Les murs de commerce désignent les locaux dans lesquels s’exerce une activité commerciale, indépendamment du fonds de commerce, c’est-à-dire de la clientèle et de l’activité elle-même. Investir en murs de commerce revient à acheter l’immeuble et à le louer à un exploitant, aussi appelé locataire commerçant.
Ce placement séduit des investisseurs qui recherchent des loyers réguliers et des baux longs, par exemple avec un commerçant installé ou une enseigne nationale. Il se distingue de l’achat d’un logement par la nature du locataire, par le type de bail et par le poids de l’emplacement. Il peut aussi se détenir indirectement, par l’intermédiaire de sociétés immobilières spécialisées.
Comment fonctionne un investissement en murs de commerce ?
Quel est le rôle du bail ?
Le propriétaire loue les murs dans le cadre d’un bail commercial. Le locataire bénéficie d’un statut protecteur, avec un droit au renouvellement. Le loyer est fixé au contrat et révisé selon des règles précises.
Qui supporte les charges ?
La répartition des charges, de la taxe foncière et des travaux dépend des clauses du bail. Certains baux reportent une large part des charges sur le locataire, ce qui améliore le revenu net du bailleur.
Un exemple chiffré fictif
Des murs de boutique sont achetés 500 000 euros et loués 27 500 euros par an. Rendement brut : 27 500 ÷ 500 000 = 5,5 %. Si le locataire quitte les lieux et que le local reste vide un an, le revenu de cette année est nul alors que le prêt et la taxe foncière continuent.
Quels points de vigilance ?
- La qualité de l’emplacement et la solidité de l’exploitant comptent autant que le prix : un commerce en difficulté peut ne plus payer son loyer.
- Le bail commercial est long et protecteur pour le locataire : reprendre le local ou changer l’usage est difficile.
- Un local vacant est plus difficile à relouer qu’un logement, et le marché dépend de l’activité locale.
- La revente dépend de la durée restante du bail et de la qualité du locataire en place.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
