La rentabilité locative est le rapport entre les loyers d’un bien et son prix d’achat. Elle indique ce que rapporte un investissement locatif chaque année, avant ou après charges. On parle aussi de rendement locatif.
Comment calcule-t-on la rentabilité locative ?
La rentabilité brute
Elle se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat, puis en multipliant par 100. Elle est simple, mais elle ignore les charges, la fiscalité et la vacance locative.
La rentabilité nette
Elle retire du loyer annuel les charges non récupérables sur le locataire : taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d’entretien, charges de copropriété non refacturées. Elle se rapproche mieux de la réalité. Elle ne tient pas encore compte de l’impôt sur les loyers.
Et le coût de l’achat ?
Le prix à utiliser est le coût total d’acquisition : prix, frais de notaire, travaux. Plus le coût total est élevé, plus la rentabilité baisse.
Exemple chiffré (fictif)
Un appartement acheté 200 000 € rapporte 12 000 € de loyers par an. La rentabilité brute est de 12 000 / 200 000 = 6 %. Les charges non récupérables sont de 2 500 € d’entretien et d’assurance et 1 500 € de taxe foncière, soit 4 000 €. La rentabilité nette est de (12 000 − 4 000) / 200 000 = 4 %.
Quels sont les points de vigilance ?
- Un taux brut élevé peut cacher des charges lourdes ou un risque de logement vide.
- La rentabilité ne dit rien de l’évolution du prix du bien, qui peut monter ou baisser.
- L’impôt sur les loyers et les prélèvements sociaux diminuent le rendement réel. Le régime fiscal choisi change le résultat.
- Comparer un investissement en direct et un placement en société civile de placement immobilier demande de raisonner en rendement net après frais et impôt. Un conseiller peut faire ce calcul sur un cas précis.
Quelle formule utiliser pour comparer deux biens ?
Comparez toujours des chiffres de même nature : brut avec brut, net avec net, sur le même coût total d’acquisition. Ajoutez une marge pour la vacance du logement et pour les travaux à prévoir. La meilleure rentabilité apparente n’est pas toujours le meilleur choix patrimonial.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
