La société civile de construction-vente (SCCV) est une société constituée pour construire, ou faire construire, un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre, en totalité ou par lots. Elle est créée pour une opération précise et se dissout lorsque celle-ci est terminée.
Comment fonctionne une société civile de construction-vente ?
Qui sont les associés ?
Les associés sont en général un promoteur et, parfois, des investisseurs ou des propriétaires du terrain. Chacun détient des parts. Le gérant, souvent le promoteur, conduit l’opération : achat du terrain, permis de construire, travaux, ventes.
Comment l’opération se termine-t-elle ?
Les logements sont vendus aux acquéreurs, souvent sur plan avant achèvement. Le prix encaissé rembourse les dépenses et les emprunts. Le solde, s’il est positif, est réparti entre associés. La société est ensuite dissoute.
Un exemple fictif
Une opération coûte 2 000 000 euros (terrain, travaux, frais) et les ventes rapportent 2 600 000 euros. Le résultat avant impôt est de 600 000 euros. Un associé qui détient 10 % des parts reçoit 10 % de ce résultat, soit 60 000 euros. Chiffres inventés ; un chantier peut aussi finir en perte.
Quels sont les points de vigilance ?
- Les associés d’une société civile répondent des dettes de la société au-delà de leur apport, proportionnellement à leur part. Le risque ne se limite pas à la mise de départ.
- Un associé investisseur dépend de la solidité du promoteur et de la réussite de la commercialisation.
- Les ventes d’immeubles à construire sont encadrées par des garanties, notamment d’achèvement des travaux. Elles se vérifient avant toute signature.
- Les parts d’une société de ce type sont peu liquides : leur revente avant la fin de l’opération est difficile.
- Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque associé et de la manière dont l’opération est menée.
Pourquoi cette structure attire-t-elle des investisseurs ?
Elle permet de participer à une opération immobilière précise sans créer d’entreprise permanente. L’espoir de gain est lié au succès de la vente. Les risques le sont aussi : retard, défaut d’un acquéreur, dépassement de coûts. Lire les statuts, le plan de financement et les garanties de l’opération est indispensable avant de s’engager.
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
