Au 31 octobre 2026, le droit d’usage et d’habitation permet d’occuper un logement avec sa famille, mais pas de le louer ni de le céder (articles 631 et 634 du Code civil), alors que l’usufruitier peut louer et même vendre son droit (article 595). En droits de donation et de succession, il est valorisé à 60 % de la valeur de l’usufruit (article 762 bis du CGI).
Deux droits qui se ressemblent, deux effets très différents sur ce que vous pouvez faire du bien et sur ce que vous déclarez au fisc. Cet article compare les deux, chiffres à l’appui, et dit quand choisir l’un plutôt que l’autre.
Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation ?
C’est un droit réel, proche de l’usufruit mais plus étroit, qui donne à son titulaire le droit d’utiliser un bien (usage) ou d’occuper une maison (habitation), sans en être propriétaire. L’article 625 du Code civil précise que les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. Le droit d’usage porte sur un bien en général ; le droit d’habitation porte sur une maison.
L’article 628 ajoute un principe qui change tout dans la pratique : ces droits se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue. Autrement dit, l’acte notarié (donation, testament) est la première chose à lire. Ce n’est qu’à défaut de précisions que les règles supplétives des articles 629 à 635 s’appliquent.
Quelle est la différence entre droit d’habitation et usufruit ?
Voici les différences que les textes permettent de vérifier :
| Question | Usufruit | Droit d’usage et d’habitation |
|---|---|---|
| Louer le bien | Oui : l’usufruitier peut jouir par lui-même ou donner à bail (art. 595) | Non : l’usager ne peut céder ni louer (art. 631) ; le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué (art. 634) |
| Vendre ou céder son droit | Oui, même à titre gratuit (art. 595) | Non |
| Étendue | Tout le bien et ses revenus | Ce qui est nécessaire à l’habitant et à sa famille (art. 630, 633) |
| Occupation avec la famille | L’usufruitier décide de l’occupation et de la location | L’habitant demeure avec sa famille, même s’il n’était pas marié à l’époque de la concession (art. 632) |
| Valeur fiscale en donation ou succession | Barème de l’article 669 du CGI (par exemple 40 % à 70 ans) | 60 % de la valeur de l’usufruit (art. 762 bis du CGI), soit 24 % à 70 ans |
L’usufruit est donc un droit de jouissance ouvert, qui rapporte des loyers. Le droit d’habitation est un droit de jouissance personnelle. Pour la valeur de l’usufruit, voyez notre article sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ; pour les trois types de propriété, usufruit, nue-propriété et pleine propriété.
Combien vaut fiscalement le droit d’habitation selon l’âge ?
L’usufruit viager est valorisé selon l’âge de l’usufruitier (barème de l’article 669 du CGI, repris par service-public.gouv.fr) : 60 % avant 51 ans, 50 % avant 61 ans, 40 % avant 71 ans, 30 % avant 81 ans, 20 % avant 91 ans. Le droit d’habitation en vaut 60 %. Voici le résultat pour une maison de 450 000 € :
| Âge du titulaire | Usufruit | Droit d’habitation | Valeur du droit d’habitation |
|---|---|---|---|
| 45 ans | 60 % (270 000 €) | 36 % | 162 000 € |
| 55 ans | 50 % (225 000 €) | 30 % | 135 000 € |
| 65 ans | 40 % (180 000 €) | 24 % | 108 000 € |
| 75 ans | 30 % (135 000 €) | 18 % | 81 000 € |
| 85 ans | 20 % (90 000 €) | 12 % | 54 000 € |
Plus le titulaire est jeune, plus le droit vaut cher. À âge égal, le droit d’habitation vaut toujours 40 % de moins que l’usufruit : c’est ce qui rend la valeur de la nue-propriété donnée plus élevée.
Qui paie les charges et les travaux quand on a un droit d’habitation ?
L’article 635 du Code civil règle le cas : si le titulaire occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier. S’il n’occupe qu’une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit. L’article 635 ne cite que ces charges d’entretien : pour les grosses réparations, c’est le titre qui doit dire qui paie. Pour l’usufruit, la fiche F934 de service-public.gouv.fr rappelle que les grosses réparations, limitées au gros-œuvre pour un immeuble, reviennent au nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un manque d’entretien de l’usufruitier.
Avant d’entrer dans les lieux, l’article 626 impose, comme pour l’usufruit, de donner caution et de faire des états et inventaires. En pratique, un état des lieux d’entrée signé évite les discussions des années plus tard, quand le logement sera rendu ou transmis. L’article 627 demande de jouir raisonnablement : c’est la base d’un litige si le logement est dégradé.
Quand le droit d’habitation prend-il fin ?
L’article 625 le dit : ces droits se perdent comme l’usufruit. D’après la fiche F934 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 3 juillet 2026), l’usufruit s’éteint dans les cas suivants :
- le décès de l’usufruitier ;
- l’expiration du délai convenu ;
- la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur une même personne ;
- le non-usage pendant 30 ans ;
- la renonciation ;
- la perte totale du bien ;
- l’abus de jouissance, c’est-à-dire une dégradation ou un manque d’entretien.
Le titre peut ajouter ses propres causes d’extinction. C’est une raison de plus de le lire avant de signer.
Que devient le droit d’habitation si on part en maison de retraite ?
Le droit d’habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui il est concédé et de sa famille (article 633). Il ne peut pas être loué (article 634). Si le titulaire quitte le logement pour vivre en établissement, le droit ne se transforme donc pas en source de loyers. Ce qu’il advient du droit dépend alors du titre, puisque l’article 628 le soumet à l’acte qui l’a créé. Un titre bien rédigé peut prévoir les cas de non-occupation prolongée. Un titre muet laisse la question ouverte, et les héritiers du propriétaire comme le titulaire s’exposent à un désaccord.
Et le droit d’habitation du conjoint survivant ?
Ne le confondez pas avec le droit conventionnel dont parle cet article. Le conjoint survivant marié bénéficie d’un droit au logement prévu par la loi (articles 763 à 766 du Code civil). D’après la fiche F1725 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 27 janvier 2026) :
- si le logement appartenait au défunt seul, le conjoint peut y vivre à vie en manifestant sa volonté dans l’année du décès ;
- si le logement était en indivision avec d’autres personnes, il peut y rester un an ;
- un partenaire de Pacs peut rester un an, sauf disposition contraire du testament ;
- un concubin n’a aucun droit de rester dans un logement qui appartenait au défunt : seul un testament peut lui accorder un usufruit.
La fiche F36432 de service-public.gouv.fr prévoit qu’un paiement différé est possible pour les droits liés au droit viager d’habitation du conjoint survivant. Notre page sur l’usufruit du conjoint survivant complète ce point.
Quand choisir un droit d’usage et d’habitation plutôt qu’un usufruit ?
Le droit d’habitation répond à une préoccupation précise : loger quelqu’un sans lui permettre de louer. Quelques cas typiques :
- Loger un parent ou un proche dans une maison dont vous gardez le contrôle économique : il vit sur place, mais vous êtes sûr que le bien ne sera pas mis en location.
- Donner à ses enfants en gardant son domicile : un parent donne sa maison et se réserve le droit d’y vivre. L’usufruit est plus souple (il permet de louer plus tard) ; le droit d’habitation, valorisé à 60 % de l’usufruit, laisse une valeur taxable plus élevée à la donation.
Si vous prévoyez de louer le bien un jour, par exemple en cas de départ en établissement, réservez-vous l’usufruit. Le droit d’habitation n’a de sens que si vous voulez, ou si le donateur veut, interdire toute location. Le choix est fait dans l’acte, et il est difficile à défaire ensuite.
Exemple chiffré : Georges, 70 ans, donne sa maison à sa fille
Situation. Georges a 70 ans. Il vit seul dans une maison de 450 000 €. Sa fille Camille est son enfant unique. Il veut lui donner la maison tout en continuant à y vivre.
Problème. Son notaire lui propose deux formules : se réserver l’usufruit, ou se réserver un droit d’usage et d’habitation. Georges envisage de s’installer un jour en résidence pour seniors et ne sait pas ce qu’il pourra faire de la maison à ce moment-là.
Stratégie. Il compare les deux formules sur trois critères : ce qu’il peut faire du bien, ce que la donation « vaut » fiscalement, et ce qui se passe s’il quitte les lieux. À 70 ans (moins de 71 ans révolus), l’usufruit vaut 40 % de la maison, soit 180 000 €. Le droit d’habitation vaut 60 % de l’usufruit, soit 24 % de la maison (108 000 €).
Résultat. Avec l’usufruit réservé, la nue-propriété donnée vaut 270 000 € (450 000 € moins 180 000 €). Avec le droit d’habitation réservé, en retranchant la valeur du droit (108 000 €) de la valeur de la maison, la valeur donnée monte à 342 000 € (450 000 € moins 108 000 €), soit 72 000 € de plus à déclarer. Si Georges quitte un jour la maison, l’usufruit lui permettrait de la louer (à 1 200 € par mois, hypothèse de calcul, 14 400 € par an), alors que le droit d’habitation ne le permet pas. Il choisit l’usufruit, parce que son projet de résidence pour seniors rend la location probable. Pour lui, l’usufruit est gagnant sur les deux critères : une valeur à déclarer plus faible et la possibilité de louer.
Deuxième exemple : loger sa mère à vie sans qu’elle puisse louer
Situation. Claire, 55 ans, possède une maison de 450 000 €. Sa mère Jeanne, 78 ans, veuve, doit quitter son appartement. Claire veut la loger à vie dans cette maison.
Problème. Un simple prêt à usage ne protège pas Jeanne durablement. Un usufruit lui permettrait de louer ou de céder son droit, ce que Claire ne veut pas : la maison doit rester sous son contrôle.
Stratégie. Claire constitue au profit de sa mère un droit d’habitation par acte notarié. Jeanne a moins de 81 ans révolus : son usufruit vaudrait 30 % de la maison, soit 135 000 €. Le droit d’habitation en vaut 60 %, soit 18 % de la maison. L’acte prévoit un état des lieux d’entrée, l’article 635 pour les charges d’entretien, et une clause sur l’absence prolongée.
Résultat. Le droit est valorisé à 81 000 €, contre 135 000 € pour un usufruit. Jeanne vit chez elle avec sa famille, sans pouvoir louer ni céder le droit (articles 632 et 634). Le droit s’éteint à son décès, comme l’usufruit viager, et Claire retrouve alors la pleine propriété. Cas fictif, valeurs supposées inchangées.
Faut-il passer par un notaire pour établir un droit d’usage et d’habitation ?
Quand le droit résulte d’une donation ou d’un testament, l’acte est établi devant notaire. Dans tous les cas, le titre est le texte qui fera foi : n’acceptez pas une rédaction vague sur la durée, les charges ou l’absence prolongée. Pour comprendre la place du démembrement dans votre stratégie, consultez notre page démembrement de propriété, et notre article sur la donation avec réserve d’usufruit.
Quelles erreurs éviter ?
- Confondre droit d’habitation et droit au logement du conjoint : le premier naît d’un acte, le second de la loi.
- Choisir le droit d’habitation en pensant pouvoir louer plus tard : l’article 634 l’interdit.
- Négliger le titre : il fixe l’étendue du droit, les charges des grosses réparations et les cas d’absence.
- Oublier l’état des lieux d’entrée, que l’article 626 prévoit comme pour l’usufruit.
- Comparer les deux droits sans chiffrer la valeur déclarée : l’écart est de 72 000 € pour une maison de 450 000 € à 70 ans.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, compare avec vous les formules (usufruit, droit d’usage et d’habitation, pleine propriété) en chiffrant ce que chacune permet de faire du logement et ce qu’elle change pour votre famille. Nous préparons ensuite le dossier avec votre notaire. Pour en parler, prenez rendez-vous.
FAQ
Peut-on louer un logement sur lequel on a un droit d’habitation ?
Non. L’article 634 du Code civil dit que le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué. L’usufruitier, lui, peut louer et même vendre son droit (article 595).
Qui paie la taxe foncière en cas de droit d’habitation ?
Si le titulaire occupe toute la maison, il paie les contributions comme un usufruitier. S’il n’en occupe qu’une partie, il y contribue au prorata (article 635 du Code civil). L’acte constitutif peut prévoir autre chose.
Combien vaut fiscalement un droit d’usage et d’habitation ?
60 % de la valeur de l’usufruit déterminée selon l’article 669 du CGI, en droits de donation et de succession (article 762 bis du CGI). À 70 ans, l’usufruit vaut 40 %, donc le droit d’habitation 24 % de la valeur du bien.
Faut-il faire un état des lieux pour un droit d’habitation ?
Oui : l’article 626 du Code civil prévoit, comme pour l’usufruit, de donner caution et de faire des états et inventaires avant de jouir du droit. Le titre peut aménager cette règle (article 628).
Quelle est la différence entre droit d’usage et droit d’habitation ?
Le droit d’usage porte sur un bien en général, le droit d’habitation sur une maison. Les deux sont personnels : ils ne peuvent être ni cédés ni loués (articles 631 et 634 du Code civil).
Quand le droit d’habitation s’éteint-il ?
Comme l’usufruit (article 625 du Code civil), notamment au décès du titulaire, par renonciation, par réunion avec la nue-propriété, après 30 ans de non-usage, par perte totale du bien ou pour abus de jouissance (fiche F934 de service-public.gouv.fr).
Le conjoint survivant a-t-il un droit d’habitation ?
Oui, pour la résidence principale, s’il est marié : à vie s’il manifeste sa volonté dans l’année du décès, quand le logement appartenait au défunt seul. Il est limité à un an si le logement était en indivision avec des tiers (fiche F1725, service-public.gouv.fr).
Le droit d’habitation est-il plus avantageux fiscalement que l’usufruit ?
Non, pour la donation de la nue-propriété. Il vaut 60 % de l’usufruit, donc la valeur de la maison donnée est plus élevée : à 70 ans, 342 000 € contre 270 000 € pour une maison de 450 000 €.
Sources : Code civil, articles 595 et 625 à 636, Légifrance (version en vigueur), consultés le 31 octobre 2026 ; Code général des impôts, articles 669 et 762 bis (en vigueur depuis le 31 décembre 2003 pour l’article 762 bis), Légifrance, consultés le 31 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F934 « Qu’est-ce que l’usufruit ? » (vérifiée le 3 juillet 2026), consultée le 31 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F1725 « Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? » (vérifiée le 27 janvier 2026), consultée le 31 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F36432 « Paiement des droits de succession » (vérifiée le 24 juillet 2025), consultée le 31 octobre 2026.
