En résumé…
Le premier professionnel est le notaire chargé de la vente : il calcule la plus-value imposable et l’impôt, prépare la déclaration et paie l’impôt au service de la publicité foncière. Le représentant fiscal s’ajoute si vous résidez hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, sauf dispense : ni le notaire, ni l’avocat, ni l’expert-comptable ne peuvent l’être. Le conseiller patrimonial intervient avant la vente (vendre ou non, et quand) et après (que faire du produit).
Balmont Conseil est un cabinet non indépendant au sens réglementaire : il perçoit des commissions sur les contrats souscrits, et peut aussi facturer une mission sur mesure à l’heure.
Un propriétaire parti vivre à l’étranger signe une promesse de vente sur son appartement lyonnais. Le notaire lui demande le nom de son représentant fiscal. Son expert-comptable ne peut pas l’être, et lui ne sait pas s’il en a besoin. Voici qui fait quoi, dans quel ordre, avec quels documents.
1. Cinq professionnels, cinq rôles différents
| Professionnel | Ce qu’il fait | Ce qu’il ne fait pas |
|---|---|---|
| Notaire | Traite avec l’administration fiscale, calcule la plus-value imposable et l’impôt, prépare la déclaration, paie l’impôt au service de la publicité foncière | Ne peut pas être représentant fiscal |
| Représentant fiscal | Représente le vendeur non-résident auprès de l’administration et répond du paiement du prélèvement | N’est ni notaire, ni avocat, ni expert-comptable |
| Expert-comptable | Contrôle le calcul et prépare la déclaration de revenus où le montant doit figurer | Ne peut pas être représentant fiscal |
| Avocat fiscaliste | Analyse la convention fiscale et la résidence fiscale ; traite un désaccord avec l’administration | Ne peut pas être représentant fiscal |
| Conseiller patrimonial | Chiffre l’option de vendre ou garder, choisit le moment, prépare l’usage du produit de la vente | Ne rédige pas l’acte et ne remplace pas le notaire |
Selon le BOFiP (BOI-RFPI-PVINR-30-20, version en vigueur depuis le 22 janvier 2025), un représentant fiscal peut être l’acheteur, s’il est fiscalement domicilié en France, une banque ou un établissement de crédit exerçant en France, ou toute personne accréditée par l’administration. Le BOFiP déclare incompatibles avec cette activité les professions de notaire, d’avocat et d’expert-comptable. Il doit présenter des garanties financières (service-public.gouv.fr).
2. Faut-il un représentant fiscal ? Cela dépend de votre pays de résidence
| Votre situation | Représentant fiscal |
|---|---|
| Vous résidez dans l’UE ou l’EEE, dans un État lié à la France par les conventions d’assistance administrative et de recouvrement | Non obligatoire |
| Vous résidez au Liechtenstein, ou dans un territoire d’outre-mer comme la Nouvelle-Calédonie ou la Polynésie française | Obligatoire, comme hors de l’UE et de l’EEE |
| Vous résidez hors de l’UE et de l’EEE (Suisse, Royaume-Uni, Émirats arabes unis…) | Obligatoire, sauf dispense |
| Prix de cession inférieur ou égal à 150 000 €, apprécié par cédant (un couple compte pour un seul cédant) | Dispense automatique |
| Plus-value entièrement exonérée du fait de la durée de détention | Dispense automatique |
| Vente d’une ancienne résidence principale exonérée | Dispense automatique |
Le représentant fiscal est tenu pour responsable du paiement du prélèvement : le contribuable et lui peuvent être poursuivis indistinctement. Le choix se fait donc avant la signature de l’acte. Détail : le représentant fiscal en cas de vente.
3. Les taux en vigueur en 2026
Selon service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 15 avril 2026), la plus-value immobilière, après abattement, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et un non-résident est imposé dans les mêmes conditions qu’un résident. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % en 2026 sur les plus-values immobilières, mais une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026).
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute ; en pratique, le notaire la calcule (détail de la surtaxe).
Concrètement. Exemple chiffré, sans valeur de calcul définitif : un bien détenu depuis 10 ans, avec 60 000 € de plus-value avant abattement. Cinq années comptent de la 6e à la 10e : abattement de 30 % pour l’impôt (base de 42 000 €) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (base de 55 050 €). Impôt : 42 000 € × 19 % = 7 980 €. Prélèvements sociaux : 55 050 € × 17,2 % = 9 468,60 €, soit 17 448,60 € au total ; pour une personne affiliée à l’EEE ou à la Suisse, 55 050 € × 7,5 % = 4 128,75 €, soit 12 108,75 €. Le notaire fait le calcul réel ; voir aussi le calcul et les taux pour un non-résident.
4. Les exonérations qui changent le choix du professionnel
- Résidence principale. Un non-résident est exonéré, sous conditions, si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de son domicile fiscal hors de France, et si le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre le départ et la vente. Un départ en 2026 donne donc jusqu’au 31 décembre 2027. Voir vendre sa résidence principale avant ou après le départ.
- Autre résidence. Exonération dans la limite de 150 000 € de plus-value, si vous êtes ressortissant d’un pays de l’UE ou de l’EEE ayant une convention avec la France et avez été fiscalement domicilié en France de façon continue au moins 2 ans. La vente intervient au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le transfert du domicile ; aucun délai n’est imposé si vous avez la libre disposition du logement depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente.
Plus un dossier est proche d’une limite, par exemple une vente en décembre de l’année limite, plus il mérite une lecture écrite par un avocat ou un expert-comptable avant la signature.
5. Calendrier et documents
| Moment | Qui agit | Ce qui se décide |
|---|---|---|
| Avant la promesse de vente | Vous, avec un conseiller patrimonial | Vendre maintenant ou plus tard, selon la durée de détention et les délais d’exonération |
| Entre promesse et acte | Notaire, avocat ou expert-comptable | Dispense ou désignation d’un représentant fiscal ; calcul prévisionnel de la plus-value |
| Pour l’acte de vente | Notaire | Calcul final, déclaration, paiement au service de la publicité foncière |
| Printemps suivant | Vous, ou votre expert-comptable | Report du montant de la plus-value déclarée par le notaire dans la déclaration de revenus |
Les documents à réunir
- l’acte d’acquisition du bien et tout justificatif de sa date d’entrée dans votre patrimoine ;
- vos justificatifs de domicile fiscal à l’étranger et la date de votre départ de France ;
- pour une exonération de résidence principale, la preuve que le logement n’a pas été prêté ou loué depuis le départ ;
- pour le taux de 7,5 %, le justificatif d’affiliation à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de la Suisse ;
- pour l’exonération de 150 000 €, la preuve de votre nationalité et de 2 années de domicile fiscal continu en France.
Pour les étapes complètes, voir vendre un bien en France quand on est non-résident.
Pour le technicien. Article 244 bis A du CGI (représentant accrédité ; exonération de l’ancienne résidence principale au 1 du I), tel que cité par le BOFiP ; article 150 U, II-2° du CGI (délai de cession porté de 5 à 10 ans pour les cessions depuis le 1er janvier 2019, loi n° 2018-1317, art. 43). BOI-RFPI-PVINR-30-20 : § 30 (dispense UE/EEE), § 120 (incompatibilités), § 180 (seuil de 150 000 €), § 270 (responsabilité du représentant). BOI-RFPI-PVINR-20-20 : § 50 (taux de 19 %), § 80 (prélèvements sociaux).
Notre position
Engagez le notaire et décidez du représentant fiscal avant la promesse, pas après. Si vous résidez hors de l’UE et de l’EEE, ne cherchez pas ce rôle chez votre notaire, votre avocat ou votre expert-comptable. Si votre prix de vente est de 150 000 € ou moins, ou si votre bien est détenu depuis longtemps, vérifiez d’abord la dispense. Et si l’exonération de la résidence principale est en vue, comptez en années civiles : le 31 décembre de l’année suivant le départ ne se rattrape pas.
Balmont Conseil, SASU créée en janvier 2013, conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF et courtier en assurance (ORIAS 13003497), travaille avec un réseau de notaires, avocats et experts-comptables internationaux ; le premier échange est gratuit, à Lyon ou en visioconférence.
Questions fréquentes
Mon notaire peut-il être mon représentant fiscal ?
Non. Le BOFiP déclare la profession de notaire incompatible avec la représentation fiscale, comme celles d’avocat et d’expert-comptable.
Quel est le taux d’impôt sur la plus-value d’un non-résident ?
19 % pour l’impôt, après abattement pour durée de détention, et 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, ou 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse.
Jusqu’à quand puis-je vendre mon ancienne résidence principale sans impôt ?
Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de votre départ, à condition que le logement n’ait pas été mis à la disposition d’un tiers entre-temps, selon service-public.gouv.fr.
Vous vendez un bien en France depuis l’étranger ?
Le premier échange est gratuit, à Lyon ou en visioconférence. Apportez l’acte d’acquisition, la date de votre départ et votre pays de résidence.
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Le premier entretien sert à établir votre position exacte et à dire s’il y a quelque chose à faire — parfois il n’y a rien, et nous le disons aussi. Trente minutes, sans engagement.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 24/10/2026.
Sources officielles consultées
- Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026)
- Service-Public.fr — Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements (fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026)
- BOFiP — BOI-RFPI-PVINR-30-20 : désignation d’un représentant accrédité (version en vigueur depuis le 22 janvier 2025)
- BOFiP — BOI-RFPI-PVINR-20-20 : taux du prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents (version du 29 juin 2022)
- BOFiP — Actualité : exonération des plus-values immobilières des non-résidents, loi de finances pour 2019, art. 43
