Vendre un bien à un opérateur qui démolit pour reconstruire des logements collectifs permet de réduire de 60 %, 70 % ou 85 % la plus-value imposable, selon la zone et le projet. Le dispositif concerne les promesses de vente signées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, situation au 31 octobre 2026.
Qu’est-ce que l’abattement exceptionnel sur la plus-value immobilière ?
L’abattement exceptionnel est une réduction de la plus-value imposable prévue à l’article 150 VE du Code général des impôts. Il s’applique quand le propriétaire cède un bien bâti ou une partie de bien bâti à un acquéreur qui s’engage à le démolir pour reconstruire des logements collectifs. Son taux dépend de la localisation et de la nature de l’opération.
| Situation de l’opération | Taux de l’abattement |
|---|---|
| Bien situé en zone A, A bis ou B1 | 60 % |
| Grande opération d’urbanisme, opération de revitalisation de territoire (ORT) ou opération d’intérêt national (OIN) | 70 % |
| Logements sociaux ou intermédiaires sur au moins 50 % de la surface construite | 85 % |
Ce mécanisme s’ajoute à l’abattement pour durée de détention. Il ne remplace pas l’exonération de la résidence principale : si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est déjà exonérée en totalité et l’abattement exceptionnel ne vous apporte rien.
Quelles conditions faut-il remplir pour en bénéficier ?
- La promesse de vente est signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027.
- L’acquéreur s’engage à démolir le bâtiment existant et à reconstruire des logements collectifs, et à terminer les travaux dans un délai de 4 ans.
- L’acquéreur n’est ni votre conjoint, ni votre partenaire de Pacs, ni votre concubin, ni un ascendant ou un descendant, ni une société dont vous-même ou ces proches êtes associés.
Vérifiez ces trois points avant de signer la promesse. Une vente à un proche ou à sa société exclut le dispositif, même si le projet de construction est réel.
Que risque l’acquéreur si le projet n’est pas réalisé ?
L’article 150 VE du CGI prévoit que l’acquéreur supporte une amende de 10 % du prix de vente s’il ne respecte pas son engagement de démolir et de reconstruire. Elle est à sa charge, pas à la vôtre : le vendeur conserve l’abattement obtenu. Le texte limite aussi la surface reconstruite à 75 % du gabarit maximal autorisé, ce qui concerne le promoteur et non le vendeur.
Comment l’abattement s’applique-t-il dans le calcul de l’impôt ?
La doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-20-20) place l’abattement exceptionnel après l’abattement pour durée de détention. Il s’applique séparément à la base de l’impôt sur le revenu et à celle des prélèvements sociaux. Voici le calcul dans l’ordre :
- Plus-value brute : prix de vente, moins le prix d’achat majoré de 7,5 % de frais forfaitaires et, après plus de 5 ans de détention, des travaux réels ou d’un forfait de 15 %.
- Abattement pour durée de détention, calculé séparément pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
- Abattement exceptionnel de 60 %, 70 % ou 85 % sur chacune des deux bases restantes.
- Application du taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
- Calcul éventuel de la taxe supplémentaire sur la plus-value nette imposable au-delà de 50 000 €, sur la base déjà réduite.
Le notaire établit la déclaration (formulaire 2048-IMM-SD) à partir de ces règles. Pour le détail de l’abattement pour durée de détention, voir notre page sur le calcul de la plus-value immobilière et les abattements ; pour la taxe supplémentaire, voir la page sur la surtaxe au-delà de 50 000 €.
Pour rappel, l’abattement pour durée de détention suit ce barème : pour l’impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année, exonération totale au-delà de 22 ans ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année, puis 9 % par an, avec exonération au-delà de 30 ans.
Jusqu’à quand le dispositif s’applique-t-il ?
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a prolongé l’abattement exceptionnel aux promesses signées jusqu’au 31 décembre 2027. Dans la doctrine administrative publiée le 31 décembre 2025, la vente devait intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse : faites confirmer par le notaire le délai applicable à votre dossier. La loi a aussi prolongé l’exonération distincte des ventes à un organisme de logement social, qui obéit à d’autres règles.
Cas pratique 1 : Bernard vend sa maison à un promoteur
Situation. Bernard, 64 ans, a acheté sa maison en février 2008 pour 250 000 €. Il la vend en décembre 2026 pour 420 000 € à un promoteur qui la démolira pour construire un immeuble. Le bien est en zone B1, ce n’est pas sa résidence principale. Il l’a détenu 18 ans.
Problème. La plus-value brute est de 151 250 € (420 000 − 250 000 − 18 750 de forfait de frais d’acquisition). Après abattement pour durée de détention (78 % pour l’impôt sur le revenu, 21,45 % pour les prélèvements sociaux), l’impôt dépasse 26 000 €.
Stratégie. Le promoteur remplit les conditions : il n’est pas un proche et s’engage à reconstruire des logements collectifs. Bernard demande à son notaire d’appliquer l’abattement exceptionnel de 60 % de la zone B1.
Résultat. L’impôt passe de 26 757 € à 10 703 €, soit 16 054 € d’économie. Si l’opération comprenait au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires, l’abattement serait de 85 % et l’impôt tomberait à 4 014 €, soit 22 743 € d’économie.
Combien l’abattement rapporte-t-il selon la durée de détention ?
Plus le bien est détenu longtemps, moins l’abattement exceptionnel rapporte, puisque l’abattement pour durée de détention a déjà fait disparaître une partie de la plus-value. Le tableau reprend le bien de Bernard (achat 250 000 €, vente 420 000 €) pour plusieurs durées de détention, hors taxe supplémentaire (la base d’impôt sur le revenu reste sous 50 000 € dans tous ces cas).
| Durée de détention | Impôt total sans l’abattement | Avec 60 % | Avec 85 % | Économie à 60 % / à 85 % |
|---|---|---|---|---|
| 18 ans | 26 757 € | 10 703 € | 4 014 € | 16 054 € / 22 743 € |
| 20 ans | 22 450 € | 8 980 € | 3 368 € | 13 470 € / 19 083 € |
| 21 ans | 20 297 € | 8 119 € | 3 044 € | 12 178 € / 17 252 € |
| 22 ans | 18 731 € | 7 492 € | 2 810 € | 11 238 € / 15 921 € |
| 25 ans | 11 707 € | 4 683 € | 1 756 € | 7 024 € / 9 951 € |
L’économie reste importante à 25 ans, mais elle est plus de deux fois moindre qu’à 18 ans, car l’impôt sur le revenu a disparu et seuls les prélèvements sociaux restent à réduire.
Cas pratique 2 : Isabelle vend après 28 ans de détention
Situation. Isabelle a acheté un pavillon en 1999 pour 140 000 €. Elle signe une promesse en 2027 et vend la même année 600 000 € à un opérateur, en zone A. Ce n’est pas sa résidence principale. Elle a fait des travaux, qu’elle ne peut pas justifier : elle retient le forfait de 15 %.
Problème. La plus-value brute est de 428 500 € (600 000 − 140 000 − 10 500 de frais forfaitaires − 21 000 de forfait travaux). Après 28 ans, l’impôt sur le revenu est nul, mais les prélèvements sociaux subsistent : l’abattement est de 82 %, la base de 77 130 € et l’impôt de 13 266 €.
Stratégie. Isabelle demande l’abattement de 60 % de la zone A, qui s’applique à la base des prélèvements sociaux.
Résultat. L’impôt passe de 13 266 € à 5 307 €, soit 7 960 € d’économie. Avec un projet comprenant au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires (85 %), il tomberait à 1 990 €, soit 11 276 € d’économie.
Quels pièges éviter ?
- Signer la promesse après le 31 décembre 2027 : l’abattement ne s’applique plus.
- Vendre à un proche ou à une société dont vous ou un proche êtes associé.
- Supposer que la zone fixe le taux : le projet (grande opération d’urbanisme, ORT, OIN, part de logements sociaux) peut le relever.
- Oublier que la résidence principale est déjà exonérée : l’abattement ne change rien dans ce cas.
- Ne pas faire vérifier par le notaire l’engagement de l’acquéreur : démolir, reconstruire des logements collectifs et achever les travaux sous 4 ans.
Quelles démarches suivre, dans quel ordre ?
- Identifiez la zone du bien et le type d’opération prévue par l’acquéreur.
- Vérifiez que l’acquéreur n’est pas un proche exclu et que la promesse sera signée au plus tard le 31 décembre 2027.
- Demandez au notaire de vérifier l’engagement de l’acquéreur : démolir, reconstruire des logements collectifs, achever les travaux sous 4 ans.
- Demandez au notaire un calcul de la plus-value avec et sans abattement, pour mesurer l’économie réelle.
- Le notaire établit la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM-SD, notice 2048-IMM-NOT-SD).
Pour une vue d’ensemble des règles de la plus-value des particuliers, consultez notre article sur les abattements et exonérations de plus-value immobilière.
Ce que fait Balmont Conseil
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FAQ
Quel est le taux de l’abattement exceptionnel ?
Il est de 60 % pour un bien situé en zone A, A bis ou B1, de 70 % pour une grande opération d’urbanisme, une ORT ou une OIN, et de 85 % si au moins la moitié de la surface construite est destinée à des logements sociaux ou intermédiaires.
L’abattement exceptionnel s’applique-t-il à ma résidence principale ?
Il ne vous apporte rien dans ce cas : la plus-value de la résidence principale est totalement exonérée. L’abattement concerne les résidences secondaires, les biens locatifs et les autres biens bâtis.
Se cumule-t-il avec l’abattement pour durée de détention ?
Oui. L’abattement pour durée de détention s’applique d’abord, puis l’abattement exceptionnel s’applique sur la base restante, séparément pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Réduit-il aussi les prélèvements sociaux ?
Oui. Il s’applique à la base des prélèvements sociaux (17,2 %) comme à celle de l’impôt sur le revenu (19 %). Dans le cas d’Isabelle, où l’impôt sur le revenu est déjà nul, toute l’économie porte sur eux.
À qui ne peut-on pas vendre pour bénéficier de l’abattement ?
Le conjoint, le partenaire de Pacs, le concubin, un ascendant, un descendant et toute société dont le vendeur ou l’un de ces proches est associé sont exclus.
Jusqu’à quelle date peut-on signer la promesse de vente ?
Jusqu’au 31 décembre 2027, après la prolongation de la loi de finances pour 2026. La promesse doit avoir été signée entre le 1er janvier 2024 et cette date.
L’abattement réduit-il la taxe supplémentaire sur les plus-values élevées ?
Oui. La taxe supplémentaire se calcule sur la plus-value nette imposable au-delà de 50 000 € : cette base est déjà réduite par l’abattement exceptionnel, ce qui peut la faire disparaître.
Sources : service-public.gouv.fr, fiche F10864 sur l’abattement exceptionnel pour démolition-reconstruction, vérifiée le 15 avril 2026 (consultée le 31 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F2329 (consultée le 30 octobre 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20 (version du 18 juillet 2023) et BOI-RES-RFPI-000242 (31 décembre 2025) (consultés le 30 octobre 2026) ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) (consultée le 30 octobre 2026) ; loi de finances pour 2026, articles 52 et 54 (consultée le 30 octobre 2026) ; article 150 VE du CGI (consulté le 31 octobre 2026).
