Capacité d’emprunt : définition, calcul et exemple

La capacité d’emprunt est le montant maximal qu’une banque accepte de prêter à un emprunteur, compte tenu de ses revenus, de ses charges et de la durée du prêt. On parle aussi de capacité d’endettement.

Comment est calculée la capacité d’emprunt ?

De la mensualité au capital

Le calcul part de la mensualité que le budget peut supporter. Elle dépend des revenus, des crédits déjà en cours, du taux d’intérêt, de la durée et du coût de l’assurance emprunteur. Pour une même mensualité, une durée plus longue ou un taux plus bas augmente le capital empruntable.

Quel repère les banques utilisent-elles ?

Elles examinent le taux d’endettement, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Le site officiel service-public.gouv.fr indique qu’il doit en règle générale rester inférieur à 35 %.

Un exemple fictif

Un ménage dispose de 4 000 euros de revenus nets par mois et rembourse déjà un crédit de 200 euros. Avec un taux d’endettement de 35 %, la charge totale de crédit atteint 1 400 euros, soit 1 200 euros de mensualité disponible pour le nouveau prêt. Hypothèses de calcul : durée de 20 ans, taux de 3 % par an, hors assurance. Le capital correspondant est d’environ 216 000 euros. Le taux et la durée sont des hypothèses d’école, pas des conditions de marché.

Quels points de vigilance sur la capacité d’emprunt ?

• Une simulation donne un ordre de grandeur. Seule la banque s’engage, après étude du dossier.
• Une capacité d’emprunt élevée ne garantit pas un budget confortable : le reste à vivre mesure ce qui reste après les mensualités et les charges.
• L’assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier s’ajoutent au coût du projet et réduisent le montant réellement disponible pour le bien.
• Les revenus variables, comme les primes ou les revenus locatifs, sont examinés avec prudence et peuvent n’être retenus que pour partie.

Quelle différence avec le taux d’endettement et le reste à vivre ?

La capacité d’emprunt répond à la question « combien puis-je emprunter ? ». Le taux d’endettement mesure le poids des crédits dans les revenus. Le reste à vivre mesure ce qu’il reste pour vivre. Un dossier solide se lit avec les trois repères, car un seul ne suffit pas à juger l’équilibre d’un budget. Le projet gagne à être étudié avec l’apport disponible et la durée souhaitée.

À consulter aussi dans le lexique

• CARMF
• Capacité d’autofinancement (CAF)
• Carnet d’ordres
• Caisse des dépôts et consignations
• Carpimko
• Cadastre

Voir aussi