Le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire loue un local à usage commercial, artisanal ou industriel à un locataire qui y exploite un fonds de commerce. Il ouvre au locataire un statut protecteur, avec notamment un droit au renouvellement.

Comment ça marche

Le statut s’applique si quatre conditions sont réunies : un contrat de bail, un local à usage commercial, artisanal ou industriel, l’exploitation d’un fonds de commerce dans ce local, et l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.

Forme et mentions

Aucune forme n’est obligatoire, mais un écrit est l’usage. Il est obligatoirement notarié si la durée dépasse 12 ans ou pour un débit de boissons. Le bail mentionne l’identité des parties, la désignation précise des locaux, la durée, la destination, le loyer, le dépôt de garantie, la répartition des charges et les conditions de congé.

État des lieux et dépôt de garantie

  • L’état des lieux d’entrée est obligatoire ; à défaut d’accord, un commissaire de justice peut l’établir, aux frais partagés par moitié.
  • Pour un bail signé ou renouvelé à compter du 28 mai 2026, le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer pour les locaux de commerce ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ; le plafond ne s’applique pas aux bureaux ni aux entrepôts.

Renouvellement

Le locataire a droit au renouvellement au bout de 9 ans, à condition d’avoir réellement exploité son fonds pendant les 3 ans qui précèdent l’expiration du bail et d’être immatriculé. Le loyer, la résiliation triennale et l’indemnité d’éviction font l’objet de fiches distinctes.

À retenir

  • Le bail commercial protège le locataire qui exploite un fonds de commerce dans le local.
  • Il est libre de forme, mais notarié au-delà de 12 ans.
  • Le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer pour les baux de locaux commerciaux signés ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 (hors bureaux et entrepôts).

Pour aller plus loin

Définitions liées

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