Le LMNP au régime réel est le régime d’imposition dans lequel un loueur en meublé non professionnel déduit de ses loyers ses charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier, au lieu d’appliquer l’abattement forfaitaire du micro-BIC. On parle aussi de LMNP réel.
Comment fonctionne le LMNP au régime réel ?
Ce qui se déduit
Le loueur déduit les charges payées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, honoraires comptables, travaux d’entretien. Il déduit aussi l’amortissement du bâtiment, du mobilier et des équipements, qui constate leur usure sur plusieurs années. Le terrain ne s’amortit pas.
Les obligations
Le régime réel suppose de tenir une comptabilité avec un bilan et un compte de résultat, et de déposer une déclaration de résultat. Beaucoup de loueurs s’adressent à un expert-comptable. L’option pour le réel est possible même si le micro-BIC est applicable, dans les conditions prévues par la loi.
Le déficit
Si les charges et les amortissements dépassent les loyers, le résultat est un déficit. Il ne s’impute pas sur les autres revenus du foyer : il est reportable sur les bénéfices futurs de la même activité meublée, dans la limite fixée par la loi.
Un exemple fictif
Un logement rapporte 12 000 euros de loyers par an. Les charges payées s’élèvent à 3 000 euros, les intérêts d’emprunt à 2 000 euros et l’amortissement à 6 000 euros. Le résultat imposable est 12 000 − 3 000 − 2 000 − 6 000 = 1 000 euros. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire aurait donné un résultat différent.
Quels sont les points de vigilance ?
- Les amortissements déduits peuvent augmenter la plus-value à la revente selon la réforme en vigueur.
- Le coût de la comptabilité se compare à l’économie d’impôt attendue.
- Les règles de statut, de seuil de recettes et de professionnalisation se vérifient chaque année.
- Le choix entre micro-BIC et réel se compare chaque année, avec un professionnel, en tenant compte du coût de la comptabilité.
- Le mobilier et les équipements doivent figurer sur des factures conservées, car ils servent de base à l’amortissement.
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
