En résumé…
Pour un local de 400 000 € loué 24 000 € par an, revendu 520 000 € après 15 ans, le gain net d’impôt, avant cotisations sociales personnelles, est de 305 850 € si le professionnel libéral achète en nom propre et inscrit le local à l’actif de son cabinet, 233 830 € avec une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés et 225 316 € avec une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. L’écart vient de deux règles : en nom propre, le loyer économisé ne supporte pas les 17,2 % de prélèvements sociaux des revenus fonciers (54 180 € sur 15 ans) ; et un local d’exploitation inscrit à l’actif bénéficie d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit une exonération d’impôt de la plus-value à long terme après 15 ans (article 151 septies B du Code général des impôts), alors que la SCI à l’impôt sur le revenu subit le régime des particuliers (19 % et 17,2 %, soit 26 354 €). Réponse : sur le seul critère de l’impôt, le nom propre l’emporte ; l’avantage du nom propre sur la SCI à l’impôt sur le revenu disparaît si le taux marginal de cotisations sociales sur le bénéfice du cabinet atteint environ 43 %, ce que ce calcul ne chiffre pas.
1. Les trois montages et ce que dit la règle
Un professionnel libéral (médecin, avocat, expert-comptable, chirurgien-dentiste) qui achète ses locaux a trois possibilités. Les règles ci-dessous sont celles de 2026.
| Montage | Le loyer | Charges et amortissement | À la revente |
|---|---|---|---|
| Nom propre, local inscrit à l’actif | Aucun loyer : la valeur locative d’un local en propriété n’est pas déductible (BOFiP, BOI-BNC-BASE-40-60-30, paragraphe 1). | Assurances, entretien et réparations déductibles ; le prix d’achat ne l’est pas, mais l’immeuble peut être amorti (même paragraphe). | Plus-value professionnelle : fraction égale aux amortissements déduits imposée au barème, reste à long terme à 12,8 % (BOI-BNC-BASE-30-30-10), avec l’abattement de l’article 151 septies B. |
| SCI à l’impôt sur le revenu | Le cabinet déduit le loyer de son bénéfice ; la SCI le perçoit en revenus fonciers, imposés chez l’associé (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, paragraphe 145). | Charges réelles déduites des revenus fonciers ; pas d’amortissement. | Plus-value des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention. |
| SCI à l’impôt sur les sociétés | Le cabinet déduit le loyer ; la SCI l’encaisse dans son résultat. | Amortissement de l’immeuble déductible du résultat de la SCI. | Plus-value de la société (prix moins valeur nette comptable) à l’impôt sur les sociétés, puis impôt sur les distributions aux associés. |
Une quatrième voie existe : garder le local dans le patrimoine privé, sans l’inscrire à l’actif. Le Conseil d’État admet alors la déduction d’un « loyer à soi-même » (arrêts du 11 avril 2008), à deux conditions : le loyer est effectivement versé et imposé en revenus fonciers ; les plus-values relèvent du régime des particuliers (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphes 280, 320 et 340). Elle ressemble à la SCI à l’impôt sur le revenu ; nous ne la chiffrons pas séparément.
Le choix de l’inscription se fait dès l’achat. L’abattement de l’article 151 septies B ne compte que les années d’affectation à l’exploitation : une période passée dans le patrimoine privé avant l’inscription à l’actif n’est pas retenue (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphe 390).
2. Le loyer entre la SCI et le cabinet : une valeur normale
Le cabinet déduit le loyer de son bénéfice non commercial. Les loyers de locaux professionnels pris à bail sont déductibles, « parfois dans certaines limites » (BOI-BNC-BASE-40-60-30, paragraphe 10). Entre sociétés liées, le BOFiP (rubrique des bénéfices industriels et commerciaux) pose la règle générale : l’excédent du loyer sur la valeur locative réelle est réintégré au bénéfice imposable (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 130).
Dans le cas type, le loyer de 24 000 € représente 6,0 % du prix d’achat ; il est supposé égal à la valeur locative de marché. Un loyer au-dessus du marché supprime la déduction de l’excédent chez le cabinet, tout en restant imposé chez la SCI.
3. La revente : trois régimes différents
Nom propre : plus-value professionnelle et abattement de 10 % par an
Un local inscrit à l’actif suit le régime des plus-values professionnelles. Pour un actif détenu depuis au moins deux ans, la plus-value est à court terme à hauteur des amortissements déduits, à long terme au-delà (BOI-BNC-BASE-30-30-10, paragraphes 20 et 70). La plus-value nette à court terme s’ajoute au bénéfice ; elle peut être répartie par parts égales sur l’année de la vente et les deux suivantes, sauf cessation d’activité (paragraphe 100). La plus-value nette à long terme est taxée à 12,8 % (article 39 quindecies du Code général des impôts).
L’article 151 septies B réduit la plus-value à long terme d’un immeuble d’exploitation de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. « L’exonération définitive est donc acquise après 15 années de détention révolues » (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphes 1 et 300). Le dispositif couvre les bénéfices non commerciaux et les immeubles bâtis ou non bâtis affectés à l’exploitation (paragraphes 100 à 140). Les prélèvements sociaux se calculent sur la plus-value après cet abattement (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50, paragraphe 20).
SCI à l’impôt sur le revenu : plus-value des particuliers
La SCI qui loue nu perçoit des revenus fonciers : elle n’exerce pas d’activité professionnelle et le régime des particuliers s’applique (articles 150 U et suivants du Code général des impôts). Taux de 2026 : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Abattements : 6 % par an de la 6e à la 21e année (4 % la 22e) pour l’impôt, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année (1,6 % la 22e, puis 9 % par an jusqu’à la 30e) pour les prélèvements sociaux. À 15 ans : 60 % et 16,5 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
SCI à l’impôt sur les sociétés : amortissement puis plus-value de la société
L’amortissement réduit le résultat imposable chaque année. À la revente, la plus-value est la différence entre le prix et la valeur nette comptable : l’amortissement déjà déduit est donc repris dans l’assiette. L’impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %, pour une société de 10 millions d’euros de chiffre d’affaires au plus dont le capital est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Les sommes sortent ensuite de la société : dividendes ou boni de liquidation, imposés à 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux). Le remboursement des apports n’est pas un revenu distribué (BOI-RPPM-RCM-10-20-40, paragraphes 10 et 80).
4. Les hypothèses du calcul
| Hypothèse de calcul | Valeur retenue |
|---|---|
| Prix d’achat, hors droits et frais | 400 000 €, payé comptant, sans crédit |
| Loyer annuel | 24 000 € hors taxe, égal à la valeur locative de marché, constant |
| Charges du propriétaire | 3 000 € par an (taxe foncière, assurance, entretien), identiques dans tous les montages |
| Terrain et bâti | 15 % de terrain non amorti, soit 340 000 € de bâti |
| Amortissement | 4 % par an du bâti (taux indicatif des immeubles de bureaux, BOI-BIC-AMT-10-40-30), soit 13 600 € par an et 204 000 € sur 15 ans |
| Revenu imposable avant l’opération | 120 000 € pour une part de quotient familial : le praticien est à 41 % (barème 2026 : 41 % de 84 578 € à 181 917 €, 45 % au-delà) |
| Revente | Après 15 ans exactement, à 520 000 € (plus-value de 120 000 €) ; second scénario à 400 000 €. Frais d’acquisition, travaux et frais de revente ignorés partout |
| Société à l’impôt sur les sociétés | Associé unique, apports de 400 000 €. Le bénéfice comptable de chaque année est distribué ; la trésorerie correspondant à l’amortissement reste dans la société sans rendement, puis revient à l’associé à la liquidation |
| Non pris en compte | Cotisations sociales personnelles, actualisation des flux, frais de tenue d’une société, taxe sur la valeur ajoutée, contributions sur les très hauts revenus |
Cas type
Situation. Un avocat de 52 ans, associé unique de son cabinet, a 120 000 € de revenu imposable pour une part. Il achète le local de son cabinet 400 000 € hors droits et le garde 15 ans. Le loyer de marché est de 24 000 € par an.
Problème. Le même local peut être détenu en nom propre, par une SCI à l’impôt sur le revenu ou par une SCI à l’impôt sur les sociétés. Chaque montage taxe différemment les loyers (ou le loyer économisé) et la plus-value, et l’amortissement se retrouve à la revente.
Stratégie. Il compare quatre lignes à capital égal. En nom propre sans amortissement, le bénéfice du cabinet augmente de 21 000 € par an (le cabinet ne déduit plus de loyer mais déduit 3 000 € de charges) : 8 610 € d’impôt, soit 12 390 € nets. En nom propre avec amortissement de 13 600 €, le bénéfice n’augmente que de 7 400 € : 3 034 € d’impôt, 17 966 € nets, mais 204 000 € d’amortissements seront repris à la revente. En SCI à l’impôt sur le revenu, les 21 000 € de revenus fonciers supportent 8 610 € d’impôt et 3 612 € de prélèvements sociaux : 8 778 € nets. En SCI à l’impôt sur les sociétés, le résultat est de 7 400 €, l’impôt de 1 110 € et le dividende net de 4 315 €.
Résultat. Après 15 ans et une revente à 520 000 €, le gain net d’impôt est de 305 850 € en nom propre sans amortissement (article 151 septies B : plus-value à long terme de 120 000 € exonérée), 304 824 € avec amortissement, 233 830 € en SCI à l’impôt sur les sociétés et 225 316 € en SCI à l’impôt sur le revenu (articles 150 U et suivants). Avant impôt, le gain est de 435 000 € dans tous les cas.
Revenu net annuel pendant la détention
| Montage | Base imposée par an | Impôt sur le revenu | Autres prélèvements | Net par an |
|---|---|---|---|---|
| Nom propre, sans amortissement | 21 000 € | 8 610 € | 0 € (hors cotisations sociales) | 12 390 € |
| Nom propre, avec amortissement | 7 400 € | 3 034 € | 0 € (hors cotisations sociales) | 17 966 € |
| SCI à l’impôt sur le revenu | 21 000 € | 8 610 € | 3 612 € (17,2 %) | 8 778 € |
| SCI à l’impôt sur les sociétés | 7 400 € (résultat) | 0 € | 1 110 € d’impôt sur les sociétés, puis 31,4 % sur le dividende | 4 315 € versés, 13 600 € laissés dans la société |
Impôt à la revente et gain net après 15 ans, revente à 520 000 €
| Montage | Impôt à la sortie | Impôts cumulés sur 15 ans | Gain net après impôt |
|---|---|---|---|
| Nom propre, sans amortissement | 0 € (plus-value à long terme de 120 000 € exonérée) | 129 150 € | 305 850 € |
| Nom propre, avec amortissement | 84 666 € sur les 204 000 € d’amortissements repris (étalés sur 3 ans) ; 120 000 € de plus-value à long terme exonérés | 130 176 € | 304 824 € |
| SCI à l’impôt sur le revenu | 9 120 € d’impôt sur le revenu + 17 234 € de prélèvements sociaux = 26 354 € | 209 684 € | 225 316 € |
| SCI à l’impôt sur les sociétés | Impôt sur les sociétés de l’année de vente : 78 600 € ; 31,4 % sur les distributions | 201 170 € | 233 830 € |
Détail de la SCI à l’impôt sur le revenu : plus-value de 120 000 € ; après abattements de 60 % et 16,5 %, bases de 48 000 € et 100 200 €, sous le seuil de 50 000 € de la surtaxe. Détail de la SCI à l’impôt sur les sociétés : plus-value de la société 324 000 € (prix 520 000 € moins valeur nette comptable 196 000 €), résultat de l’année de vente 331 400 €, impôt 78 600 €. Les bénéfices après impôt distribués en 15 ans (340 860 €) supportent 107 030 € à 31,4 %.
Si le local est revendu à son prix d’achat (400 000 €)
| Montage | Impôts cumulés sur 15 ans | Gain net après impôt |
|---|---|---|
| Nom propre, sans amortissement | 129 150 € | 185 850 € |
| Nom propre, avec amortissement | 130 176 € dont 84 666 € à la revente | 184 824 € |
| SCI à l’impôt sur le revenu | 183 330 € | 131 670 € |
| SCI à l’impôt sur les sociétés | 142 910 € dont 48 600 € d’impôt sur les sociétés sur une plus-value de 204 000 € | 172 090 € |
Sans aucune plus-value réelle, le local amorti ressort avec une plus-value comptable de 204 000 € : l’amortissement est repris dans le montage qui l’a déduit.
5. Comment lire le résultat
- L’amortissement déplace l’impôt, il ne le supprime pas. En nom propre, amortir fait passer le revenu net annuel de 12 390 € à 17 966 €, mais les 204 000 € repris à la revente coûtent 84 666 €, à des taux qui montent jusqu’à 45 % au-delà de 181 917 € de revenu par part. Au total, 304 824 € avec amortissement contre 305 850 € sans : le gain de trésorerie annuel est effacé à la sortie.
- Deux écarts séparent le nom propre de la SCI à l’impôt sur le revenu. Pendant la détention, le nom propre garde 3 612 € de plus par an, soit 54 180 € en 15 ans : le loyer économisé n’est pas un revenu foncier et ne paie pas les 17,2 %. À la revente, l’abattement de 10 % par an ramène à zéro l’impôt sur la plus-value à long terme de 120 000 €, alors que la SCI à l’impôt sur le revenu paie 26 354 €. Avant 15 ans, l’exonération est partielle : par exemple 50 % à 10 ans.
- La SCI à l’impôt sur les sociétés dépasse légèrement la SCI à l’impôt sur le revenu (233 830 € contre 225 316 €) : l’impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %) pèse moins que l’impôt sur le revenu à 41 % et 17,2 %, même si les distributions sont ensuite taxées à 31,4 %. Mais la trésorerie de l’amortissement (204 000 € sur 15 ans) reste dans la société, et la sortie est taxée deux fois : à la société puis à l’associé.
- Les cotisations sociales peuvent inverser le classement entre le nom propre et la SCI à l’impôt sur le revenu. En nom propre, le loyer économisé augmente le bénéfice du cabinet, base des cotisations sociales personnelles ; un revenu foncier n’entre pas dans ce bénéfice. Le nom propre sans amortissement garde l’avantage tant que le taux marginal de cotisations (la part du bénéfice supplémentaire prélevée par des cotisations déductibles) reste inférieur à environ 43 % (29 % si l’on ne compte que les 15 années de détention, sans la revente). Le taux marginal de votre caisse figure dans votre appel de cotisations : votre expert-comptable le lit en quelques minutes.
- Le calcul ignore le reste. La donation des parts de SCI aux enfants, la séparation du local et du cabinet le jour de la cession, le financement par crédit et les frais de tenue d’une société ne figurent pas ici : ils se chiffrent sur chaque dossier.
6. Les points de vigilance avant de signer
- Inscrire le local à l’actif dès l’achat. Sans inscription, le régime des plus-values de l’article 151 septies B ne s’applique pas et la durée de détention privée ne compte pas.
- Fixer le loyer à la valeur locative. Un loyer excessif voit son excédent réintégré chez le cabinet (BOFiP, BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 130).
- Vérifier l’exonération des petites entreprises. L’article 151 septies exonère les plus-values d’un cabinet dont les recettes restent sous des seuils fixés par la loi (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, paragraphe 200). Le cas type suppose que le cabinet les dépasse ; sinon le résultat change.
- Choisir la durée de détention avant le montage. L’exonération complète s’acquiert à 15 ans en nom propre, à 22 ans pour l’impôt sur le revenu d’une SCI à l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour ses prélèvements sociaux. Refaites le calcul à la durée que vous visez.
- Faire valider la liasse. Le plan d’amortissement par composants, la part du terrain et le traitement des charges se règlent avec l’expert-comptable du cabinet (BOI-BNC-BASE-50, paragraphe 50).
7. Que faire de la trésorerie dégagée ?
Le loyer perçu ou économisé alimente un revenu complémentaire. Pour réduire l’impôt de l’année, le plan d’épargne retraite se déduit du bénéfice : voir notre page PER individuel et l’article sur le plafond de déduction du plan d’épargne retraite en 2026. Pour placer le capital sans immobiliser un local, les sociétés civiles de placement immobilier sont une autre voie ; leur fiscalité est celle des revenus fonciers.
Questions fréquentes
Le loyer versé à ma SCI est-il déductible de mon bénéfice ?
Oui, à condition qu’il corresponde à la valeur locative normale. Les loyers de locaux professionnels pris à bail sont déductibles (BOI-BNC-BASE-40-60-30, paragraphe 10) et l’excédent d’un loyer anormal est réintégré (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 130). La SCI à l’impôt sur le revenu impose ensuite ce loyer en revenus fonciers, à 41 % et 17,2 % dans le cas type.
Quel impôt sur la plus-value d’un local inscrit à l’actif de mon cabinet ?
La plus-value est à court terme à hauteur des amortissements déduits (imposée au barème, étalement possible sur 3 ans) et à long terme au-delà (12,8 %). Pour un immeuble d’exploitation, la partie à long terme bénéficie de 10 % d’abattement par année de détention au-delà de la cinquième : exonération d’impôt sur le revenu après 15 ans (article 151 septies B du Code général des impôts, BOI-BIC-PVMV-20-40-30).
Quel taux d’impôt et de prélèvements sociaux pour la plus-value d’une SCI à l’impôt sur le revenu ?
19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, après abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans, surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Une SCI à l’impôt sur les sociétés permet-elle d’amortir le local sans conséquence à la revente ?
Non. Le bâti s’amortit chaque année, mais la plus-value de la société se calcule sur la valeur nette comptable : l’amortissement est repris dans l’assiette de l’impôt sur les sociétés, puis les sommes distribuées supportent 31,4 % en 2026. Dans le cas type, la société paie 78 600 € d’impôt l’année de la vente.
Quel taux de prélèvements sociaux sur les loyers d’une SCI à l’impôt sur le revenu en 2026 ?
17,2 % sur les revenus fonciers : 9,2 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % de contribution pour le remboursement de la dette sociale et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Notre position
Nous comparons ces montages sur vos chiffres : prix du local, loyer de marché, tranche d’imposition, durée de détention probable et taux marginal de cotisations de votre caisse. Nous ne rédigeons pas les statuts de la société ni le bail et nous ne donnons pas de conseil juridique ou comptable : le notaire, l’avocat et l’expert-comptable du cabinet valident la structure et le loyer. Pour le financement, nous faisons la mise en relation avec nos partenaires bancaires. Nous percevons des commissions sur les contrats souscrits via notre cabinet.
Réserver un échange avec Balmont Conseil
Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 28/10/2026.
Sources officielles consultées
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme des biens immobiliers affectés à l’exploitation (article 151 septies B, paragraphes 1, 100 à 140, 280, 300, 390) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50, combinaison des régimes d’exonération et d’abattement, assiette des prélèvements sociaux après abattement (version du 11/05/2022, paragraphe 20) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BNC-BASE-10-20, patrimoine professionnel (inscription des immeubles, loyer à soi-même, régime des plus-values, paragraphes 110, 280, 320, 340) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BNC-BASE-40-60-30, loyers et locaux professionnels (local en propriété, loyers déductibles) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BNC-BASE-30-30-10, plus-values et moins-values des bénéfices non commerciaux (court terme, long terme à 12,8 %, étalement, version en vigueur depuis le 04/07/2018) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BNC-BASE-50, amortissements des bénéfices non commerciaux (paragraphes 20 et 50) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-30, taux d’amortissement indicatifs (immeubles à usage de bureaux, 4 %) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-CHG-40-20-10, loyers et charges locatives (loyer anormal, réintégration de l’excédent, paragraphe 130) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-20, revenus fonciers des associés de sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés (paragraphe 145, version en vigueur depuis le 12/08/2020) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-RPPM-RCM-10-20-40, distributions consécutives à la dissolution de la société (boni de liquidation, remboursement des apports, version en vigueur depuis le 20/12/2019) : bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, exonération des plus-values des petites entreprises (paragraphes 1 et 200) : bofip.impots.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Plus-value immobilière des particuliers » (19 %, 17,2 %, abattements, surtaxe), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements » (taux 2026 : 17,2 % sur les revenus fonciers), vérifié le 30 juin 2026 : service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Impôt sur les sociétés » (taux de 25 % et taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 €) : service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Revenus d’épargne et de placements » (dividendes : prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % et prélèvements sociaux de 18,6 % en 2026), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Barème de l’impôt sur le revenu » (revenus 2025, déclaration 2026) : service-public.gouv.fr
- Direction générale des Finances publiques, brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers (micro-foncier à 15 000 € et 30 %, associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés) : impots.gouv.fr
