LMNP ou SCPI pour un kinésithérapeute libéral : que choisir avec 80 000 € à placer ?

1. Combien manque-t-il à la retraite d’un kinésithérapeute à 55 000 € ?

La CARPIMKO verse trois pensions qui s’additionnent : le régime de base, le régime complémentaire et l’avantage social vieillesse (ASV), réservé aux praticiens conventionnés avec l’Assurance maladie. Le cas type : 35 ans de cotisations à 55 000 € de revenu professionnel par an, avant déduction des cotisations sociales, départ à 67 ans, aucune décote. Depuis la réforme de l’assiette sociale de 2026, les cotisations se calculent sur ce revenu diminué d’un abattement de 26 % : l’assiette est de 40 700 €.

Pour retrouver 70 % du revenu, soit 38 500 € par an, il manque 19 855 € par an : la pension remplace 34 % du revenu. Ce chiffre est le besoin que le LMNP ou la SCPI doivent couvrir. Au total, le kinésithérapeute verse 9 166 € à sa caisse en 2026, forfait de 1 022 € d’invalidité-décès compris ; les cotisations de l’URSSAF, qui s’ajoutent, ne sont pas chiffrées ici.

2. Quelle tranche d’impôt : 30 % ou 11 % ? Le calcul réel

Le taux qui compte est la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux appliqué au dernier euro de revenu. Le barème 2026 (revenus de 2025) applique, par part de quotient familial, 11 % de 11 600 € à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €, 41 % jusqu’à 181 917 € (loi n° 2026-103, article 4). Nous calculons l’impôt avec et sans le revenu locatif : la tranche est mesurée sur le supplément réellement imposé, pas supposée. Le revenu imposable de repère est le revenu de 55 000 € diminué des cotisations de la caisse, soit 45 834 €. En retraite, la pension subit l’abattement de 10 % (minimum 454 €, maximum 4 439 € par foyer pour la déclaration de 2026).

Un kinésithérapeute célibataire est à 30 % tant qu’il exerce : son revenu imposable de repère dépasse de 16 255 € le seuil de 29 579 €, et les cotisations de l’URSSAF, non chiffrées, devraient dépasser ce montant pour le faire passer à 11 %. À la retraite, sa pension imposable de 16 781 € le place à 11 %. Un couple à deux parts est à 11 % dès l’activité, puis à 0 % sur ces revenus à la retraite. La fraction déductible de la contribution sociale généralisée et les autres revenus du foyer sont ignorés. Le calcul qui suit applique ces tranches année par année, avec 15 ans d’activité (de 52 à 67 ans) ; la variante à 20 ans ajoute 5 ans de retraite.

3. Les règles du LMNP en 2026

Le LMNP désigne la location d’un logement meublé par un particulier qui n’en fait pas son activité professionnelle. Le statut et le régime d’imposition des loyers comptent autant que le loyer lui-même. Le détail du dispositif figure sur notre page loueur en meublé non professionnel.

4. Les règles de la SCPI en 2026

Une SCPI collecte l’épargne de ses associés, achète des immeubles et leur reverse les loyers nets. Pour un porteur de parts français, ces distributions sont des revenus fonciers, imposés au barème avec les autres revenus. Notre page SCPI décrit le fonctionnement des parts.

5. Les hypothèses et le calcul sur 80 000 € pendant 15 ans

Revenu net annuel moyen pendant la détention, avant revente

Gain net après impôt et prélèvements sociaux selon la durée de détention

Le gain net additionne les revenus nets de chaque année et la valeur nette de sortie, moins les 80 000 € investis. Entre parenthèses : le rendement annuel net moyen, c’est-à-dire le taux de rendement interne du flux (hors inflation).

La sortie du LMNP au réel après 15 ans

La plus-value imposable à l’impôt sur le revenu reste sous 50 000 € : la taxe sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique pas. Si le mobilier n’était pas réintégré, l’impôt de sortie baisserait de 1 043 €.

6. Comment lire le résultat

• La tranche décide. À 30 %, l’amortissement ramène presque à zéro l’impôt annuel du LMNP, mais l’impôt de sortie et le capital immobilisé dans le mobilier et les frais le ramènent à 19 703 € en 15 ans, contre 23 110 € pour la SCPI. Le LMNP au réel ne devance la SCPI à aucune durée de 5 à 35 ans avec 4 400 € de loyers. Pour un couple à deux parts (tranche à 11 %), la SCPI rapporte 12 422 € de plus que le LMNP au réel. À 41 %, l’ordre s’inverse : le LMNP rapporte 18 442 € contre 16 629 €.
• Le micro-BIC est un mauvais choix pour ce profil. Il laisse 14 462 € en 15 ans : l’abattement de 50 % impose 2 200 € par an alors que le réel n’en impose que 403 € la première année.
• Le loyer fait basculer l’ordre. Le LMNP au réel égale la SCPI à 4 842 € de loyers par an, soit 6,05 % du capital. Avec 5 000 € de loyers, le gain du LMNP monte à 24 329 €, avec 5 400 €, à 27 413 € ; la SCPI reste à 23 110 €. Au-delà de 5 000 € de recettes, la cotisation foncière des entreprises s’ajoute aux charges, ce que ces deux lignes ne retiennent pas.
• Le prix de revente joue autant que l’impôt. Une baisse de 10 % du prix donne 14 241 € pour le LMNP et 15 910 € pour la SCPI ; une hausse de 10 %, 25 166 € et 30 310 €. Le gain total dépend plus du prix de revente que du choix du régime.
• Le micro-foncier change la SCPI, mais pas pour tous. Si le kinésithérapeute loue aussi un logement nu en direct, l’abattement de 30 % porte le gain de la SCPI à 31 453 €. Il faut alors que le total des revenus fonciers bruts reste sous 15 000 €.
• L’écart de retraite reste ouvert. Si le bien est gardé 20 ans, 80 000 € rapportent en retraite 2 380 € nets par an en LMNP et 2 820 € en SCPI, soit 12 % et 14 % des 19 855 € manquants. Combler seul l’écart demanderait environ 670 000 € en LMNP ou 560 000 € en SCPI.

Le même calcul selon le profil fiscal (15 ans)

Le troisième profil garde la pension du cas type et suppose 100 000 € de revenu imposable pour le foyer, par exemple avec d’autres revenus : il n’y a pas de bénéfice de 100 000 € dans le cas type.

7. Avant l’un ou l’autre : le plan d’épargne retraite

À 30 %, un versement déductible sur un plan d’épargne retraite économise 0,30 € d’impôt par euro, tout de suite. Le plafond de déduction d’un versement en 2026 est le plus élevé de 10 % du bénéfice imposable de l’année précédente (retenu jusqu’à 8 PASS) et de 10 % du PASS de l’année précédente (BOFiP BOI-IR-BASE-20-50-20) : entre 4 710 € et 37 680 €. Avec 45 834 € de repère, 10 % donnent 4 583 €, sous le plancher : le plafond est de 4 710 €. Le kinésithérapeute économise 1 413 € d’impôt et reste à 30 % sur ses loyers. La fraction non utilisée du plafond se reporte sur les cinq années suivantes. Le PER réduit l’impôt, là où le LMNP et la SCPI produisent un revenu. Le mécanisme figure sur notre page PER individuel et dans notre article sur le plafond de déduction et la loi de finances 2026.

Questions fréquentes

Un kinésithérapeute libéral peut-il rester LMNP ?

Oui. La location meublée est professionnelle seulement si les recettes du foyer excèdent 23 000 € et excèdent aussi les autres revenus d’activité du foyer (BOFiP, paragraphe 40). Avec 4 400 € de loyers face à 55 000 € de revenu, la seconde condition n’est jamais remplie.

Un loyer meublé de 4 400 € par an est-il soumis à la cotisation foncière des entreprises ?

Non. La location meublée est exonérée de cotisation foncière des entreprises quand les recettes sont de 5 000 € ou moins (impots.gouv.fr). Au-dessus, la cotisation est due et s’ajoute aux charges. Le cas type, à 4 400 €, reste sous le seuil de 600 €.

Les amortissements du LMNP sont-ils réintégrés à la revente en 2026 ?

Oui, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 et pour les biens loués au régime réel : le prix d’acquisition est diminué de l’ensemble des amortissements déduits. Dans le cas type, 29 031 € d’amortissements sur 15 ans donnent une plus-value de 23 781 € et 5 223 € d’impôt de sortie. L’administration cite une exception pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors). Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit, donc aucun n’est réintégré.

Peut-on utiliser le micro-foncier pour des parts de SCPI ?

Pas si le foyer ne perçoit que des revenus fonciers issus de parts de sociétés immobilières. Il est ouvert si le foyer déclare aussi les loyers d’un immeuble qu’il détient directement, avec 15 000 € de revenus fonciers bruts au plus et un abattement de 30 %. Sinon, la distribution est imposée en totalité au barème, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.

Quel taux de prélèvements sociaux en 2026 sur un loyer meublé et sur une distribution de SCPI ?

18,6 % sur les loyers meublés non professionnels (contribution sociale généralisée de 10,6 %, 0,5 % et 7,5 %) et 17,2 % sur les revenus fonciers, dont les distributions de SCPI (9,2 %, 0,5 % et 7,5 %). La page de service-public.gouv.fr indique 18,6 % pour le cas général ; le taux de 10,6 % de contribution sur ces revenus non salariés ressort de l’aide-mémoire de la brochure fiscale 2026.

Notre position

Nous partons du relevé de points de la CARPIMKO et de votre avis d’imposition pour mesurer l’écart de retraite et votre tranche réelle, puis nous comparons LMNP et SCPI sur vos chiffres : montant, durée de détention, loyer visé. Nous ne rédigeons pas d’actes et ne donnons pas de conseil juridique ni comptable : le choix du régime, la liasse fiscale et le plan d’amortissement relèvent de votre expert-comptable, l’acquisition de votre notaire. Nous percevons des commissions sur les contrats souscrits via notre cabinet.

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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 28/10/2026.

Sources officielles consultées

• CARPIMKO, « Mes cotisations s’adaptent à mes revenus » (cotisations 2026 des quatre régimes) : carpimko.com
• CARPIMKO, « 2026 : évolution de l’assiette des cotisations sociales et retraites » (abattement de 26 %, taux et bornes 2026, ASV) : carpimko.com
• CARPIMKO, « Comment ma retraite libérale est-elle calculée ? » (valeurs du point 2026, points maximum du complémentaire et de l’ASV) : carpimko.com
• CNAVPL, « Comprendre sa retraite » (557 et 25 points au maximum du régime de base, calcul au prorata de la cotisation, valeur du point 0,6599 €, taux plein à 67 ans) : cnavpl.fr
• Service-Public.fr Entreprendre, « Réforme de l’assiette sociale et du barème des cotisations » (assiette sans déduction des cotisations, abattement de 26 %) : entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? » (barème 2026 sur les revenus de 2025) : service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Revenus d’une location meublée » (micro-BIC 2026, régime réel, amortissement, déficit, seuils LMNP et LMP) : service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (taux 2026) : service-public.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15 avril 2026 (caractère professionnel de la location meublée, paragraphe 40) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, amortissement des biens donnés en location (limite de déduction, report) : bofip.impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, « Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE (cotisation foncière des entreprises) ? » (exonération sous 5 000 € de recettes) : impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, foire aux questions « Régime des locations meublées », mars 2026 (réintégration des amortissements pour les cessions à compter du 15 février 2025, exception des résidences gérées) : impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, notice du formulaire 2048-IMM, 2026 (taux de 19 % et 17,2 %, abattements par durée de détention, seuil de 50 000 € de la taxe sur les plus-values élevées, forfait de 7,5 % des frais d’acquisition, amortissements du bien loué meublé) : impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, aide-mémoire (abattement de 10 % sur les pensions, contribution sociale généralisée de 9,2 % sur les revenus fonciers et de 10,6 % sur les autres revenus) : impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers (micro-foncier, parts de sociétés immobilières, page 158) : impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-IR-BASE-20-50-20, limites de déduction des cotisations d’épargne retraite (plafond des travailleurs non salariés, report sur cinq ans) : bofip.impots.gouv.fr
• Loi n° 2026-103 de finances pour 2026, article 4 (barème de l’impôt sur le revenu) ; loi n° 2025-127 de finances pour 2025, article 84 (plus-values des biens loués meublés) ; plafond annuel de la Sécurité sociale : 48 060 € en 2026, 47 100 € en 2025.
• Association française des sociétés de placement immobilier et Institut de l’épargne immobilière et foncière, communiqué de presse du 10 février 2026 sur les résultats 2025 (taux de distribution moyen de 4,91 %, recul de 3,45 % du prix de part moyen) : aspim.fr

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