En résumé…
Sur 200 000 € investis par un médecin à 41 % d’impôt sur le revenu, le LMNP (loueur en meublé non professionnel) au régime réel garde 6 600 € nets par an tant que le bien est détenu, contre 5 819 € pour des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) sous le régime micro-foncier, et 4 105 € au régime réel foncier. La revente change le classement : pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d’achat et gonflent la plus-value. Après 15 ans, l’impôt de sortie coûte 1 449 € par an et ramène le LMNP à 5 151 € ; après 22 ans, à 5 783 € ; après 30 ans, il ne coûte plus rien. Réponse : le LMNP si vous gardez le bien environ 30 ans, ou si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an ; les parts de SCPI si vous revendez avant 22 ans.
1. Les règles du LMNP en 2026
Le LMNP désigne la location d’un logement meublé par un particulier dont les loyers restent sous un plafond ou sous ses autres revenus d’activité. Il offre deux régimes d’imposition des loyers, le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel.
| Point | Règle en 2026 |
|---|---|
| Micro-BIC, location meublée de longue durée | Plafond de recettes de 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025), abattement forfaitaire de 50 %. Les charges ne sont pas déductibles. |
| Micro-BIC, meublé de tourisme non classé | Plafond de 15 000 € de recettes, abattement de 30 %. |
| Dépassement du plafond | Le régime réel ne devient obligatoire que si le plafond est dépassé deux années consécutives. |
| Régime réel | Les frais réellement supportés sont déductibles, ainsi que l’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles. L’option s’exerce avant la date limite de déclaration et se reconduit tacitement. |
| Limite de l’amortissement | L’amortissement ne peut pas dépasser la différence entre les loyers et les charges de l’année (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, paragraphe 80) ; la fraction écartée peut être déduite des résultats des années suivantes (paragraphe 90). Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur les loyers meublés de l’année et des 10 années suivantes. |
| LMNP ou loueur en meublé professionnel (LMP) | LMNP si les recettes du foyer sont inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. LMP au-delà de 23 000 € et quand les recettes dépassent les autres revenus d’activité. |
| Prélèvements sociaux sur les loyers meublés | 18,6 % : contribution sociale généralisée de 10,6 %, contribution pour le remboursement de la dette sociale de 0,5 %, prélèvement de solidarité de 7,5 %. |
| Revente | Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d’achat initial et augmentent mécaniquement la plus-value imposable. Les résidences gérées pour étudiants et seniors font exception. |
Un médecin qui encaisse 9 600 € de loyers meublés par an reste LMNP : ses loyers sont sous 23 000 € et très en dessous de ses honoraires. Pour le détail du dispositif, voir notre page sur le statut LMNP.
2. La fiscalité des parts de SCPI
Une SCPI verse à ses associés des loyers qu’elle a encaissés. Pour le porteur de parts français, ces distributions sont des revenus fonciers : elles s’ajoutent à son revenu et sont imposées au barème de l’impôt sur le revenu, soit 41 % entre 84 577 € et 181 917 € par part en 2026 (loi n° 2026-103, article 4), plus les prélèvements sociaux.
| Point | Règle en 2026 |
|---|---|
| Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers | 17,2 % : contribution sociale généralisée de 9,2 %, 0,5 % et 7,5 %. La hausse de la contribution sociale généralisée à 10,6 % prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (article 12) ne figure pas dans le taux affiché pour les revenus fonciers. |
| Micro-foncier | Jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, abattement forfaitaire de 30 %. Les prélèvements sociaux se calculent sur le revenu après abattement. |
| Régime réel foncier | Au-delà de 15 000 €, ou sur option, les charges réelles se déduisent. Sans autre charge que celles déjà supportées par la SCPI, le revenu imposable est la distribution entière. |
Le taux de distribution moyen des SCPI en 2025 est de 4,91 % selon le communiqué du 10 février 2026 de l’Association française des sociétés de placement immobilier et de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. Ce taux rapporte la distribution au prix de la part, frais d’entrée compris. Le même communiqué note un recul de 3,45 % du prix de part moyen en 2025. Le calcul ci-dessous reprend 4,91 % comme hypothèse de calcul de distribution. Pour le fonctionnement des parts, voir notre page SCPI.
3. Le calcul sur 200 000 € investis
| Hypothèse de calcul | Valeur retenue |
|---|---|
| Capital investi dans chaque option | 200 000 €, sans crédit |
| Revenu imposable du médecin avant l’opération | 120 000 € pour une part : tranche marginale à 41 %, et le revenu reste sous 181 917 € après l’opération |
| SCPI | Distribution de 4,91 % du capital, soit 9 820 € par an, entièrement en revenus fonciers français, sans autre revenu foncier dans le foyer |
| LMNP : loyers | 9 600 € encaissés par an |
| LMNP : charges | 3 000 € par an (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurances, expert-comptable) |
| LMNP : amortissement | 7 500 € par an (logement, travaux, meubles), à fixer avec l’expert-comptable ; déduit dans la limite de 6 600 € |
| Revente | Au prix payé (200 000 €), loyers et distributions constants, sans autre ajustement du prix d’acquisition. Les impôts sont la seule différence entre les options. |
| Simplification | La fraction déductible de la contribution sociale généralisée est ignorée |
Cas type
Situation. Un médecin généraliste de 58 ans, secteur 2, seul dans son foyer fiscal, a 120 000 € de revenu imposable. Il dispose de 200 000 € d’épargne et hésite entre un studio meublé et des parts de SCPI pour compléter sa retraite.
Problème. Chaque euro de revenu supplémentaire est imposé à 41 %. Les loyers d’un meublé et les distributions d’une SCPI n’ont pas le même traitement : régime réel avec amortissement d’un côté, revenus fonciers au barème de l’autre.
Stratégie. Il compare quatre montages à capital égal. LMNP au réel : 9 600 € de loyers moins 3 000 € de charges donnent 6 600 € avant amortissement ; l’amortissement de 7 500 € est déduit à hauteur de 6 600 €, le résultat imposable tombe à 0 € et il ne paie ni impôt ni prélèvements sociaux (900 € d’amortissement est reporté chaque année). LMNP en micro-BIC : abattement de 50 % sur 9 600 €, soit 4 800 € imposés à 41 % et 18,6 %, donc 1 968 € d’impôt et 893 € de prélèvements sociaux. SCPI en micro-foncier : 9 820 € de distribution, abattement de 30 %, 6 874 € imposés, donc 2 818 € d’impôt et 1 182 € de prélèvements sociaux. SCPI au régime réel foncier : 4 026 € d’impôt et 1 689 € de prélèvements sociaux.
Résultat. Pendant la détention, le LMNP au réel garde 6 600 € par an (3,30 % du capital), la SCPI en micro-foncier 5 819 € (2,91 %), la SCPI au réel foncier 4 105 € (2,05 %) et le LMNP en micro-BIC 3 739 € (1,87 %). À la revente du LMNP au réel après 15 ans, il paie 21 742 € d’impôt sur la plus-value, soit 1 449 € par an, et son revenu net annuel moyen tombe à 5 151 €, sous les 5 819 € de la SCPI.
Revenu net annuel pendant la détention
| Option | Revenu avant impôt | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Revenu net | Net sur capital |
|---|---|---|---|---|---|
| LMNP au réel | 6 600 € | 0 € | 0 € | 6 600 € | 3,30 % |
| LMNP en micro-BIC | 6 600 € | 1 968 € | 893 € | 3 739 € | 1,87 % |
| SCPI en micro-foncier | 9 820 € | 2 818 € | 1 182 € | 5 819 € | 2,91 % |
| SCPI au réel foncier | 9 820 € | 4 026 € | 1 689 € | 4 105 € | 2,05 % |
Revenu net annuel moyen après revente
Seul le LMNP au réel est touché par la réintégration des amortissements : en micro-BIC aucun amortissement n’est déduit, et la SCPI n’en comporte pas. La plus-value du LMNP suit le régime des particuliers : impôt sur le revenu de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, abattements croissants par année de détention, exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
| Durée de détention | Amortissements déduits (plus-value) | Impôt sur le revenu à 19 % | Prélèvements sociaux 17,2 % | Impôt de sortie par an | LMNP au réel, net annuel moyen | SCPI en micro-foncier |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 99 000 € | 7 524 € | 14 218 € | 1 449 € | 5 151 € | 5 819 € |
| 22 ans | 145 200 € | 0 € | 17 982 € | 817 € | 5 783 € | 5 819 € |
| 30 ans | 198 000 € | 0 € | 0 € | 0 € | 6 600 € | 5 819 € |
Abattements retenus (notice officielle du formulaire 2048-IMM) : à 15 ans, 60 % pour l’impôt sur le revenu et 16,5 % pour les prélèvements sociaux ; à 22 ans, 100 % et 28 % ; à 30 ans, 100 % et 100 %. La plus-value après abattement reste sous 50 000 € à 15 ans : la taxe sur les plus-values élevées ne s’applique pas.
4. Comment lire le résultat
- Le régime réel et l’amortissement font tout le travail du LMNP. Avec 7 500 € d’amortissement face à 6 600 € de résultat, le LMNP ne paie aucun impôt pendant la détention. En micro-BIC, il ne garde que 3 739 €, moins que la SCPI.
- Le micro-foncier fait la force de la SCPI. L’abattement de 30 % ramène l’imposition à 4 001 €. Il joue tant que les revenus fonciers bruts du foyer restent sous 15 000 €, soit environ 305 000 € de parts à 4,91 %. Au-delà, la SCPI passe au réel foncier et le LMNP prend l’avantage à tous les horizons.
- La date de revente décide du reste. À 15 ans le LMNP rend 5 151 € contre 5 819 € ; à 22 ans l’écart se réduit à 37 € par an ; à 30 ans le LMNP rend 6 600 €, soit 781 € de plus par an que la SCPI.
- La revente n’est pas obligatoire. La réintégration des amortissements ne joue qu’à la cession : un bien conservé n’en subit pas l’effet.
5. Avant l’un ou l’autre : le plan d’épargne retraite
À 41 %, chaque euro versé sur un plan d’épargne retraite et déductible économise 0,41 € d’impôt, avant tout placement immobilier. Le mécanisme et le plafond de déduction figurent sur notre page PER individuel et dans notre article sur le plafond de déduction et la loi de finances 2026. Le LMNP et la SCPI complètent cette base : ils produisent un revenu, là où le plan d’épargne retraite réduit l’impôt de l’année.
Questions fréquentes
Le LMNP au réel permet-il de ne jamais payer d’impôt ?
Pas toujours. L’amortissement ne se déduit que dans la limite de la différence entre les loyers et les charges de l’année, et l’excédent se reporte sur les années suivantes. Dans le cas type, 7 500 € d’amortissement face à 6 600 € de résultat supprime l’impôt pendant la détention. À la revente, la plus-value est calculée après retrait des amortissements déduits du prix d’achat.
À partir de quelle date les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value d’un LMNP ?
Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, selon la foire aux questions de l’administration fiscale sur les locations meublées. Les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d’achat initial, ce qui augmente la plus-value imposable. Les biens situés dans certaines résidences gérées pour étudiants et seniors sont exclus.
Un médecin libéral peut-il basculer en loueur en meublé professionnel ?
Le statut professionnel exige plus de 23 000 € de recettes de location meublée et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Un médecin dont les honoraires dépassent ses loyers reste loueur en meublé non professionnel.
Quel taux de prélèvements sociaux pour les loyers meublés et pour les revenus de SCPI en 2026 ?
18,6 % sur la location meublée non professionnelle (contribution sociale généralisée 10,6 %, 0,5 %, 7,5 %) et 17,2 % sur les revenus fonciers, dont les distributions de SCPI (contribution sociale généralisée 9,2 %, 0,5 %, 7,5 %).
Notre position
Nous comparons le LMNP et la SCPI sur vos chiffres : votre tranche, le montant à placer, la durée de détention et le besoin de revenu, et non sur un rendement moyen. Nous construisons le calcul avec votre expert-comptable avant tout achat. Nous percevons des commissions sur les contrats souscrits via notre cabinet.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 28/10/2026.
Sources officielles consultées
- Service-public.gouv.fr, « Location meublée : quel régime d’imposition ? » (micro-BIC, régime réel, amortissement, seuils LMNP et LMP), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (taux 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) : service-public.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, foire aux questions « Régime des locations meublées », mars 2026 (réintégration des amortissements, ventes à partir du 15 février 2025) : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, notice du formulaire 2048-IMM, 2026 (plus-values immobilières : taux de 19 % et 17,2 %, abattements par durée de détention, taxe sur les plus-values élevées, amortissements des biens loués meublés) : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, aide-mémoire de la brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026 (micro-foncier à 15 000 € et 30 %, contribution sociale généralisée sur les revenus fonciers et les locations meublées) : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, notice 1534-NOT-K, 2026 (prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers) : impots.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, « Je vends mon bien immobilier, vais-je payer de la plus-value immobilière ? » (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) : impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, amortissement des biens donnés en location (limite de déduction, report de la fraction écartée) : bofip.impots.gouv.fr
- Loi n° 2026-103 de finances pour 2026, article 4 (barème de l’impôt sur le revenu, tranche à 41 % de 84 577 € à 181 917 € par part).
- Association française des sociétés de placement immobilier et Institut de l’épargne immobilière et foncière, communiqué de presse du 10 février 2026 sur les résultats 2025 (taux de distribution de 4,91 %, recul de 3,45 % du prix de part moyen).
