La donation de son vivant d’une maison avec usufruit consiste à donner la nue-propriété en gardant le droit d’y vivre ou de la louer. Seule la nue-propriété est taxée : 60 % de la maison si le donateur a entre 61 et 70 ans. Au 31 octobre 2026, chaque enfant reçoit 100 000 € sans droits tous les 15 ans.
Cette donation est l’une des plus efficaces pour transmettre un bien immobilier sans en perdre l’usage. Elle a aussi des règles précises sur les charges, la vente et les frais, que voici, avec deux cas chiffrés. Pour mesurer l’effet de l’âge sur le coût, lisez aussi notre article donner la nue-propriété à 55 ans plutôt qu’à 75 ans.
Comment fonctionne une donation avec réserve d’usufruit ?
Le droit de propriété se divise en deux parts. L’usufruitier (vous) utilise le bien, le loue et en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire (votre enfant) détient la propriété, mais ses pouvoirs sont limités tant que l’usufruit dure. L’usufruit est temporaire : il s’éteint notamment au décès de l’usufruitier.
Pour une maison, l’acte notarié est obligatoire. Le bénéficiaire doit accepter la donation expressément.
Quelle valeur est taxée : le barème de l’article 669 du CGI
La part taxée dépend de l’âge du donateur au jour de la donation :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété (taxée) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété vaut peu, donc moins la base taxable est élevée. Sur la nue-propriété ainsi valorisée, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant s’applique, puis le barème des droits de donation.
Quels abattements et quel barème s’appliquent à la donation ?
L’abattement dépend du lien de parenté et se renouvelle tous les 15 ans entre le même donateur et le même bénéficiaire, selon service-public.gouv.fr.
| Bénéficiaire | Abattement tous les 15 ans |
|---|---|
| Enfant | 100 000 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 € |
| Conjoint ou partenaire de Pacs | 80 724 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
En ligne directe, la part taxable après abattement est imposée selon le barème suivant.
| Part taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Qui paie quoi après la donation ?
- L’usufruitier paie la taxe foncière, assure l’entretien courant et règle l’impôt sur la fortune immobilière selon la valeur du bien. Ses loyers éventuels sont imposables.
- Le nu-propriétaire paie les grosses réparations, c’est-à-dire le gros-œuvre, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier.
- Pour vendre la pleine propriété, il faut l’accord des deux. Le prix est ensuite réparti selon la valeur de chaque droit.
Que se passe-t-il au décès du donateur ?
L’usufruit s’éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires : la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’est pas taxée (article 1133 du CGI). La valeur de la maison au moment du décès est sans incidence sur les droits : seule compte la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. Si la maison prend de la valeur, la plus-value profite donc aux enfants, hors droits. Pour le détail, voir le décès de l’usufruitier.
Le rappel fiscal de 15 ans (article 784 du CGI) continue de s’appliquer : la donation compte dans les droits d’une succession ouverte dans les 15 ans, et l’abattement se reconstitue au-delà.
Quels sont les frais d’une donation de maison ?
Les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur en pleine propriété du bien, même si seule la nue-propriété est donnée et même si vous gardez l’usufruit (article A444-67 du Code de commerce, selon notaires.fr). Ils suivent un barème réglementé : demandez au notaire un devis chiffré avant de signer. S’ajoute la taxe de publicité foncière de 0,60 % pour un bien immobilier. Les droits de donation, eux, sont dus dès le jour de la donation et réglés par virement sur le compte du notaire.
Quels sont les pièges à éviter ?
- La donation est irrévocable, sauf vice de forme, charges non exécutées, ingratitude ou naissance d’un enfant si l’acte l’avait prévu.
- La réserve héréditaire : si la donation dépasse la quotité disponible (1/2 avec un enfant, 1/3 avec deux, 1/4 avec trois ou plus), les autres enfants peuvent demander la réduction.
- Les inégalités entre enfants : une donation-partage fige la valeur des biens au jour de la donation et évite les contestations.
- L’impôt sur la fortune immobilière : l’usufruitier le paie, la donation n’en allège donc pas la charge tant que l’usufruit dure.
- Le notaire obligatoire : une donation immobilière sans acte notarié n’est pas valable.
Comment se déroule la donation, étape par étape ?
- Faites estimer la maison à sa valeur de marché : elle sert de base au calcul de la nue-propriété.
- Calculez avec le notaire la part taxée selon votre âge, l’abattement de chaque enfant et les droits de donation.
- Décidez de la répartition entre enfants, et du recours éventuel à une donation-partage.
- Signez l’acte devant notaire, avec l’acceptation de la donation par les bénéficiaires.
- Réglez les droits et les frais par virement au notaire, qui fait publier l’acte au service de publicité foncière.
Cas concret : une maison de 600 000 € donnée à deux enfants
Situation. Claire, 66 ans, veuve, vit dans une maison du 5e arrondissement de Lyon estimée à 600 000 €. Elle a deux enfants et souhaite leur transmettre sans quitter les lieux.
Problème. Si la maison est transmise à son décès, chaque enfant reçoit 300 000 €, soit 200 000 € taxables après abattement et 38 194,35 € de droits. Total : 76 388,70 €.
Stratégie. Claire donne la nue-propriété à ses deux enfants et garde l’usufruit. À 66 ans, la nue-propriété vaut 60 %, soit 360 000 €, donc 180 000 € par enfant. Après l’abattement de 100 000 €, 80 000 € sont taxables : 14 194,35 € de droits par enfant, soit 28 388,70 €.
Résultat. 48 000 € de droits économisés (76 388,70 € moins 28 388,70 €). L’économie vient de l’usufruit de 240 000 € qui sort de l’assiette : il n’est taxé ni à la donation, ni au décès de Claire. Les frais de notaire et la taxe de publicité foncière s’y ajoutent.
Cas concret : un couple de 62 et 64 ans, une maison de 800 000 € en commun
Situation. Anne et Paul, 62 et 64 ans, possèdent ensemble une maison de 800 000 € à Caluire, chacun pour moitié. Ils ont deux enfants.
Problème. Si la maison est transmise à leurs décès, chaque parent transmet directement sa moitié, soit 400 000 €, donc 200 000 € par enfant et 100 000 € taxables après abattement. Les droits sont de 18 194,35 € pour chaque couple parent-enfant, soit 72 777,40 € au total.
Stratégie. Anne et Paul donnent la nue-propriété à leurs enfants et gardent l’usufruit. À 62 et 64 ans, la nue-propriété vaut 60 % : 480 000 € au total, soit 120 000 € par enfant et par parent. Chaque parent utilise ainsi l’abattement de 100 000 € de chaque enfant : 4 abattements au total, soit 400 000 €.
Résultat. Il reste 20 000 € taxables pour chaque couple parent-enfant : 2 194,35 € de droits, soit 8 777,40 € pour l’ensemble. L’économie est de 64 000 € par rapport à une transmission à leurs décès. Le calcul suppose que les abattements n’ont pas déjà servi au cours des 15 dernières années.
Donation en nue-propriété, donation en pleine propriété ou succession : que choisir ?
| Option pour la maison de Claire (600 000 €, deux enfants) | Droits payés par les enfants | Ce que Claire garde |
|---|---|---|
| Transmission à son décès | 76 388,70 € | La pleine propriété jusqu’au décès |
| Donation en pleine propriété à 66 ans | 76 388,70 € | Rien : la maison appartient aux enfants |
| Donation en nue-propriété à 66 ans | 28 388,70 € | L’usufruit : usage et loyers |
La donation en pleine propriété coûte autant que la succession, car aucune décote ne s’applique et les 300 000 € reçus par enfant sont taxés de la même façon. Elle ne se justifie que pour renouveler l’abattement de 100 000 € plus tôt. La réserve d’usufruit est ce qui fait la différence.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, compare pour votre maison la donation en nue-propriété, la donation-partage et la transmission à la succession, chiffres à l’appui, en tenant compte de votre âge, de vos autres biens et de l’impôt sur la fortune immobilière. Nous coordonnons ensuite le notaire. Prenez rendez-vous avec le cabinet.
FAQ sur la donation avec réserve d’usufruit
Peut-on vendre une maison donnée avec réserve d’usufruit ?
Oui, mais la vente de la pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix est réparti entre eux selon la valeur de leur droit au jour de la vente.
Qui paie la taxe foncière après une donation en nue-propriété ?
L’usufruitier, c’est-à-dire le donateur qui a gardé l’usufruit. Le nu-propriétaire ne paie que les grosses réparations de gros-œuvre.
Comment calcule-t-on la valeur de la nue-propriété d’une maison ?
On applique à la valeur de la maison un pourcentage fixé par l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier. À 66 ans, la nue-propriété vaut 60 %. À 56 ans, elle vaut 50 %.
Les enfants paient-ils des droits au décès de l’usufruitier ?
Non, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’est pas taxée. Le rappel fiscal de 15 ans peut néanmoins s’appliquer si le décès intervient moins de 15 ans après la donation.
Un notaire est-il obligatoire pour donner une maison ?
Oui. La donation d’un bien immobilier passe obligatoirement par un acte notarié, qui est ensuite publié au service de publicité foncière.
Quel abattement pour une donation à un petit-enfant ?
L’abattement est de 31 865 € tous les 15 ans pour une donation d’un grand-parent à un petit-enfant, contre 100 000 € pour un enfant.
Comment les droits de donation sont-ils payés ?
Ils sont dus dès le jour de la donation. Pour une donation notariale, le paiement se fait par virement sur le compte du notaire, qui le reverse à l’administration.
Que devient l’abattement si les parents donnent chacun la moitié de la maison ?
Chaque parent dispose de l’abattement de 100 000 € pour chaque enfant. Un couple qui donne à deux enfants utilise donc quatre abattements, soit 400 000 €, comme dans le deuxième cas chiffré.
Sources : « En quoi consiste l’usufruit ? » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 3 juillet 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Faire une donation » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 5 octobre 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Droits de donation – Calcul et paiement » (service-public.gouv.fr, fiche F14205, consultée le 31 octobre 2026) ; « Droits de donation – Biens imposables » et « Droits de donation – Abattements » (service-public.gouv.fr, fiche F14203, consultée le 31 octobre 2026) ; « Donations par acte notarié » (impots.gouv.fr, modifiée le 7 janvier 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; notaires.fr, « Donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit : base de calcul des émoluments » (consultée le 31 octobre 2026).
