l’excédent d’amortissement est déductible des résultats des exercices suivants, dans la même limite du loyer diminué des charges (article 39 C du CGI). Dans le cas de Marc, 74 405 € restent ainsi à reporter après 25 ans.

Faut-il un numéro SIRET pour un LMNP ?

Oui. La location meublée est une activité commerciale : l’inscription au guichet des formalités des entreprises se fait dans les 15 jours suivant le premier jour de location, et le régime réel suppose une liasse fiscale n° 2031.

Un loyer meublé est-il soumis à la TVA ?

En principe non : les locations meublées à usage d’habitation sont exonérées. La TVA s’applique si le loueur ajoute au moins trois services de type hôtelier, comme le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge ou l’accueil.

Sources : « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « J’ai acheté un bien à crédit. Puis-je déduire les intérêts d’emprunt ? » (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Location meublée » (impots.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; « Régime des locations meublées – foire aux questions » (impots.gouv.fr, mars 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; BOFiP BOI-BIC-CHG-50-20-10 « Intérêts des capitaux appartenant à des tiers – conditions de déduction » (consulté le 30 octobre 2026) ; BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10 « Biens donnés en location – calcul de l’amortissement fiscalement déductible » (consulté le 30 octobre 2026) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (Légifrance, consultée le 30 octobre 2026).