Le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 : c’est la date limite actuelle, fixée par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024. Au 30 octobre 2026, aucune prolongation au-delà n’est votée. Il offre 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt pour 6, 9 ou 12 ans de location d’un logement ancien rénové.
Si vous visez ce dispositif, il faut donc raisonner à rebours : une acquisition, des travaux à lancer et une location à mettre en place avant la fin 2027. Voici ce qui est voté, ce qui ne l’est pas, les conditions à remplir et ce que cela donne en euros.
Le dispositif Denormandie est-il prolongé, et jusqu’à quand ?
Oui, jusqu’au 31 décembre 2027. Le dispositif, prévu à l’article 199 novovicies du Code général des impôts, s’applique aux opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Il avait déjà été prolongé à plusieurs reprises. La dernière échéance en date résulte de l’article 42 de la loi du 9 avril 2024.
Depuis, la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n’a modifié ni le principe ni la date : l’analyse juridique de l’ANIL la confirme et indique que le dispositif reste ouvert aux nouveaux investisseurs jusqu’au 31 décembre 2027, comme Loc’Avantages.
Une prolongation jusqu’en 2030 est-elle prévue ?
Non, pas à ce jour. Des amendements au projet de loi de finances ont proposé de repousser l’échéance au 31 décembre 2030 : celui déposé au Sénat a été retiré. Interrogé par un député, le ministère du Logement a répondu le 14 avril 2026 qu’il ne s’engageait pas sur une prolongation. Il a seulement annoncé un rapport d’évaluation au Parlement avant le 30 septembre 2027, qui éclairera la décision.
Notre lecture : ce rapport sera remis trois mois seulement avant la fin du dispositif, ce qui laisse peu de temps pour décider d’une suite. Ne bâtissez pas un projet sur une prolongation hypothétique. Si votre acquisition n’est pas réalisée à temps, l’avantage disparaît.
Quels sont les taux de réduction d’impôt Denormandie ?
La réduction dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le logement, nu et en résidence principale du locataire.
| Durée de location | Réduction d’impôt (Hexagone) | Pour 165 000 € d’opération |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 19 800 € |
| 9 ans | 18 % | 29 700 € |
| 12 ans | 21 % | 34 650 € |
L’assiette est le coût total de l’opération, achat et travaux compris. Elle est plafonnée à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré de surface habitable. L’avantage est étalé sur la durée de l’engagement : sur 12 ans, vous récupérez 1/12e du total chaque année. Il rentre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, soit 10 000 € par an dans l’Hexagone selon l’ANIL.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Où le logement doit-il se situer ?
Le logement doit se trouver dans l’une de ces zones :
- une commune au besoin de réhabilitation marqué en centre-ville (le plan Action cœur de ville) ;
- une commune signataire d’une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) : le ministère en comptait plus de 2 220 communes, via 920 conventions signées ;
- une commune au besoin de réhabilitation important, une copropriété en difficulté sous procédure de rétablissement, ou le périmètre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD).
Votre ville n’est pas dans la liste ? Alors le Denormandie ne s’applique pas, quelle que soit la qualité du bien.
Quels travaux sont exigés ?
- Ils représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Ils remplissent une de ces conditions : améliorer la performance énergétique d’au moins 20 %, créer de nouvelles surfaces habitables, ou combiner deux des cinq types de travaux listés (murs, toitures, fenêtres, chaudière, eau chaude).
- Ils sont réalisés par un professionnel et terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
- Le logement atteint au minimum l’étiquette énergétique E après travaux.
Quelles règles de location respecter ?
Location nue, en résidence principale du locataire, pour au moins six ans, avec une prise d’effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Ces plafonds suivent le barème de l’investissement locatif intermédiaire publié chaque année au BOFiP. Pour 2026 :
| Zone | Loyer maximum (€/m²/mois, hors charges) | Ressources annuelles du locataire : personne seule | Couple |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | 44 344 € | 66 276 € |
| A | 14,64 € | 44 344 € | 66 276 € |
| B1 | 11,80 € | 36 144 € | 48 268 € |
| B2 et C | 10,26 € | 32 530 € | 43 439 € |
Denormandie et autres dispositifs : que peut-on cumuler ?
- Cumul possible avec le micro-foncier, les aides d’Action Logement, une subvention de l’Anah et les certificats d’économies d’énergie.
- Pas de cumul avec Loc’Avantages ni avec Louer abordable (dispositif « Cosse ») sur le même logement.
- Exclusion des immeubles classés ou inscrits aux monuments historiques, ou labellisés par la Fondation du patrimoine.
- Pas de cumul, pour un même logement, avec les nouveaux dispositifs Jeanbrun.
Denormandie ou statut du bailleur privé (Jeanbrun) : lequel choisir ?
La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun », avec un volet ancien. La logique est différente : au lieu d’une réduction d’impôt calculée sur l’opération, il s’agit d’une déduction sur les revenus fonciers fondée sur l’amortissement du prix d’acquisition.
| Denormandie | Jeanbrun (ancien) | |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % | Déduction sur les revenus fonciers, base de 80 % du prix d’acquisition majorée de certains travaux |
| Travaux | Au moins 25 % du coût total | Au moins 30 % du prix d’acquisition, critères de réhabilitation lourde, classe A ou B |
| Calendrier | Jusqu’au 31 décembre 2027 | Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 |
Notre position : le Denormandie se compare au Jeanbrun sur un bien précis, chiffres en main. Le Denormandie demande moins de travaux et fonctionne comme une économie d’impôt directe. Le Jeanbrun vise une rénovation plus lourde mais court un an de plus. Le bon choix dépend de votre taux d’imposition, du prix d’achat et de la zone, pas d’un effet de mode. Autre point à noter : des travaux inférieurs à 30 % du prix d’acquisition ne suffisent pas pour le Jeanbrun dans l’ancien, alors qu’ils peuvent suffire pour le Denormandie.
Cas concret : Denormandie sur un appartement à rénover
Situation. Un chef d’entreprise lyonnais de 52 ans, imposé dans la tranche à 41 %, veut réduire son impôt tout en se constituant un bien locatif. Il repère un appartement de 50 m² dans une commune éligible, en zone B1, acheté 120 000 €.
Problème. Le bien est ancien, avec une étiquette énergétique faible. Les travaux de rénovation (isolation, fenêtres, chauffage) sont chiffrés à 45 000 €. Sont-ils suffisants pour ouvrir droit au Denormandie, et quelle économie d’impôt en attendre ?
Stratégie. Coût total de l’opération : 120 000 € + 45 000 € = 165 000 €. Les travaux, conçus pour améliorer la performance énergétique d’au moins 20 %, représentent 27,3 % de ce coût, au-dessus du minimum de 25 %. Le plafond de 5 500 € par m² autorise 275 000 € pour 50 m², et celui de 300 000 € n’est pas atteint : la totalité de 165 000 € est retenue. Il s’engage à louer nu pendant 12 ans, à un loyer qui respecte le plafond de zone B1 (11,80 € le m² en 2026).
Résultat. Réduction d’impôt de 21 % × 165 000 € = 34 650 €, soit 2 887,50 € par an pendant 12 ans, bien en dessous du plafond global de 10 000 € par an. Avec un engagement de 6 ans, l’avantage tombe à 19 800 € ; à 9 ans, il est de 29 700 €. Cet avantage ne rend pas le bien meilleur : l’opération doit tenir sans la réduction d’impôt, avec un prix d’achat cohérent avec le marché local et un loyer plafonné qui couvre le crédit éventuel.
Que faire avant la fin 2027 ?
- Vérifiez que la commune figure parmi les communes éligibles (Action cœur de ville ou ORT) avant même de visiter.
- Faites chiffrer les travaux par un professionnel avant la signature, pour vérifier le seuil de 25 % et la nature des travaux.
- Calculez le loyer plafonné de la zone et testez l’opération sans la réduction d’impôt.
- Comparez avec le Jeanbrun et avec le déficit foncier, notamment si vous êtes fortement imposé. Voir notre article sur le déficit foncier et les travaux déductibles.
- Prévoyez de la marge : les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition, et la location doit débuter dans les 12 mois.
Pour replacer cette décision parmi les autres options locatives, consultez notre approche de l’investissement immobilier locatif défiscalisant.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, à Lyon depuis bientôt 14 ans, vous aide à comparer le Denormandie, le Jeanbrun, le déficit foncier et le LMNP sur votre situation : taux d’imposition, patrimoine existant, horizon de détention. Nous chiffrons chaque scénario avant que vous vous engagiez, puis nous vous mettons en relation avec les bons interlocuteurs pour la suite du projet, y compris pour le financement via nos partenaires bancaires. Prenez rendez-vous avec nous pour étudier votre projet avant la fin 2027.
FAQ
Le dispositif Denormandie existe-t-il encore en 2026 ?
Oui. Il est ouvert aux nouveaux investisseurs jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve de remplir les conditions de zone, de travaux et de location. La loi de finances pour 2026 ne l’a pas modifié.
Le Denormandie sera-t-il prolongé après 2027 ?
Aucune prolongation n’est votée. Un amendement visant 2030 a été retiré et le ministère s’est limité à annoncer un rapport d’évaluation avant le 30 septembre 2027. Mieux vaut planifier l’opération dans le délai actuel.
Quelle part de travaux faut-il pour le Denormandie ?
Au moins 25 % du coût total de l’opération (achat plus travaux). Les travaux doivent aussi améliorer la performance énergétique d’au moins 20 %, créer de la surface habitable, ou combiner deux des cinq types de travaux listés.
Peut-on cumuler Denormandie et Loc’Avantages ?
Non, pas sur le même logement. Le Denormandie reste en revanche cumulable avec le micro-foncier, une subvention de l’Anah, les aides d’Action Logement et les certificats d’économies d’énergie.
Où le Denormandie s’applique-t-il ?
Dans les communes du plan Action cœur de ville, celles signataires d’une convention ORT, les communes à besoin de réhabilitation important, ainsi que certaines copropriétés en difficulté. Le ministère recense plus de 2 220 communes en ORT.
Sources : ANIL, « Dispositif Denormandie » (anil.org, consulté le 30 octobre 2026) ; ANIL, « Analyse juridique : loi de finances pour 2026 » (anil.org, consultée le 30 octobre 2026) ; question écrite n° 12303 et réponse du ministère de la Ville et du Logement du 14 avril 2026 (questions.assemblee-nationale.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; amendement n° I-1666 au projet de loi de finances pour 2026 (senat.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; BOFiP, barème des plafonds de loyer et de ressources 2026, BOI-BAREME-000017 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; article 199 novovicies du CGI ; ministère de la Transition écologique, « Dispositif Denormandie » (ecologie.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026).
