Médecin : faut-il acheter ses locaux professionnels en nom propre ou via une SCI à l’IR ou à l’IS ?

1. Trois façons de détenir son cabinet, quatre régimes fiscaux

Un médecin, un dentiste ou un kinésithérapeute qui exerce en libéral relève des bénéfices non commerciaux (BNC). Quand il achète le local de son cabinet, trois choix s’offrent à lui : l’acheter en son nom, par une SCI qui ne choisit pas l’IS (dite « à l’IR »), ou par une SCI qui choisit l’IS. Le premier choix se dédouble : le local peut être inscrit au registre des immobilisations ou rester dans le patrimoine privé. Le tableau reprend les règles de 2026 lues sur le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr.

L’inscription au registre des immobilisations est facultative, mais elle se décide à l’achat : l’affectation à l’usage professionnel est une condition de l’inscription (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphes 20 et 110). Un immeuble donné en location ne peut jamais faire partie du patrimoine professionnel (paragraphes 30 et 180). L’abattement de l’article 151 septies B ne compte que les années où le bien est effectivement affecté à l’exploitation, et seuls les biens exclusivement affectés à l’exploitation en bénéficient : pour un local mixte (cabinet et logement), seule la quote-part professionnelle est retenue, avec une tolérance si la surface non professionnelle ne dépasse pas 10 % (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphes 240 et 310). Ce même article s’applique aux professions libérales, quel que soit leur régime d’imposition (paragraphes 20, 40 et 110).

2. Le loyer : ce que le médecin déduit, et à quelle condition

Le loyer des locaux professionnels pris à bail par un professionnel libéral est déductible de ses recettes (BOI-BNC-BASE-40-60-30, paragraphe 10). Ce BOFiP ne traite pas du loyer versé à une SCI dont le médecin est associé. Pour les bénéfices industriels et commerciaux, l’administration réintègre l’excédent du loyer sur la valeur locative réelle quand le propriétaire est en « étroite communauté d’intérêts » avec l’exploitant (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 130). Nous ne l’affirmons pas pour les BNC ; la règle de prudence est de fixer le loyer à la valeur de marché et d’en garder la justification.

Dans le cas type, le loyer de 24 000 € représente 6,0 % du prix d’achat. C’est une hypothèse, pas une référence de marché. Le local est loué nu : une SCI qui loue un local commercial meublé ou équipé relève de l’IS (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, paragraphe 120).

3. La plus-value à la revente : trois régimes

Nom propre inscrit à l’actif : plus-value professionnelle et abattement de 10 % par an

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix de revient, diminué des amortissements pratiqués (BOI-BNC-BASE-30-20, paragraphe 1). Elle est à court terme à hauteur des amortissements déduits, et à long terme pour le reste (BOI-BNC-BASE-30-30-10, paragraphes 20 et 60). La part à court terme s’ajoute au bénéfice ; le médecin peut la répartir par parts égales sur l’année de la vente et les deux suivantes, mais pas en cas de cessation d’activité (paragraphe 100). La plus-value nette à long terme est imposée à 12,8 %, plus les prélèvements sociaux (paragraphe 150).

L’article 151 septies B réduit la plus-value à long terme d’un immeuble d’exploitation de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième : « l’exonération définitive est donc acquise après 15 années de détention révolues » (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphe 300). À 10 ans, l’abattement est de 50 %. Le BOFiP ne pose pas expressément que cet abattement réduit aussi la base des prélèvements sociaux ; l’exemple de BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50 (paragraphe 20) calcule ces prélèvements sur la plus-value immobilière restant après abattement. Nous retenons ce traitement comme hypothèse.

SCI à l’impôt sur le revenu : plus-value des particuliers

Une SCI non soumise à l’IS qui n’a pas d’activité professionnelle vend ses immeubles sous le régime des particuliers (BOI-RFPI-PVI-10-10, paragraphe 30). Taux de 2026 : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Abattements : 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e pour l’impôt ; 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e et 9 % par an de la 23e à la 30e pour les prélèvements sociaux. Exonération d’impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. À 15 ans : abattements de 60 % et de 16,5 %. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Même régime pour un local privé non inscrit.

SCI à l’impôt sur les sociétés : amortissement, puis double imposition

L’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis de 25 %, pour une société dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix de revient diminué des amortissements, et les bénéfices à l’IS se calculent comme ceux de l’IR en régime réel (BOI-BIC-PVMV-10-20, paragraphes 10 et 40) : l’amortissement déjà déduit est repris dans le résultat de l’année de vente. Les déficits se reportent sans limite de durée, dans la limite de 1 million d’euros par an plus 50 % du bénéfice au-delà. Les dividendes subissent ensuite le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) ; l’abattement de 40 % n’existe que sur option pour le barème.

Nous ne chiffrons pas les cotisations sociales éventuelles sur les distributions d’une SCI, ni la vente des parts de la SCI au lieu de l’immeuble.

4. Les hypothèses du calcul

Impôt pendant la détention et gain net après 15 ans, revente à 480 000 €

Détail de la SCI à l’impôt sur le revenu : plus-value de 80 000 € ; après abattements de 60 % et de 16,5 %, bases de 32 000 € et 66 800 €, sous le seuil de 50 000 € de la taxe supplémentaire. Détail de la SCI à l’impôt sur les sociétés : plus-value de 284 000 € (prix 480 000 € moins valeur nette comptable 196 000 €) ; le résultat de l’année de vente donne 64 731 € d’impôt, et les 211 194 € de bénéfices après impôt sur 15 ans supportent 66 315 € à 31,4 %. Si les prélèvements sociaux de 17,2 % étaient dus sur la plus-value du nom propre avant abattement, il faudrait ajouter 13 760 € d’impôt : le nom propre resterait en tête.

Si le local est revendu à son prix d’achat (400 000 €)

Sans plus-value réelle, il ne reste que le loyer à comparer. La SCI à l’impôt sur les sociétés (103 719 €) dépasse la SCI à l’impôt sur le revenu (81 897 €) : pendant 14 ans l’amortissement et les intérêts effacent le résultat, alors que l’impôt de la SCI à l’impôt sur le revenu (41 % et 17,2 %) frappe chaque année le loyer net. En contrepartie, tout l’impôt de la société tombe l’année de la vente, avec 204 000 € d’amortissements repris.

5. À la retraite : le local ne suit pas le cabinet

Le départ en retraite change la question : l’exonération de la cession du cabinet ne s’applique pas à l’immeuble.

• Article 151 septies A. L’activité doit être exercée depuis au moins 5 ans, et le professionnel fait valoir ses droits à la retraite dans les deux années qui précèdent ou suivent la cession. L’exonération vise les plus-values des bénéfices non commerciaux, à court et à long terme, « à l’exception des plus-values immobilières » (impots.gouv.fr, mise à jour du 27/10/2026). Elle couvre la patientèle, pas les murs.
• Un local loué ne peut pas rester à l’actif. Un immeuble donné en location ne fait jamais partie du patrimoine professionnel (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphes 30 et 180). Le médecin qui cesse d’exercer et loue son local à son successeur doit donc le sortir de l’actif. Nous retenons, par hypothèse, que cette sortie est taxée comme une vente ; le BOFiP BNC consulté ne le détaille pas. À confirmer avec l’expert-comptable avant tout départ.
• Pas d’étalement à la cessation. L’étalement sur trois ans de la plus-value à court terme n’existe pas en cas de cessation d’activité (BOI-BNC-BASE-30-30-10, paragraphe 100).

L’abattement fixe de 500 000 € de l’article 150-0 D ter pour le dirigeant qui part à la retraite ne joue pas ici : il exclut les sociétés qui ne font que gérer leur propre patrimoine immobilier (impots.gouv.fr, mise à jour du 27/10/2026). Deux conséquences se lisent dans le tableau. Un local amorti en nom propre transforme la retraite en facture. Et une SCI dissocie le local du cabinet : le médecin vend sa patientèle sous l’exonération de l’article 151 septies A, garde les murs et perçoit le loyer du successeur.

6. Comment lire le résultat

• L’amortissement déplace l’impôt, il ne le supprime pas. En nom propre, amortir donne -3 310 € d’impôt pendant la détention contre 80 330 € sans amortissement, mais 83 640 € à la revente : le total est le même, 80 330 €, tant que le médecin reste dans la tranche à 41 %. Un total identique ne vaut que pour un taux constant ; à la retraite, sans étalement, la reprise coûte 88 655 €. Le BOFiP BNC consulté ne dit pas si l’amortissement est facultatif en BNC : à faire confirmer.
• Le nom propre inscrit gagne sur deux points. Pendant la détention, le supplément de bénéfice ne subit pas les 17,2 % de prélèvements sociaux des revenus fonciers : 33 699 € d’écart sur 15 ans. À la revente, l’abattement de 10 % par an ramène à zéro l’impôt sur 80 000 € de plus-value, alors que la SCI à l’impôt sur le revenu paie 17 570 €. Avant 15 ans, l’exonération est partielle : 50 % à 10 ans en nom propre, 30 % d’abattement d’impôt (et 8,25 % pour les prélèvements sociaux) en SCI à l’impôt sur le revenu.
• Les cotisations sociales peuvent inverser le classement. Le supplément de bénéfice du nom propre supporte les cotisations du professionnel libéral ; le revenu foncier de la SCI, non. Le nom propre garde l’avantage sur la SCI à l’impôt sur le revenu tant que le taux marginal de cotisations reste sous environ 44 % (29 % si le local est revendu à 400 000 €), et sur la SCI à l’impôt sur les sociétés sous environ 44 % (10 %). Ces seuils supposent des cotisations entièrement déductibles du bénéfice. Votre expert-comptable lit votre taux marginal réel sur votre appel de cotisations ; une part de ces cotisations ouvre aussi des droits à la retraite.
• La SCI à l’impôt sur les sociétés reporte l’impôt, elle ne l’évite pas. Elle ne paie rien pendant 14 ans dans ce cas type, parce que l’amortissement et les 116 074 € d’intérêts absorbent le loyer. L’addition arrive l’année de la vente : 64 731 € d’impôt sur les sociétés, puis 66 315 € sur les distributions. Une SCI conservée toute la vie, sans vente, ne subit pas cette reprise ; ce cas n’est pas chiffré.
• La protection du patrimoine plaide pour la SCI. Pour un exercice en entreprise individuelle, service-public.gouv.fr indique que les créanciers professionnels ne peuvent en principe saisir que le patrimoine professionnel, qui comprend les biens utilisés pour l’activité ; les parts d’une SCI relèvent du patrimoine personnel. Les exceptions restent : l’administration fiscale peut saisir l’ensemble du patrimoine pour l’impôt sur le revenu, les organismes de sécurité sociale les deux patrimoines pour les cotisations, et une renonciation signée à la demande d’une banque ouvre le bien personnel à ce créancier.

7. Les points de vigilance avant de signer

• Décider de l’inscription à l’actif le jour de l’achat, et mesurer ce que le choix du patrimoine privé fait perdre : intérêts, taxe foncière et amortissement ne sont plus déductibles (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphe 290), sauf loyer versé à soi-même.
• Fixer le loyer à la valeur locative et le justifier dès que le propriétaire est une SCI dont vous êtes associé.
• Choisir la durée de détention avant le montage. L’exonération complète s’acquiert à 15 ans en nom propre, à 22 ans pour l’impôt sur le revenu d’une SCI et à 30 ans pour ses prélèvements sociaux. Refaites le calcul à la durée visée.
• Prévoir les murs de la retraite dès l’achat : vente avec la patientèle, location au successeur ou vente séparée. Chaque option a un coût fiscal différent (section 5).
• Faire valider la structure. Les statuts de la SCI, le bail, le plan d’amortissement par composants et le loyer se règlent avec le notaire, l’avocat et l’expert-comptable du cabinet.

8. Que faire de la trésorerie dégagée ?

Le loyer économisé ou perçu alimente un revenu complémentaire. Pour réduire l’impôt de l’année, le plan d’épargne retraite se déduit du bénéfice : voir notre page PER individuel et l’article sur le plafond de déduction du plan d’épargne retraite en 2026. Pour placer du capital sans immobiliser un local, les sociétés civiles de placement immobilier sont une autre voie. Un exemple de stratégie patrimoniale complète pour un médecin figure dans notre article sur la gestion de patrimoine d’un médecin à Lyon.

Questions fréquentes

Le loyer versé à ma SCI est-il déductible de mes recettes de médecin ?

Le loyer des locaux professionnels pris à bail par un professionnel libéral est déductible (BOI-BNC-BASE-40-60-30, paragraphe 10). Le BOFiP BNC ne traite pas du bailleur qui est une SCI dont le médecin est associé ; pour les bénéfices industriels et commerciaux, l’excédent sur la valeur locative réelle est réintégré en cas d’étroite communauté d’intérêts (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 130). Fixez le loyer à la valeur de marché. La SCI à l’impôt sur le revenu impose ensuite le loyer en revenus fonciers chez l’associé, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.

Que perd-on si le local n’est pas inscrit à l’actif professionnel ?

Les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition, la taxe foncière et les amortissements ne sont pas déductibles du bénéfice, sauf loyer versé à soi-même et imposé en revenus fonciers (BOI-BNC-BASE-10-20, paragraphes 280 et 290). La plus-value relève du régime des particuliers (19 % et 17,2 %). Dans le cas type, le gain net passe de 195 596 € à 110 756 € sur 15 ans.

À partir de quand la plus-value du local est-elle exonérée ?

En nom propre, local inscrit à l’actif, l’exonération de la plus-value à long terme est acquise après 15 ans de détention (article 151 septies B, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphe 300). Pour une SCI à l’impôt sur le revenu ou un local privé, l’exonération d’impôt est acquise après 22 ans et celle des prélèvements sociaux après 30 ans (service-public.gouv.fr, F10864). Une SCI à l’impôt sur les sociétés relève d’un autre calcul : la plus-value est mesurée sur la valeur nette comptable et imposée à l’impôt sur les sociétés (BOI-BIC-PVMV-10-20).

Quel impôt sur les sociétés pour une SCI en 2026 ?

15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %, si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et si le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 17 février 2026). Les dividendes versés à l’associé supportent ensuite 31,4 % (12,8 % d’impôt, 18,6 % de prélèvements sociaux).

L’exonération de la plus-value à la retraite couvre-t-elle mon local ?

Non. L’article 151 septies A exonère les plus-values de la cession du cabinet « à l’exception des plus-values immobilières » (impots.gouv.fr, mise à jour du 27/10/2026). La plus-value du local suit ses règles propres : abattement de 10 % par an en nom propre inscrit, plus-value des particuliers en SCI à l’impôt sur le revenu.

Notre position

Nous comparons ces montages sur vos chiffres : prix du local, loyer de marché, tranche d’imposition, durée de détention probable, taux marginal de cotisations et projet de départ en retraite. Nous ne rédigeons ni les statuts de la SCI ni le bail et nous ne donnons pas de conseil juridique ou comptable : le notaire, l’avocat et l’expert-comptable du cabinet valident la structure, le loyer, l’amortissement et le sort des murs. Pour le financement, nous faisons la mise en relation avec nos partenaires bancaires. Nous percevons des commissions sur les contrats souscrits via notre cabinet.

Réserver un échange avec Balmont Conseil

Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 28/10/2026.

Sources officielles consultées

• BOFiP, BOI-BNC-BASE-10-20, détermination du patrimoine professionnel (immeubles : inscription facultative, paragraphes 20, 30, 110, 180, 280, 290, 320, 340), version du 05/04/2017 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BNC-BASE-40-60-70, frais financiers (intérêts d’emprunt, paragraphes 10, 50, 60, 70), version du 12/09/2012 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BNC-BASE-40-60-30, loyers de locaux professionnels (paragraphe 10), version du 12/09/2012 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BNC-BASE-50, amortissements en BNC (règles des bénéfices industriels et commerciaux, registre des immobilisations), version du 05/08/2026 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BNC-BASE-30-20, plus-values et moins-values professionnelles, détermination (paragraphe 1), version du 02/11/2016 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BNC-BASE-30-30-10, modalités générales d’imposition des plus-values (court terme, long terme à 12,8 %, étalement, cessation d’activité, paragraphes 20, 60, 100, 150), version du 04/07/2018 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, abattement pour durée de détention sur les immeubles affectés à l’exploitation, article 151 septies B, professions libérales comprises (paragraphes 20, 40, 110, 240, 300, 310), version du 05/04/2017 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50, combinaison des régimes d’exonération et d’abattement, assiette des prélèvements sociaux (exemple du paragraphe 20) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10-20, calcul des plus-values (paragraphes 10 et 40), version du 12/09/2012 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-CHG-40-20-10, loyers et charges locatives (paragraphes 120, 130, 180), version du 17/07/2019 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-30, taux d’amortissement usuels (immeubles à usage de bureaux : 4 %), version du 23/09/2013 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-20, revenus fonciers des associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (paragraphes 120 et 145), version du 12/08/2020 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, revenus fonciers, intérêts et frais d’emprunt, version du 01/09/2017 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-10, plus-values immobilières, personnes imposables, sociétés de personnes (paragraphe 30) : bofip.impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, « Je cède mon entreprise individuelle pour partir à la retraite : la plus-value réalisée est-elle imposable ? » (mise à jour du 27/10/2026) : impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, « Dirigeant d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, je cède mes parts pour partir à la retraite » (article 150-0 D ter, gestion de son propre patrimoine immobilier exclue, mise à jour du 27/10/2026) : impots.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Plus-value immobilière des particuliers » (19 %, 17,2 %, abattements, exonérations à 22 et 30 ans, taxe supplémentaire), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements » (17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % en 2026 pour les revenus de placements), vérifié le 30 juin 2026 : service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Revenus d’épargne et de placements » (prélèvement forfaitaire unique, option pour le barème avec abattement de 40 %), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
• Service-Public Entreprendre, « Impôt sur les sociétés » (25 % et taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 €), vérifié le 17 février 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service-Public Entreprendre, « Impôt sur les sociétés : report de déficit » (report en avant sans limite de durée), vérifié le 20 février 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service-Public Entreprendre, « Séparation des patrimoines professionnel et personnel de l’entrepreneur individuel », vérifié le 20 janvier 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Impôt sur le revenu : barème » (revenus 2025, imposés en 2026), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr ; loi n° 2026-103 de finances pour 2026, article 4.

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