Le viager occupé est une vente en viager dans laquelle le vendeur conserve, jusqu’à son décès, l’usufruit ou un droit d’usage du bien vendu. Il continue donc de vivre dans son logement tout en percevant un bouquet et une rente.

Comment ça marche

Le droit d’usage permet d’habiter le logement, mais pas de le louer. L’acheteur, lui, n’utilise pas le bien tant que le vendeur est en vie : il ne le récupère libre qu’à son décès. La durée de cette attente est inconnue : elle dépend de la durée de vie du vendeur.

Ce que le notaire prend en compte

Il calcule la rente selon des barèmes, à partir de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien, du bouquet et des loyers potentiels. Une clause d’indexation, par exemple sur l’indice des prix à la consommation, révise la rente automatiquement.

Protections du vendeur

  • Clause résolutoire : le vendeur reprend son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées.
  • Clause pénale : il peut conserver le bouquet en cas de résiliation.
  • Règle des 20 jours : si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature, la vente n’est pas valable.
  • Maladie : l’acheteur ne doit pas avoir connu une maladie dont le vendeur était atteint.

Comme la valeur totale de la rente dépend de la durée de vie du vendeur, elle reste incertaine pour les deux parties.

À retenir

  • En viager occupé, le vendeur garde l’usufruit ou un droit d’usage jusqu’à son décès.
  • L’acheteur ne dispose du bien qu’au décès du vendeur.
  • Les protections portent sur le paiement de la rente, le bouquet et la validité de la vente.

Pour aller plus loin

Définitions liées

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